本报讯（通讯员 汪海霞 汪悦磬 记者 梅觉明）购买一处农家小院，养养花、种种菜，享受优哉游哉田园生活。家住合肥市蜀山区的刘某抱着这样的想法，购买了旌德县一农村房屋，却被告知协议无效，刘某要求卖方返还购房款遭拒，由此引发纠纷。日前，旌德县人民法院调解了这起房屋买卖纠纷。
今年3月，家住合肥市蜀山区的刘某通过某房地产公司居间介绍，与旌德县兴隆镇某村的丁某签订《房屋转让协议》，约定：丁某将位于旌德县兴隆镇某村的农村宅基地自建房出售给原告，售价为7万元，并对房屋过户等事宜进行约定。协议签订后，刘某支付了7万元购房款，其中，丁某收取5万元，某房地产公司收取2万元。协议签订后不久，刘某经咨询专业人士得知，案涉协议因违反国家强制性法律规定而无效，该农村房屋买卖行为不合法，遂与丁某交涉协议解除和房款返还事宜。双方协商未果，刘某遂诉至法院。
因该案事实清楚、法律关系明确，承办法官遂组织双方及某房地产公司进行调解。因丁某对农村房屋买卖相关法律不了解，认为既然已经签订协议并支付了购房款便不得反悔，所以不愿意返还购房款。承办法官明确告知丁某：宅基地使用权是村民基于集体经济组织成员的身份而无偿取得。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条、第六十二条相关规定，丁某将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，双方达成的房屋买卖合同系无效合同，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。经耐心释法明理，丁某最终同意返还购房款5万元，某房地产公司返还2万元。
●法官提示：
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员一般无权取得。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准……”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》进一步规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”
合同被认定为无效，不仅无法完成房屋的过户手续，购房人支付的价款也将被裁判返还。考虑到诉讼、执行过程中的风险，购房人付出去的购房款也存在不少难以追回的情形，部分购房人甚至会陷入“房财两空”的困境。