本报讯（记者 吴文珍 实习生 赵锡雅 通讯员 李清河）购买二手房还没过户，原房主就因债务纠纷被法院强制执行，房屋也被查封，这该怎么办？8月5日，记者从淮北市杜集区人民法院获悉，该院近日就审结了这样一起案件。
2018年8月，戴某与叶某签订了《购房协议书》，约定以50万元价格购买叶某所有的房产（下称案涉房屋）。根据协议，戴某签订协议时先支付20万元，并于协议签订之日起承担剩余房贷148333元，余下费用待房产过户后还清。戴某在支付20万元后开始入住并使用案涉房屋，案涉房屋的银行贷款也由戴某偿还至今。
2023年5月，叶某陷入与侯某的债务纠纷，法院判决叶某偿还债权人侯某借款本金15万元及利息。判决生效后，因叶某迟迟不履行，侯某申请强制执行。2023年8月，杜集区法院查封了案涉房屋，戴某提出书面异议被裁定驳回，遂提起案外人执行异议之诉。
杜集区法院全面审理此案，根据双方所举证据，判决戴某作为案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。法院认为，戴某与叶某签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效。该购房协议虽不产生物权变动的效力，但戴某基于协议约定享有对案涉房屋的物权期待权，可在条件成就时请求叶某协助办理权属变更登记。与之对应，侯某与叶某执行案件的权利基础是侯某与叶某之间因借贷引发的普通金钱债权请求权，侯某只享有对叶某责任财产的一般期待，并不能产生针对案涉房屋的信赖利益。
法院还指出，戴某自2018年8月起即占有使用案涉房屋，与讼争房产联系更为直接、紧密。从两种权利形成的时间上分析，戴某对叶某享有的物权期待权成立在前，侯某对叶某享有的金钱债权请求权成立在后，时间上的优先性能够认定戴某与叶某没有恶意串通逃避债务的可能。同时，从戴某提供的记录可证实其已支付大部分购房款。最后，从讼争房产未及时办理过户的原因分析，并非戴某主观上故意拖延、拒不配合，而是因讼争房产贷款尚未还清且叶某无法联系等原因所致。
综上，法院遂判决不得执行案涉房屋。一审宣判后，双方当事人均未上诉。该案判决现已生效。
法官说法：案外人执行异议之诉，是指执行当事人之外的第三人对于执行依据所确定的执行标的主张享有实体上的权利，请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。民事诉讼法第二百三十八条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”设计案外人执行异议之诉制度的主要考虑是，对债务人启动的强制执行有可能涉及案外人享有合法权利的财产。因此有必要为案外人提供专门的救济渠道，案外人执行异议之诉旨在排除对特定标的已经启动的强制执行，无论该标的物是动产、不动产还是其他类型的财产。
该案中，针对原告对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除侯某申请的强制执行，法院基于对双方权利的性质，取得权利时间的先后，权利取得有无过错等因素，结合具体案情，对双方享有的权利进行实体审查，比较何者占优，何者应优先保护，进而作出对案涉房屋不得执行的判断。一审宣判后，各方均服判息诉，法律效果和社会效果良好统一。