本报讯(安徽商报记者 张剑 通讯员 马龙倩) 所有权人(大房东)将房屋交由专业租赁公司(二房东)统一运营,并对外转租给第三人(次承租人),如果二房东不依约支付租金,大房东要求解除合同,次承租人有权中止支付租金吗?近期,合肥市包河区法院审结一起房屋租赁合同纠纷案,确定次承租人中止付租金是正确行使“不安抗辩权”的行为。
2022年12月,二房东某房屋租赁公司将一临街商铺转租给某奶茶店,并约定租赁期限为2年,租金为2万余元/月,按季支付租金,应于上期届满前15日支付下期租金。2023年1月4日,奶茶店向房屋租赁公司交付保证金43008元。
2023年6月2日,房屋租赁公司逾期向房屋所有权人支付租金,所有权人将该房屋租赁公司诉至法院,请求确认解除合同并返还房屋。6月7日,奶茶店得知上述诉讼消息后,遂函告房屋租赁公司,其决定暂时中止支付下期租金。6月21日,奶茶店向房屋租赁公司送达解除合同通知。房屋租赁公司则表示奶茶店延迟支付租金且单方面解除合同,构成违约,拒绝返还保证金。双方最终对簿公堂。
包河区法院经审理认为,《中华人民共和国民法典》规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”
本案中,奶茶店作为应当先履行支付租金义务的当事人,有确切证据证明房屋租赁公司可能会对租赁物丧失占有(所有权人已主张解除合同、返还房屋),于此情形,奶茶店中止支付租金并及时通知房屋租赁公司,是在行使不安抗辩权,具有事实与法律依据。奶茶店虽然中止支付租金,但仍可以事实上继续使用租赁物,且不构成违约。换言之,奶茶店可以在不先支付下期租金的情形下,有权继续使用租赁物直至房屋租赁公司果真丧失占有之日或履行能力恢复之日。
近日,合肥包河区法院作出判决,奶茶店与某房屋租赁公司的房屋租赁合同终止,房屋租赁公司向奶茶店返还保证金43008元。
法官提醒称,不安抗辩权系民法典赋予民事主体的一项重要权利,指应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履行债务能力的,有权中止履行合同义务。该权利的设置旨在公平合理地保护先履行方的合法权益,并通过赋予先履行方中止履行的自我救济手段,促进另一方当事人的履行。