3月14日,合肥北城双凤湖畔的元一高尔夫别墅区,葱葱郁郁的迎春花在温暖的天气里盛放,让这片静谧庄园氤氲着迷人的春光。
仅仅一场夜雨之后,无奈落花满地,清冷的潮气侵蚀着斑驳的墙壁。
仿佛道出了合肥这块曾经的顶奢楼盘,难逃命运终局。
3月16日,合肥元一房地产开发有限公司(下称“元一地产”)所建的元一高尔夫别墅六期72套别墅,齐齐上架淘宝司法拍卖,起拍价从500万元/套至1300万元/套不等,用以偿还房企债务。
01元真探:90%空置
“你是干什么的?”
“私人别墅区,闲人免进。”
3月14日,在位于合肥双墩镇凤麟路上的元一高尔夫俱乐部门口,保安警惕地询问每一个尝试进入的人员。
在得以进入园区之后,这里与“破产拍卖清算”的背景呈现出强烈的反差:位于园区中心C位的高尔夫俱乐部门前停车场几乎停满,其中不乏奔驰迈巴赫、江淮尊界S800这样的百万级豪车。
不远处的高尔夫球场和练习场中,均有零星打球的商务人士。
根据公开资料显示,元一高尔夫别墅占地2000余亩,规划有18洞标准高尔夫球场与别墅区,其中别墅区共分为6期,自2010年至2016年间陆续建成。
其中,元一高尔夫别墅度假酒店(即现存的高尔夫俱乐部)早于2002年便建成营业。
元新闻记者在别墅区内走访时发现,总计六期的别墅区类似星座结构,围绕在双凤湖和高尔夫球场的周围,每期各自独立,设有专门的保安岗亭和汽车道闸。每次进入,均要接受一次到访问询。
此次上架拍卖的72栋别墅,为最后建成的六期项目。房源面积最小的631.17m^2,最大的948.63m^2。
由于建成年限相对较短,该片区整体建筑外立面相较于其他几期略新。同时地理位置更占优势,以独立半岛的形制延伸至双凤湖中,其中毗邻湖边的几栋可坐享湖景景观。
“这一大片房子,现在里头只有4户有人居住。”六期项目的保安告诉元新闻记者。在其中探访时发现,大部分别墅均为大门紧锁的空置状态,的确有3、4栋别墅门前停有车辆,空置率超过90%。
万人围观无人问津
02
令人意外的是,3月16日,72栋别墅上架首日便均以流拍收场。
元新闻记者在阿里资产页面检索发现,截至3月17日上午10时拍卖结束,72栋别墅经过一次、二次拍卖后仍无一成交。
此次拍卖中,以挂价最高的一栋021栋为例,其市场评估价为1559.13万元,起拍价为1302.41万元,约合83折。
该别墅自上架拍卖后,累计被4399人围观,但系统显示“0人报名、0人出价”。
在统计了全部72栋别墅的线上浏览数据后,总计约合1.5万人“围观”了此次拍卖,但无人参与竞拍。
值得注意的是,此次拍卖的别墅标的物除按照正常程序需由买受人承担相关税费外,还需要承担所拖欠的物业费,物业费标准为3.6元/m^2/月。
根据元一地产破产管理人安徽承义律师事务所提供的数据,根据别墅面积,所有别墅均有不同金额的物业费欠款,其中最高的21.17万元,最低的也有14.09万元。
无奈的是,这批当年为安徽富人定制的72栋别墅,在如今下行的房地产市场已成“明日黄花”。它们的命运,始于2021年8月,元一地产被合肥铁路运输法院正式裁定破产。
合肥元一地产隶属于香港元一集团,上世纪90年代开始进入内地多个城市进行房地产和酒店项目开发。
2000年之后,元一时代花园、元一美邦国际、元一名城、元一柏庄等楼盘在合肥建成,此外元一还投建了合肥最早的五星级酒店之一合肥元一希尔顿酒店。
2022年12月,在被裁定破产一年后,该批别墅第一次进行司法拍卖 ,就以流拍收场。
合肥富人不买别墅?
03
根据合肥市房产局与贝壳研究院发布的数据,3月上半月,合肥二手房成交量累计环比增幅达136%,超过了2023年同期,为近5年来的半月度成交量新高。
其中占比最高的为90~120m^2的刚需户型。
站立在房地产市场金字塔顶端的别墅产品,以其稀缺性和价值属性,始终被认为是高净值人群的专属。
根据二手房交易市场的数据,2025年合肥成交的别墅产品中,最贵的为置地柏悦府一套别墅,总价6500万元;此外,内森庄园的一套715m^2别墅,以3520万元成交(来源:合肥班长)。
目前,合肥市场具有代表性的存量别墅产品如滨湖新区的棠溪人家,均价6万元左右;高新区的湖山源著、岭湖墅、御湖上园、世贸国风等,均价2.9~3.2万元左右;价格相对较低的有蜀山区大富山庄,均价1.8万元左右;庐阳区海亮兰郡,均价1.5万元左右;新站区梦溪小镇,均价1.4万元左右。
值得注意的是,在低密度新计容(合肥等城市通过调整阳台、架空层等空间的计容方式,提升实际得房率和居住品质的新规)楼盘为主的当下,独栋别墅新品在合肥已经几乎难觅踪迹。
合肥德佑壹墅豪宅店经纪人张振向元新闻记者介绍,在国家“限墅令(严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆)”管控之下,城市别墅存量产品已经成为稀缺孤品。
“其自身定价与市场行情往往与大盘行情不同步,而是根据自身特点独立定价。”张振介绍,近期在滨湖新区成交的一套6000余万元的别墅产品,为开发商单独定制的案例。
元新闻记者引用合肥贝壳研究院的数据:
全市别墅存量:3245套。
贝壳挂牌在售:631套。
2015~2023年别墅新房总计成交:3063套。
2020~2025年别墅二手房累计成交:208套。
此外,由于城区存量别墅的稀缺价值属性,使得富人群体对于城市近郊别墅的购买欲望降低,同时,低密度的大平层、叠墅新房也使得近郊别墅行情更加冷清。
元新闻记者 戚飞