房屋部分建筑被认定为违法建筑，承租人如何应对？

制图 邵天骊

　　市民李先生来电咨询：

　　去年，我与杨某签订了一份《房屋租赁合同》，约定其所有的厂房出租给我，用于生产经营，租期3年。今年，该厂房因部分为违法建筑，被人举报，要求拆除。我提出解除合同并要求杨某承担违约责任，未果。请问律师，这种情况法律上是如何处理的？

　　本报常年法律顾问汪宇波律师解答如下：

　　该案情涉及房屋租赁合同方面的法律问题。日常生活中，出租人交付的租赁房屋中部分为合法建筑、部分为违法建筑的情形比较常见，因此，发生纠纷，应当结合违法建筑在租赁房屋中是否相对独立和具体面积占比等因素判断房屋租赁合同的效力。如果违法建筑占比较小且与合法建筑相对独立，一般可认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同中关于合法建筑的部分有效、关于违法建筑的部分无效。一方当事人主张解除合同的情况下，应当对房屋租赁合同中的有效部分和无效部分进行区分处理：对于有效部分，解除权人可以请求违约方承担违约责任；对于无效部分，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。