花了多少钱 扩了多少面

探访浙江首个原拆原建老小区

　　记者 詹慧雯 蒋敏华

　　当前浙江人最为热议的话题，莫过于“原拆原建”。

　　近日，在省建设厅召开的浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作新闻通气会上，由省建设厅、省发改委、省自然资源厅三部门，联合印发的《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行）》引发关注。

　　这份全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，在浙江已有实践基础——衢州江山永安里小区，就是我省最早采取自主更新模式的老旧小区之一，一期于2022年1月交付，364户业主顺利入住。

　　这份“江山样本”是如何实现的？有什么经验和启示？

　　心态变化

　　江山永安里小区位于当地虎山公园附近，始建于上世纪90年，大部分为单位集资房。在自主更新建设前，已被鉴定为C级或D级危房。

　　一期12幢多层的改造，从2017年9月开始。改造后建设为3幢17层小高层住宅。

　　75岁的周江月是一名退休老师，原先她的住房面积是106.3平方米，现扩建至123.03平方米，总共花了15.6万元。“以前住3楼，现在住11楼，采光好了不少。而且有电梯，不用爬楼了。”

　　周江月的新房为三房两厅两卫边套户型，房间全明通透。除了南向阳台之外，还带一个西向阳台，推窗可见鸡公山。周江月笑着说：“亲戚朋友都很羡慕。有老邻居后悔房子卖早了。”

　　江山虎山街道安泰社区党委书记周慧桢，直观地感受到了永安里居民心态的变化，“一期动员时，要把大家意见统一起来挺难的，但到二期动员的时候，居民们都变得很主动，我们社区工作轻松了不少。”

　　据江山市副市长汪晓勤在新闻通气会上介绍，永安里一期从2017年9月开始动员群众，到2019年6月开工建设，总体耗时21个月。而二期仅耗时28天就完成群众意见统一。

　　如何扩面

　　永安里的老旧小区自主更新是怎么开展的？

　　据了解，江山市专门成立专班，负责永安里危旧房改造工作。在政府引导下，采取业主出资，整体拆除，原拆原建的模式。

　　过程中，首先面临改造资金筹措、优化审批服务等问题，其次还有设计规划及群众理解配合问题。

　　比如户型，原先大小户型有50余种，新规划的户型面积，要尽量跟原户型面积接近，扩面太多会增加业主负担，对户型设计是考验。选房顺序也要保证公平公正。”

　　江山住建局局长钟炳根说，永安里采的是“双轮抽签”选房机制。保证原边套家庭是边套，中间套家庭对应中间套，原房屋初始价格最高的一批业主优先选，同档价格买来的抽签选。

　　永安里一、二期，采取相同的结算政策，原有住房面积居民承担1500元/平方米建安成本，超出扩面部分按8000元/平方米结算，储藏室按1500元/平方米的建安成本结算。

　　其中，非常有借鉴意义的是，江山通过提高容积率、增加可建房屋套数，来平衡建安成本。比如，一期原住户364户，建设住宅套数404套；二期原住户160户，建设住宅套数203套。

　　不止江山，杭州市拱墅区去年启动的自主更新项目浙工新村，也与此有类似之处。浙工新村始建于上世纪80年代，部分楼幢被鉴定为C级危房，居民改造意愿强烈。

　　与永安里不同的是，浙工新村主要通过扩面部分以及地下车位的销售款来冲抵建安成本。原有住房的面积部分按1350元/平方米的标准出资（不满53平方米的房源，按照53平方米计算），每户最多扩面20平方米，扩面部分均价34520元平方米，车位每个20万元左右。

　　浙工新村已于去年11月推倒重建，目前正在地下车库施工阶段，预计年底主体工程结顶，2025年底交付。

　　因地制宜

　　4月11日的通气会给出一些方向，鼓励各地因地制宜制订方案。比如，每个小区的改造条件不同，每个地区的房价也不一样，不能搞一刀切。比如说容积率，指导意见明确可以适当提高，具体可以提高多少，并没有限定值。这也是为了给各地留下一定的政策弹性空间。

　　浙江版老旧小区自主更新指导意见发布之后，引发社会热烈讨论。不少网友开始畅想自家小区的住宅自主更新：

　　“安吉路六十年代的房子，啥时候排得上队？”

　　“比买新房便宜多了。”

　　“我家小区就在武林广场附近，舍不得搬，原拆原建的话，我还是乐意的。”

　　也有网友提出顾虑和建议：

　　“想法真的很好，但实行起来必须是当地政府街道社区牵头。让居民自主牵头，可能有点难。”

　　“应出台相应政策，鼓励由开发商投资进行重建，安置好原居民住房后，多余的住宅由开发商按市场价出售，居民不用出资，不增加居民负担。”

　　网友的热议，充分体现了浙江这一指导意见出台的民意基础。

　　近期，杭州闸弄口新村等多个老旧小区启动民意调查，从反馈的结果来看，部分业主自主更新意愿强烈。

　　但从目前情况看，指导意见后的细则尚未明确，其更大的价值是确立了大方向。伴随着自主更新小区扩面试点的增加，相信更多具体的案例将回答大家心中的疑虑。