最高法：全力避免购房者“钱房两空”

　　遇到“烂尾楼”或开发商负债累累时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，购房者也会主张要求交房或退房款，多种债权出现冲突，应该优先保护谁的利益？

　　针对河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，《人民法院报》刊发《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确，在商品房预售纠纷中，法院优先保障商品房购房者利益。

　　具体而言，《批复》第二条规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。简言之，只要交了全款，房子就是购房者的（主要适用于住宅购房者）。相较于兑现工程款、抵押权及其他债权，开发商要首先集中资源“保交房”。

　　如果实在交不了房，要优先给购房者退款，再把剩下的钱按顺序给施工方、银行等主体。即《批复》第三条所说的，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　概言之，《批复》明确了购房者的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。而且，批复是司法解释的典型形式之一，在全国有效。正因如此，对避免购房者“钱房两空”意义重大。银行、施工方也会更加谨慎，避免贷款、垫资收不回来，从而缓解预售资金被挪用。

　　摘自《南方日报》