小区停车位作为附属的基础设施，本该优先满足业主使用。6月16日，黄岩吾悦广场小区的业主反映，物业公司在未告知业主的情况下，将地面的33个车位用于对外出租，且价格明显低于市场水平。此事引发业主不满，要求物业公司给一个合理的说法。
地面停车位被出租引起业主不满
引发争议的33个地面停车位位于黄岩吾悦广场10号楼和11号楼前面的区域。
“在规划图纸上，这里规划确为停车位。但自从我们于2020年正式交房以来，停车位一直没有启用。”小区业主金先生称，该区域之前一直处于空地状态。今年4月左右，物业将这里出租给了一家棋牌室，租期5年，租金一共是17万多元。“之后物业联合承租方，在这里画线，装上路障，启用了这个停车场。”
新增33个车位，本来可以缓解业主停车难问题。对于对外出租增加公共收益，业主们也不反对。他们现在无法接受的主要有三点，首先物业将业主共有车位长期出租给第三方，属于重大经营行为，物业没有经过公示或组织业主表决；其次出租价格低；最后是停车场设置导致他们生活不方便。
“首先我觉得流程有问题，我们委托物业经营管理，在出租之前，他们理应给我们一个方案，包括价格、租赁的时长以及出租方式等，但物业完全没有履行以上程序。”
“其次，我们租赁地下停车位每年要2400元，出租的地面车位折算下来每年却只要1000元左右，车位价格收益明显低于市场价格。”
“原先这里是畅通无阻的，改为停车场后路都被堵死，影响我们正常进出，比如我们买菜推车、婴儿车、老年人轮椅都无法正常进出，要从后面绕一圈走，很不方便。停车场也没有安排人员值守，存在一定危险性。”
……
物业未回复，相关部门表示组织过协调
当天，记者和业主一起来到了黄岩吾悦广场小区物业服务中心。该中心负责人马经理让记者留下联系方式，表示会有专人联系记者。但截至发稿前，记者也没有接到“专人”的电话。
金先生告诉记者，小区尚未成立业委会，他之前也找过物业，但他不认可对方的回复。“物业说，他们跟我们签有前期物业服务合同，依据合同条例，可以免除共同决议。但《民法典》第278条明确规定：改变共有部分的用途，或利用共有部分从事经营活动，应当由专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上的业主同意。物业应该保障我们参与表决的权力。”
业主称，他们也将此事反映到黄岩区综合行政执法局。针对此事，6月19日，黄岩区综合行政执法局物业科工作人员告诉记者，他们组织了一次讨论协调，33个车位区域属于规划配置的商业出租车位和办公出租车位，物业公司根据前期物业合同授权对该停车场进行经营，和第三方葡京棋牌签订了租赁协议，属于前期物业合同赋予的权利。
律师提醒
业主有权要求补救并主张赔偿
小区停车位权属如何划分？记者咨询了浙江和从律师事务所的主任曹理尚律师。曹律师指出，《民法典》第275条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
根据《民法典》第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
关于物业公司的车位出租权限，曹律师分析道，“由于物业公司签订有《前期物业服务协议》，依据该协议约定，物业公司在合同框架内享有出租车位的权利。”
曹律师同时指出，依据《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
曹律师进一步分析道，“由于物业公司既未履行信息公开义务，且出租车位价格明显低于市场水平，可能已构成对全体业主权益的损害。业主有权要求物业公司采取补救措施，并主张相应赔偿。”
曹律师特别提醒广大业主，若怀疑物业公司存在损害业主权益的行为，可向当地住建局、物业管理部门投诉；也可通过召开业主大会共同商讨解决方案。此外，各小区应积极推动业主委员会的组建工作，通过制度化的管理机制，切实保障业主在小区公共事务中的参与权与决策权。
记者 项弋凌 文/图