最近，杭州两个小区的官司结果受到了关注。一是新城国际花园业委会状告业主胜诉，该小区业主大会通过众筹更新升级外立面事项，但有部分业主不肯交款，法院判决这些业主应履行出资义务。一是理想银泰城业委会状告开发商占用属于业主的公共泊位并胜诉后，今年7月终于追回了全部占有使用费，维护了业主的权益。
业主要维护自身权益
也要承担相应的责任
新城国际花园的这起风波，给广大业主上了一堂生动的法律课：何为业主之责。
近年来，杭州刮起了业主众筹升级外立面之风，实现100%交款率的小区寥寥无几。也正因如此，新城国际花园的案件对其他众筹升级外立面的小区，具有现实的指导意义。
法院判决已经说得明明白白，业主大会决议对全体业主具有约束力。当决议通过，那么业主就要承担相应的责任。
理想银泰城的公共车位诉讼案则告诉业主们该如何维护自身权益。
对小区业主来说，公共车位是重要的小区资产，也是今后小区公共收益的重要来源。但近年来，杭州不少小区跟开发商之间都存在车位权属之争。开发商往往以地下车位“未计入公摊”“谁开发，谁受益”等理由，以及在购房合同里约定“地下室归出卖人所有”等方式，将本应属于全体业主的公共车位据为己有、占为己用。
而理想银泰城业委会历时5年，终于将公共车位和占有使用费悉数追回，维护了小区业主的权益。
业主大会通过众筹更新外立面
业委会起诉未交款的业主胜诉
“判决终于下来了，业委会赢了。”近日，新城国际花园业委会主任周伟力拿到判决书后，长长松了一口气。这场官司，原告是业委会，被告是业主，这在现实中并不多见。为何要打这场官司？这还得从新城国际花园业主众筹升级外立面一事说起。
新城国际花园位于钱江新城，于2009年交付。小区外立面使用的是普通条砖，随着房龄渐增，几年前就出现了外墙渗水、脱落等问题，成为业主的一大心病。2022年10月，新城国际花园业主大会就外立面（含地下室）升级改造事项进行表决，获得近86%的支持率。2023年底，新城国际花园业主大会就优化之后的改造升级方案再次进行表决，支持率约87%。
根据业主大会决议，工程总预算约2200万元，外立面使用铝板和真石漆。除了动用物业专项维修资金之外，还需业主自筹约1200万元，出资标准为100元/m2（按照各自产权建筑面积），每户从1.39万元到2.85万元不等。2024年1月，新城国际花园外立面升级改造工程正式动工，并于当年底完工。由此，新城国际花园成为杭州首个由业主自筹完成外立面升级的已交付小区。
不过直到工程完工，仍有约6%共45户业主未交款。在多次催讨无果后，业委会最终决定采取法律手段。今年初，业委会将首批5户业主起诉至上城区人民法院，要求这些业主履行交款义务。
那么，业主大会决议法律效力如何？法院又会如何认定这一纠纷？
根据判决书，法院认为，新城国际花园小区外墙及地下室单元部位存在维修改造的客观需要，维修改造方案经业主大会依合法程序表决通过，决议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对全体业主具有约束力。目前案涉工程已实际完工且验收合格，全体业主已实际享受到共有部分维修改造所带来的利益，其维修改造费用依法应由全体业主共同分摊。
最终，法院一审判决业主按照业主大会决议的出资标准履行出资义务，并支付相应的利息。
“外立面属于小区共有部分，改造费用应由全体业主共同分摊，法院的判决体现了‘谁受益谁出资’的基本原则。”北京炜衡（杭州）律师事务所肖琳律师说，“业主大会决议是有明确法律效力的。按照这个判决结果，无论业主在业主大会上是否投了赞同票，一旦改造升级方案获业主大会表决通过从而形成决议，对全体业主都具有约束力，不存在‘我没投赞成票我就没有交款义务’这一说法。”
开发商占用公共泊位及收益
业委会起诉后全部追回
最近，杭州临平的理想银泰城小区业委会起诉开发商占用小区112个公共泊位的案子也尘埃落定，被占用的公共泊位和占有使用费已全部追回。
“我们小区交付已经有10年了。”理想银泰城小区第二届业委会主任林先生告诉记者，“理想银泰城是一个包含住宅、商场、写字楼的大型综合体项目，我们是住宅部分。当初交付时，住宅部分共有1400多个车位，但开发商移交给小区的公共车位只有30个左右，这个比例不对。”根据当时施行的浙江省《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》，住宅及公共办公楼建筑工程配建停车泊位数的10%应设置为公共泊位。
2021年，第一届业委会在与物业公司查看小区竣工图纸时，发现开发商有部分公共泊位未向小区移交，且一直被开发商占有使用。第一届业委会向开发商发函要求移交这批住宅公共泊位时，开发商回函称“该公共泊位不属于占用业主共有的道路或者其他场地情形，不属于业主共有”，予以拒绝。
2022年5月，小区第二届业委会从交警部门和城建档案馆调取了《杭州市公安局余杭分局交通警察大队公共或专用停车场（库）竣工验收同意意见书》以及《关于余政储出【2012】47号地块开发项目（理想银泰城）地下室车位修改情况说明》，文件明确显示，开发商应交付的地下二层住宅公共泊位为112个。
手头有了过硬的证据，业委会委托律师起诉开发商。临平区人民法院2024年11月出具判决书，判令开发商将112个住宅公共泊位移交给业委会，并支付上述112个住宅公共泊位的占有使用费。
但开发商不服一审判决，将案件上诉至杭州市中级人民法院。2025年4月，杭州中院驳回上诉，维持原判。
去年12月底，业委会与开发商就112个公共泊位进行了书面交接；开发商总共须支付占用公共泊位期间的占有使用费共计365万余元。
今年7月1日，业委会账户收到最后一笔法院强制执行款165万余元。
这也意味着，不仅小区的收入增加了365万余元，今后这些追回的公共泊位还将持续产生收益。