“莫干山民宿0元转让、老板批量跑路……”近期，一篇网文流传，将莫干山这个国内民宿行业的发源地推上舆论风口。
提起莫干山，国内民宿圈无人不知。自2007年首家“洋家乐”民宿落地拉开国内乡村民宿发展序幕，此后十余年多个品牌在此蓬勃发展，曾有过“节假日千元房价”一房难求的黄金期。眼下，莫干山民宿真的走到了崩盘关口吗？
暑期旺季来临，潮新闻·钱江晚报记者深入莫干山旅游度假区，试图看清行业真实现状。
行业现状：约5%有转让意向
莫干山山坳里的民宿正迎来避暑客流，但早已不见十年前“一房难求”的盛况。
“工作日客人零零散散，周末客人相对多一些。”“遇见莫干”民宿经营者沈先生介绍，该民宿地处庾村核心地段，共设10间主题客房，单间售价600元~900元，顶楼打造观景露台，可俯瞰整条民国风情街与山景。
90后房东郎萍把仙潭村一栋8间房的民宿出租了。2020年她投入约180万元装修，主打年轻人偏好的简约风。2021年首次整租时，年租金36万元，租期3年。2024年租约到期后，郎萍自己运营了两年，暑期高峰入住率能到六七成，“刚接手时生意还可以。”
但变化来得很快。由于行情下行、装修老化等原因，今年她再次将民宿整栋出租，年租金降至15万元，租金水平较五年前几乎打了4折。
不过在资深人士看来，这样的租金落差，恰恰印证了行业正在告别野蛮生长的红利期。
“随便开个民宿就能躺赚的时代结束了。”莫干山民宿行业协会副会长沈蒋荣告诉记者，2015年~2019年是民宿行业红利期，五一、国庆等假期甚至要提前一年预订，如今市场回归理性。
至于网上“0元转让”的说法，沈蒋荣明确否认，“本质是房屋整租模式，房东把装修好的房子租给运营者，只收租金不收转让费，这在莫干山从做民宿起步时就存在，并非新鲜事。一般3年起租，即便位置稍偏的地方年租金也要十几万元。”
“我们摸排下来，目前在网上公开挂牌转让的民宿有4家，有转让意向的总计三四十家，占全镇841家民宿总量的5%不到。”度假区综合管理科科长沈雪东给出了数据。
此外，游客数据整体发展态势持续向好。沈雪东介绍，据统计，2025年莫干山过夜游客133万人次,同比增长10.32%；2026年1月至5月同比增长约10%。“得益于户外赛事活动等，这两年过夜游客人数每年都在涨。”
但增长的另一面，是市场价格的理性回归。受制于同质化竞争加剧、外部客流分流等，相较2019年前后的峰值，目前莫干山民宿整体单价趋于下行，位置偏远、缺乏特色的民宿价格调整幅度更为明显。
经营现状：行业分层明显
在采访中最直观的感受是，800多家民宿根据区位、定价、运营能力不同而各自走出不同的赛道，行业分层非常明显。
高端度假项目，均价稳定在每日2000元~3000元区间。莫村旅馆是当地知名的法式田园风情民宿，端午假期客房订满。
酒店经理沈杰介绍，项目有40多间客房，散客、品牌活动是营收支柱，“去年活动和散客各占一半，今年散客同比涨了两三成，活动量略有回落，整体还算平稳。”
记者了解到，为拉升入住率，这里也推出了订房含价格数百元正餐、下午茶的套餐，相当于变相让利，但守住了价格底线。
房价在千元上下的中端民宿是莫干山的市场主体，也是受价格战冲击最大的群体。不过，一批年轻的主理人靠主题化运营蹚出了新路，实现逆势增长。
庾村的“一千零七夜”民宿，老板“小辉哥”去年通过网球主题短视频出圈，把一座经营了五六年的摩洛哥风情民宿打造成了广受长三角网球爱好者喜爱的“据点”。
“前三年都是负增长，我也考虑过租出去。去年下半年靠网球带起来，今年上半年营业额同比翻了一倍。”“小辉哥”告诉记者，其客群多为网球爱好者，周边高海拔的网球场吸引了不少球队比赛、公司团建。
同样在庾村片区，原乐民宿主理人钱丹红走了另一条路，从单一住宿延伸到文创空间。她靠非遗活动、精细化管家服务、承接草坪婚礼，攒下了不少私域老客，6个房间的民宿整栋房价一晚7000元左右，回头客占比70%，年入住率稳定在65%。“房间很漂亮，早餐也很好吃，还有应季的手工活动。”有住客这样评价。
另一批民宿选择彻底放下身段，用低价换生存。
距离莫干山核心景区10公里，在筏头乡的青樾里民宿，有24间客房，装修投入近千万元打造成美式风格，巅峰时期房价曾到800元一晚。如今改成了200元/人包吃住的模式，主打杭州、上海的退休群体。
“7月份已经订满了。我的微信有3000个顾客，他们来的话就发个消息。”老板谢女士告诉记者。
她算了一笔账：5个员工每人月薪5000元，加上水电、食材等成本较高，虽然满房，其实利润极薄。“想转租，但没人接，关掉又可惜。”
业内讨论：差异化运营是突破口
“最好的帮扶，就是把游客总量做大，蛋糕大了大家都有得赚。”沈雪东说，这两年莫干山全力打造“户外天堂”，全年落地20多场越野赛事，凯乐石跑山赛等品牌赛事报名通道一开就带动周边民宿满房。据测算，赛事带来的过夜游客约占总量的10%，且客群消费能力强、停留时间长。
在沈蒋荣看来，行业早已进入“拼运营”时代，主题化、精细化是穿越周期的唯一出路。“同质化的民宿面临市场挤压，要么做主题，要么做内容，要么做服务，总得有一样别人没有的。”
面对行业共性的转型阵痛，6月中旬，德清县委书记赴莫干山镇专题调研民宿产业，与16位民宿业主、主理人面对面征集诉求，要求相关部门认真梳理、充分吸纳大家的意见建议，建立清单、逐项落实。
“主理人IP是核心竞争力，把个人资源、个人风格注入民宿，才能形成不可复制的差异化。”作为本次政企恳谈会参会主理人之一，会议结束后，“小辉哥”利用空余时间，走访各处民宿，实地调研行业现状，还发布短视频分享行业思考。
“内卷已是普遍常态，唯有创新营销模式、深挖自身特色、走差异化自媒体路线，才能站稳脚跟。”有民宿经营者这样说。