“没想到我们小区家底这么厚，一年能赚上百万元！”
前几天，杭州城东某楼盘业主小吴看到一则新闻：杭州正在全市住宅小区推动开展公共收益管理不规范问题专项治理行动，要求所有小区全面摸排小区公共资产、资金底数等，并将信息明细详细录入智慧物业管理服务平台。
于是，这个过去对小区事务不太关心的年轻人打开了“浙里办”app，搜索“杭州业主卡”，很快页面就跳出了自家小区的相关情况，其中有一项是收支情况，小吴点开来一看，仿佛发现了一片“新大陆”。
小区公共收益从哪来
多的能年入数百万元
小区公共收益，是指利用小区共有部分进行经营活动所获得的收益，在扣除合理成本后，归全体业主所有。随着小区“房龄”越来越老，需要保修或更新的地方就越多，小区公共收益可以补充物业维修资金或用于共有部分的维修、更新和改造，让房子更好地“延年益寿”。
可以说，公共收益是全体业主的“钱袋子”。那么，这些钱主要来源于哪些方面？
通常来说，物业经营用房的租金、公共部位广告租金以及公共车位泊车费，这三者是绝大多数小区公共收益的主要来源。
很多商品房小区楼下的底商就是经营用房，小区靠对外出租这些底商，可以获得持续稳定的收入。
停车费也是大部分小区的重要收入来源，很多商品房小区都有共用停车位在实行停车收费。
公共区域广告租金，主要包括电梯广告、道闸广告等。其中电梯广告大家平日里接触最多，液晶屏、框架位，甚至电梯门张贴广告，都能产生收入。
除此之外，小区泳池、快递柜、电瓶车充电桩、信号发射基站以及小区内摆摊，都是收入来源。
2022年钱江晚报曾统计过杭州20多个小区公布的年度或半年度公共收益，收益最高的萧山某小区仅2021年下半年收入就高达近417万元，其中“大头”来自于地铁征地补偿款的利息收入；收益较低的小区，2021年全年公共收益约52万元。
可见，这笔收入非常可观。
杭州规范小区资产公示公开
有小区因此增加300万元收入
不过，这笔资金具体数额多少、日常如何使用，很多业主却不太清楚，其中很大一部分原因在于，很多小区的公共收益收支不公开、不透明。
其实早在2019年，杭州市住保房管部门已研发公共收益平台，2020年起，在主城区范围进行试点，指导业委会（物管委）、物业开设资金专管账户，将小区公共收益收支情况详细录入杭州市公共收益平台进行公示公开，并鼓励聘请专业会计为小区代理记账，引导业主通过“浙里办”或支付宝搜索“杭州业主卡”，随时查看自家小区收支情况。
小区如何管好“钱袋子”，公开“账本子”？位于余杭良渚的亿丰蔚蓝郡小区是一个值得借鉴的案例。
亿丰蔚蓝郡交付于2013年。小区现任业委会副主任张畅说，交付后好几年，前期物业代管小区公共收益，账目较为混乱，公示不及时。
2020年，小区第二届业委会成立，按照属地住建部门、街道、社区的指导，通过实地查询、翻阅各类图纸，明确了小区相关资产的权属。收回了脏乱差废弃状态的物业配套用房，改造成小区图书馆；通过诉讼等途径收回被开发商长期占据的60个公共车位，以及被商户占用的地下公共区域。
摸清小区家底后，业委会列出资产清单，厘清收益明细，成功追回商铺欠缴租金15.5万元；确权小区公共资产8处，进行分包出租，产生公共收益35.8万元。截至目前，小区公共收益资金结余由之前的40万元增加到350万元，相关资产、资金明细详细录入杭州市智慧物业管理服务平台，供全体业主监督查询。
另一案例来自于上城区望江板块的杭源御潮府。御潮府交付于2022年，之前由于多种原因，小区的经营性用房一直租不出去，公共收益仅1.8万元。
2023年9月，小区首届业委会成立后，在市、区两级住保房管部门的指导下，修订了公共收益管理制度、财务管理制度等，召开业主大会，一是建立小区停车收费方案，二是续签物业合同，调整公共收益管理模式，三是改变房屋租赁办法等，盘活小区资源。业委会成立7个月来，账户公共收益高达147.76万元。尤其是小区2套经营性用房，原先租金15万元/年无人问津，业委会创新将该商铺在淘宝平台公开拍卖，最后以租期5年、每年42万元高价成交，大大超出业主们的期待。
手头有了资金，就有余力来实现业主们呼声很高的小区改造提升事宜。前不久，小区业主大会高票通过了利用公共收益对地下车库进行“星空顶”改造一事。
开展公共收益管理专项整治
今年力争4700余个小区“全覆盖”
钱报记者了解到，截至去年12月，有2500余个小区在杭州市智慧物业服务平台开户，其中1800多个项目在平台录入收支信息。
不过实际操作过程中，也有部分小区公示公开内容不够详细，收入或支出一栏显示为0；还有不少小区尚未在市智慧物业服务平台开户或进行公示公开，让公共收益管理成了一笔“糊涂账”。
因此，今年杭州加大力度，按照小区“应上尽上”、资产“应核尽核”的要求，住宅小区业委会（物管委）、物业全面清产核资，清点广告位、停车位、物业经营用房等公共资产数量、规格、使用管理及收益情况，并根据“谁管理、谁录入”“谁录入、谁负责”的原则，逐一录入杭州市智慧物业管理服务平台，实现住宅小区公共收益摸排覆盖率100%。
专项治理行动也对不规范的行为进行处罚。前两天，萧山就有两家物业公司因为“未按规定为所服务的小区开设共有收入专门账户”，被行政处罚。
杭州市住保房管局物管中心物业指导科相关负责人表示，截至5月底，全市4700余个小区（含商品房、老旧小区及拆迁安置房）已全面开展资产资金摸排、录入、公示；已有近2000个小区在平台记账，已开展记账的小区业主可通过“杭州业主卡”查询自己小区公共收益的收支情况。“有些老旧小区可能没有业委会、物业，也可能没有公共收益，这种情况下，根据谁管理、谁录入的原则，由物管会或代管的社区来对小区进行资产摸排和信息录入。”
浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长金细簪认为，以往杭州很多小区业主、业委会、物业之间爆出的矛盾纠纷，背后主要原因就是小区公共收益账目不清，导致业主们质疑物业或业委会有“猫腻”，今后全市所有住宅小区公共收益都要公示公开，可以让小区的公共收益从“糊涂账”变成“明白账”，从而促进小区内部各方之间的信任度，减少纠纷，而阳光透明、相互信任是物业服务高质量发展的基础。