江山永安里，浙江首个自主更新成功的老旧小区
本报记者探访这个“江山样本”
从106m2老房
到123m2新房
只掏了
15.6万元
本报记者 詹慧雯 蒋敏华
日前，浙江省住房和城乡建设厅等三部门联合印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行）》，提出通过推进城镇老旧小区自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。
这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，引起社会强烈关注。
浙江的这项创新并非无中生有，而是有着坚实的实践基础。衢州江山永安里小区，就是浙江最早采取自主更新模式的老旧小区之一，一期已于2022年1月交付，364户业主顺利入住。
通过这份“江山样本”，我们或许可以看到未来更多老旧小区自主更新的面貌。
3幢小高层拔地而起
给周边老旧楼房的业主“壮了胆”
永安里小区位于江山虎山公园附近，始建于上世纪90年代，大部分为单位集资房。由于当时的规划条件、建筑要求都比较低，部分楼幢逐渐出现老化严重、渗水等情况，在自主更新前，已被鉴定为C级或D级危房。
显然，靠简单的环境提升改造，已无法解决危旧难题，需要整体拆除重建。
一期改造工程包括12幢多层楼房，从2017年9月开始施工，改造后，3幢17层的小高层拔地而起。2022年1月，原364户业主顺利交付入住。
近日，记者来到永安里小区，第一观感是，3幢新建小高层与周边老旧楼房形成强烈的视觉反差。
75岁的周江月是一名退休老师，她原来的住房面积是106.37m2，现扩建至123.03m2，为此付出了15.6万元。“以前住3楼，现在住11楼，采光好了不少，而且有电梯，不用爬楼。”
周江月的新房为三房两厅两卫边套，房间全明通透，格局上并不比商品房差。除了南向阳台外，还有一个西向阳台，推窗即见山。周江月满脸笑容地说：“亲戚朋友来看过我的新房后，都很羡慕。老邻居看了，后悔自己的房子卖早了。”
在一期的南面，二期改造工程已于2023年1月启动，4幢多层改建为2幢17层小高层，涉及业主160户，预计2025年6月完工。三期项目正在筹划中。
68岁的张炳荣，为二期业主，原先住房面积为93.6m2，将扩建至116m2，总共付出23万元左右。他告诉记者，永安里很多楼幢是危房，不少人以前虽然担心安全问题，但又不敢第一个“吃螃蟹”，“后来看到一期建得这么好，大家对原拆原建就有了信心。”
周慧桢是江山虎山街道安泰社区党委书记，她直观地感受到了永安里居民的心态变化，“一期动员时，要让大家意见统一起来是挺难的，但到二期动员时，居民们变得很主动，社区工作也轻松了不少。”
江山市副市长汪晓勤在新闻通气会上介绍，永安里一期从2017年9月开始动员群众，到2019年6月开工建设，总体耗时21个月。而二期仅28天就做到了群众意见统一。
增加建房套数平衡建安成本
业主付出不多就拿到新房
江山市专门成立了专班，负责永安里危旧房改造工作。在政府引导下，项目采取业主出资、整体拆除、原拆原建的模式。
“在设计规划方面，原住房大小户型有50余种，新规划的户型面积要尽量跟原户型面积接近，扩面太多会增加业主负担，这对户型设计提出了考验。另外，选房顺序上要保证公平公正。”
江山住建局局长钟炳根告诉记者，永安里采取“双轮抽签”选房机制，保证原边套业主拿到边套新房，中间套业主拿到中间套新房，原房屋初始价格最高的一批业主可以优先选房，同档价格买来的则抽签选房。
永安里一、二期采取相同的结算政策，原有住房面积居民只需按1500元/m2结算，扩面部分按8000元/m2结算。此外，储藏室计入原有住房面积，结算价也是1500元/m2。
非常有借鉴意义的一点是，永安里改造项目通过提高容积率、增加可建房屋套数，来平衡建安成本。比如，一期原住户364户，建设住宅套数404套；二期原住户160户，建设住宅套数203套。
各地可因地制宜制订方案
一些业主自主更新意愿强烈
在4月11日召开的浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作新闻通气会上，浙江省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长姚昭晖指出，要鼓励各地因地制宜制订符合当地实际的自主更新方案。
“每个小区的改造条件不同，每个地区的房价也不一样，这就决定了不能搞一刀切。比如说容积率，指导意见明确可以适当提高，但是具体可以提高多少，并没有限定值。这也是为了给各地留下一定的政策弹性空间。”
浙江省老旧小区自主更新指导意见发布之后，引发社会热烈讨论。不少网友开始畅想自家小区的自主更新：
“安吉路上世纪六十年代的房子，啥时候排得上队？”
“我家小区就在武林广场附近，舍不得搬，原拆原建的话，我还是乐意的。”
也有网友提出顾虑和建议：
“想法真的很好，但实行起来必须是当地政府街道社区牵头。让居民自主牵头，可能有点难。”
“应出台相应政策，鼓励由开发商投资进行重建，安置好原居民住房后，多余的住宅由开发商按市场价出售，居民不用出资，不增加居民负担。”
网友的热议，充分体现了浙江这一指导意见出台的民意基础。
近期，杭州闸弄口新村等多个老旧小区启动民意调查，从反馈的结果来看，部分业主自主更新意愿强烈。随着老旧小区自主更新试点工作的推进，相信会有更多具体的案例给大家提供更多的好经验。