杭州的新房市场已经是改善市场？这或许是事实。
中指研究院最新的数据显示，今年一季度杭州住宅套均成交面积高达136.3m2。而在2021年，这一数字仅为115.4m2。短短3年时间，套均成交面积增加了20m2。
究其原因，一方面，近几年新房的户型面积越来越大;另一方面，套均成交面积的大增，说明现在买新房的主要是改善群体。
与之形成鲜明对照的是，刚需仍是二手房市场的绝对主力，3月成交总价300万元以内的房源占比超7成，达历史新高。
开发商：
只要容积率合规，改善户型一般都往大了做
记者梳理过去十年的数据发现，从2015年到2021年，杭州住宅套均成交面积差别不大，2015年为111.7m2，2021年为115.4m2。
但从2021年下半年开始，房地产进入下行周期。杭州的套均成交面积却开始陡然急升，2022年增加到126.5m2，2023年达到130.8m2，今年一季度更是高达136.3m2。
正是在这三年，改善购房者成为市场的主力，与之相对应，新房的户型也变得越来越大。尤其是限价红盘，开发商清一色地设计成大户型。
譬如刚刚完成第一次开盘的建发朗云，位于热门的钱江世纪城板块，直接将户型面积拉到165m2起步，最大面积甚至达到333m2。而同板块已经售罄的大家杭承府，户型面积更是以210m2起步。
今年出让的几宗好地，如市中心的安琪儿地块、滨江的星民TOD地块，据开发商透露，最小面积也有200m2左右。对此，杭州一本土房企的产品设计负责人坦言：“对自己产品有把握的开发商，如果在倒挂比较明显的板块，只要符合容积率的要求，一般都会往大了做，这样损耗的公摊面积小，利润相对也会高些，产品会更纯粹，改善一族反而更喜欢。”
改善户型面积大幅增加的同时，刚需户型的面积也整体提升。
2018年7月，浙江省出台实施了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》新规，不仅对阳台、露台、飘窗、设备平台等可以“偷面积”的部分计算更严格，对这些部位在整套房间中的面积占比也有了明确的限制条件，“偷面积”几乎被堵死。有设计师算过，要达到过去89m2三房的尺度，如今差不多要100m2。
90m2以内户型
在3月的二手房成交中占六成
与新房市场改善房源成交火热形成鲜明对比，在杭州的二手房市场，刚需购房者仍是绝对的主力。
贝壳研究院数据显示，杭州3月网签8557套，300万元以内房源成交占比超71%，达历史新高。其中，成交价在200万元以内的房源占比高达43.96%，200万~300万元的房源占比27.52%。
再看户型面积，3月成交的二手房中，60m2以内占比达15.58%，60m2~90m2占比高达44.1%，两者相加，90m2以下的房源占比6成。
即便在杭州市中心，如今在200万元以内的房源也比比皆是。这归因于这几年市中心老小区的不断降价。
如朝晖的七区和九区，如今二手房成交均价已低至3万元/m2，按照60m2左右的套均面积计算，总价已经不到200万元，而就在几年前，这样的房源单价基本要4万元左右，总价差不多都要250万元。
同样的情况也发生在景芳、采荷、翠苑等主城老小区。像采荷一区的房子，即便学区不错，目前均价为40500元/m2，但由于面积只有四五十平方米，总价也在200万元左右。对于刚需购房者而言，能够一次性解决居住和学区两大问题，以这样一套房子作为过渡，性价比很高。
其他诸如大关、三里亭等老小区扎堆的板块，200万总价以内也有相当多的选择。
所以，在主城区尤其是市中心新房套均总价动辄超过800万元甚至上千万元的当下，新杭州人依旧能以几十万元的首付，留在杭州市中心。