在土地市场，既代表政府“做地”同时又可参与拿地的城投公司，显然是一个特殊群体。在市场下行期，城投公司拿地对于稳定市场起着积极作用。
自2021年下半年以来，随着房地产市场步入下行期，和全国各地一样，浙江宅地市场出现了越来越多城投公司的身影。浙报传媒地产研究院统计发现，2021年下半年至2023年3月1日，全省各地城投公司共竞得480宗涉宅用地，宗数占市场总量的42.3%。那么，这些项目现状如何？有没有入市销售？与房企拿地项目又有何不同？
仅1/4项目顺利开盘
城市之间差异大
按照当前房地产市场的开发节奏，拿地之后超过一年未开盘属于非合理周期。也就是说，2021年下半年至2023年3月1日期间拿的地，如果进展顺利的话，现在都已经开盘甚至售罄。不过，浙报传媒地产研究院统计发现，480个项目中目前已进入开盘阶段的仅118宗，占比仅为24.6%。而同一时期，全省共出让1135宗涉宅用地，迄今已进入开盘阶段的有618宗，占比54.4%。
与此同时，全省出让时间已超过两年（2021年7月1日至2022年3月1日期间）的涉宅用地共381宗，其中城投公司拿下104宗，占比27.3%；未进入开盘阶段的共有106宗，其中城投公司地块49宗，占比46.2%。通过数据对比发现，城投公司的开发效率明显低于市场平均水平。
此外，受市场基本面影响，不同城市之间存在较大差异。尤其是在一些市场压力更大的城市，城投项目开盘率也更低一些。比如，全省共有4个城市的城投项目开盘率低于20%（绍兴15.4%、湖州15.7%、衢州18.2%、金华18.6%）。在这一轮市场调整中，这四个城市相比省内其他城市而言，调整幅度更大一些。不仅是城投项目，其他普通房企项目的平均开盘率也相应低一些。
值得一提的是，统计期内不少城市城投拿地（以可建面积计算）市场占比已经超过60%。比如，衢州、舟山、绍兴、湖州，占比分别达到82.5%、75.8%、69.6%、62.7%。占比低于40%的只有两个城市，分别是台州（34.4%）和杭州（15.2%）。
找房企合作代建
绿城蓝城受青睐
众所周知，城投是各城市政府投资融资平台，基本是以城市基础设施建设和投融资业务为主要职能。相比专业房企，城投公司在房产开发及销售方面存在一定的短板。正因为如此，是自己独立开发，还是寻求与专业房企合作，是摆在很多城投公司面前的一个现实问题。浙报传媒地产研究院跟踪调查发现，各地城投公司正在努力采取各种方式消化前期所拿地块。
城投公司拿地之后通过股权转让与专业房企合作开发，这是较为常见的一种方式。省内多个城市都出现了城投公司与专业房企合作联手开发项目的案例，如丽水城投与大家房产在莲都区合作开发丽水大家城投文旅·望湖，金华市金投置业与滨江房产在金东区合作开发滨江城投·悦品等。也有的城投公司在拿地之前就已经与专业房企达成了合作协议，如绍兴、台州、宁波等地，合作开发的项目比比皆是。
也有的城投公司拿地之后引入代建品牌，委托专业房企代建代销。事实上，房企之间的品牌代建合作已经司空见惯，城投公司引入代建公司也算是一种理性务实的选择。据悉，最受城投公司青睐的代建合作房企主要有蓝城、绿城、中天等。比如丽水已开盘的6个城投项目中有2个由绿城全程代建代销，另有1个项目由绿城代建管理。后期随着更多专业房企涉足代建业务，城投公司可选择的合作方也会越来越多，有助于进一步消化前期所拿地块。
当然，也有一些城投公司选择了独立开发，就比如金华市城市建设投资集团在金东区自主开发的巢塘雅苑项目，由于地段不错且项目定位改善大户型，目前已经售罄。也有部分项目转为安置房或者保障房进行开发，如兰溪产城投资发展集团开发的文昌居项目。
此外，也有的城投公司由于种种原因，最终选择退地。绍兴、衢州甚至杭州，均出现了城投公司退地现象。究其原因，这些地块本身并不优质，后期很难找到合作方，且当时拿地主要是处于托市的需求，退地也就成了无奈选择。
市场“堰塞湖”已成
风险有待进一步化解
统计期内，城投公司拿地宗数占比42.3%，可建面积占比45.1%。由于城投项目开盘率明显低于市场平均水平，这就意味着在隐性供应市场，城投项目占比远超50%以上。正因为如此，尽管各地城投公司都在努力破局，但无论采取哪种方式，去化量仅占土地存量的冰山一角。
此外，由于市场尚未触底反弹，大量专业房企资金面并未明显好转，各地城投公司兜底拿地行为还不会停止。也就是说，如果销售没有起色，短期内城投手上的土地存量还会继续攀升，潜在风险也会进一步增大。
在去化速度明显放缓、库存量居高不下的大背景下，城投项目开发滞缓，短期内有利于缓解库存压力。不过，城投手上的大量存量土地一旦后期陆续入市，隐形库存转化为显性库存，势必会在市场上形成“堰塞湖”。
业内人士认为，在当前的市场环境下，城投陷入了两难的窘境。若手中存量不动，则上游积压愈重，债务风险加大；若开闸放量，市场必定雪上加霜，届时不仅仅是对市场造成天量冲击的问题。城投解困，已成为当前市场中的一个突出问题。