一对八旬夫妻将唯一房产过户给孙子，结果被“扫地出门”
要避免这样的悲剧，其实可以拿起“居住权”这一法律武器
杭州已登记居住权的，一半以上是老人
本报记者 蒋敏华 印梦怡
不久前，上海一对八旬老人的悲惨遭遇上了热搜。据老人向当地媒体反映，他们将自己名下的唯一房产过户给孙子后，老两口却被亲儿子和亲孙子“扫地出门”，今年寒冬只能蜗居在招待所。
这一事件曝光之后，微博话题阅读量迅速突破7000万。事实上，这样的现象并非个例。那么，老人选择将唯一房产过户给亲人后该如何保障自己的居住权利呢？
答案是有的，那就是2021年1月1日施行的《民法典》上的“居住权”。
近日，钱报记者从相关部门了解到，“居住权”实施3年以来，杭州共办理了500多例居住权登记，数量上看呈逐年攀升趋势。那么，来办理居住权登记的，主要是哪些人呢？登记之后可享有哪些权利？
寒冬夜
上海八旬老人被儿孙赶出家门
据上海媒体报道，几年前，金老伯因病入院动了手术，身体状况急转直下。此后，儿子儿媳便不断劝说老人将名下唯一一套房产提早过户给孙子，以免日后不测办理起来比较麻烦。
尽管老伴一直提醒金老伯要小心风险，但他最后还是背着老伴签了字，理由是：“反正这房子也是要留给儿子和孙子的，他们肯定不会对不起我的。”
去年，金老伯的儿子突然表示，要把房子卖掉去买别墅。后来老两口发现自家的门锁被换了，东西都在屋里。寒冬夜，他们只能坐在楼梯间的地板上，儿子和儿媳却拿着房产证站在屋门口讲：“你们的孙子说房子是他的，你们无权居住。”
老人的遭遇令人同情。但如果上海这对八旬老人将房产过户给孙子的同时，为自己办理居住权登记的话，就可以避免自己陷入“无家可归”的悲惨境地。
居住权，对社会公众而言是一个较为陌生的法律名词。《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
通俗地讲，只要办理了居住权登记，权利人就可以在房子里一直住下去（最长年限为权利人终身）。而且，居住权不会因为产权变更而发生改变，即便房子卖了，居住权也一直延续，新的房东无权要求权利人搬离。
杭州3年办理559例居住权登记
权利人一半以上是老人
“‘居住权’是个新生事物，起初办理的人寥寥无几，直到2021年4月23日才出现首例。到了2023年，居住权办理登记数量才出现了爆发式增长。”杭州市不动产登记服务中心相关工作人员告诉记者，2021年杭州居住权仅办理登记了74例，2022年增至177例，2023年猛增至308例，3年总共559例。
这意味着，知道“居住权”的人越来越多了。
据杭州市不动产登记服务中心统计，559例中权利人一半以上都是老人。“前来办理居住权登记的人，最常见的一种情形是为了孙子辈读书落户。老人名下的房子是学区房，于是就把房子过户给了子女，同时又为自己办理了居住权登记，算是加了一道保险。另一种情况是父母出钱给子女婚前买房，担心今后出现一些意外情况（比如离婚或者身故），也会考虑给自己办理居住权登记。”工作人员告诉记者，这两类人群是当前办理居住权登记的主力。
此外，再婚的“老夫少妻”办理居住权登记也比较多。老人在世的时候就把房产过户给自己的子女，同时又为妻子办理居住权登记。这样一来，即便自己百年之后，也不用担心妻子被赶出家门，同时又实现了将房子留给子女的心愿。
按照政策，居住权的最小单位是成套住宅，也就是不再分割到某个房间。此外，居住权的年限也是可以自行选择的，最长年限为终身，也可以根据需要选择3年、5年等年限。不过，从目前办理的情况来看，居住权年限几乎都选择了终身。
1月29日下午，临安区不动产登记服务中心就有一对母子前来办理居住权登记。母亲将名下的商品房过户给儿子后，同时为自己办理了居住权登记，期限为终身。
也有一些较为特殊的保护弱势群体居住权的案例。2022年4月，富阳区不动产登记服务中心办理了该区首例居住权登记。已年过七旬的孙阿姨，平时的生活起居都由妹妹和外甥负责（因为儿子小时候生病丧失自主生活能力）。2021年，孙阿姨把自己名下的住房过户给了外甥，但是对自己的儿子又一直放心不下。直到当她得知“居住权”后，就决定为儿子办理居住权登记。这事办妥之后，孙阿姨长久以来悬在心中的石头终于落地，这下再也不用为儿子的后半生发愁了。
学会用法律武器
维护自己的权益
“在‘居住权’登记之前，更多人是像上海的这对老人一样，相信亲情，相信口头承诺，或者以一纸租赁协议来保障自己的居住权利。相比之下，显然‘居住权’的法律效力要强得多。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师告诉记者，居住权最长期限终身，且无偿居住，而且是经主管部门登记，未经权利人同意不得撤销，而租赁协议最长期限20年，有偿（支付租金）居住，协议一旦遗失当事方权利就得不到保证，两者差别巨大。
办理了终身期限的居住权登记之后，权利人的居住权甚至要高于产权人。由于居住权的最小单元是成套住宅，并非某个卧室，一旦居住权权利人和房屋产权人发生矛盾冲突，前者完全可以要求后者搬离，反之却不行。
张双鹏说，从情感层面很多人可能还不能接受去办理居住权登记，但是从理性层面“居住权”是一个非常好的法律武器。
值得一提的是，可办理居住权的房子产权必须是住宅，且没有银行贷款。权利人必须是自然人，且不得是产权人本人（不能自己给自己办理居住权登记，须过户后才能办理），和产权人之间可以是非亲属关系。