上周，毛坯均价12.8万元/m2的理想臻品中式合院领证，直接捅破了临平房价天花板，甚至创了近年来整个杭州新房的备案价新高。15日晚，理想臻品报名结果出炉，有效购房登记家庭为零，直接流摇。不过，低密项目的流摇，并不意味着实际无人购买，接下去得看网签数据。
理想臻品的这一价格之所以受关注，主要有两个原因。一是限价的放开，开发商自主定价，一下子将价格拔得这么高，究竟能否被市场接受。另一个原因，则是杭州中心城区的合院和排屋作为房价的天花板，在二手房市场的成交价究竟有多高？
毛坯均价12.8万元/m2 理想臻品捅破房价天花板
位于临平新城核心区的理想臻品，由12幢高层与18幢中式合院组成，曾被誉为“临平的凤起潮鸣”。2023年6月，理想臻品12幢高层住宅交付，凭借时尚的外立面、五星级的入户大堂、全精装的地下车库，刷屏朋友圈。
2024一开年，理想臻品又出圈了。1月10日晚间，理想臻品毫无征兆地领出了82套中式合院的预售证，户型面积250m2~546m2，毛坯均价128006元/m2。其中最贵的一套，单价甚至高达158786元。
12.8万元/m2，这是什么概念？这不仅捅破了临平区的房价天花板，也是杭州限价以来，新房价格的天花板。2022年，钱江新城江河汇板块的凤起钱潮合院，毛坯均价也不过11.16万元/m2；2022年湘湖畔的观湖里中式合院（容积率1.0），毛坯均价为7.51万元/m2。
据了解，理想臻品合院片区的容积率约0.6，在临平市中心极为难得，今后也很难复制。不过由于小区是高低配，高层住宅部分已经交付，低密合院的隐私多少也会受影响。
有知情人士透露，理想臻品合院此前拿到的备案价仅为5万元~6万元/m2左右。2023年11月9日，临平、钱塘、临安、富阳四区彻底放开了地价、房价双限，使开发商重新获得了自主定价权。
“产品确实做得不错，不比凤起潮鸣差。我身边很多海宁土老板朋友想买。”一位看过理想臻品中式合院的业内人士这样告诉记者。
市中心的合院和排屋 究竟值多少钱
“万万没想到，杭州的房价天花板竟然在临平！”不少购房者被这一价格震惊到了。网友热议，临平的房子卖12.8万元/m2，就算是低密的中式合院，值这个价吗？
杭州市中心的合院和排屋，向来属于稀缺产品。西湖边的中式合院，价格一直都是最贵的。
2013年，距离西湖约900米的绿城元福里中式合院，成交一套227.35m2房源，尽管是商业性质，单价依旧高达16.03万元，创当时杭州商品房成交单价之最。
同为西湖附近商业中式合院的定福阁，2022年成交均价超过21.4万元/m2。
西湖边的地段实在特殊，更具可比性的是绿城江南里（容积率0.9），位于运河畔，属于住宅性质的中式合院。2015年~2018年在售期间，76套中式合院的成交均价为10.1万元/m2，其中，单价最高的一套面积462.88m2，成交价为14.99万元/m2。
二手房价格更能说明真实的市场价值。江南里2021年10月有一套708.83m2法拍房，以1.08亿元总价成交，折合单价15.3万元/m2。2023年12月，凤起钱潮一套246m2的合院商拍成交，折合单价约15.4万元/m2。
钱江南岸，柳岸晓风排屋挂牌价17万元~20万元/m2，近期无成交。刚交付不久的观湖里中式合院，已有不少房东着急挂牌，其中一套260m2的合院，挂牌价在17万元/m2左右。
与江南里、观湖里的二手房价相比，理想臻品12.8万元/m2的毛坯均价贵不贵，见仁见智。在很多人眼里，临平的地段肯定比不上西湖边、运河畔和钱塘江畔，但对于生活在临平或者海宁的老板们来说，临平中心的中式合院也是稀缺品。
市中心的“鸽盘” 看到了限价提升的希望
放眼全国，杭州理想臻品备案价大幅上涨并非个例。2023年9月，广州限价令取消，琶洲南TOD项目一口气从备案价14万元/m2涨到了22万元/m2。
但放开限价并不意味着一定就卖得好。12.8万元/m2的价格，表面上流摇了，但到底卖得好不好，接下去还得看网签数据。
开发商自主定价，若是销售不及预期，不排除后期会降价销售，或者增加精装等附加服务。
与理想臻品同时提升限价的，还有大江东的“现房”项目大江之星。时隔8年领出了最后170套住宅的预售证，户型面积86m2~134m2，高层毛坯均价23638元/m2、洋房毛坯均价26580元/m2，对比2023年3月拿地的河印观翠湾，限价涨了近5000元/m2。结果，同样是零报名登记，直接流摇。大江之星置业顾问告诉记者，170套新房线下随到随买。
这两个楼盘价格的放开，也让杭州市中心不少“鸽盘”看到了提升限价甚至是自主定价的希望。大家期待多时的城西文教区的锦绣公馆、大关英蓝中心、复兴的象牙海岸等现房项目，都在等待着限价的放开。
尽管主城区与萧山、余杭目前尚未放开新房限价，但接下去，萧山、余杭逐步放开并非没有可能。此外，在主城区的个别高端宅地上，或许也可以尝试放开或者提升新房限价，这样不仅可以提升土地价值，也能大大提升高端产品的产品力，诞生一些有影响力的经典人居作品。