新政带来
杭州全年二手房成交量同比上涨
本报记者 蒋敏华
吴佳怡 黄磊
“退潮”，是2023年全国房地产市场的写照，即便热度仍排名全国前列的杭州楼市，无论是新房还是二手房，整体也难逃“退潮”趋势。
今年杭州新建商品房共成交10.2万套（数据截至12月27日），较去年同期下降7.1%；二手房共成交7.6万套（数据含富阳、临安，截至12月24日），同比上涨27%，但价格持续走低。
新房中签率43.6%
摇号打新热度创新低
自2018年4月新房摇号以来，中签率一直是杭州楼市的晴雨表。今年杭州共入市住宅房源7.8万套，总报名人数18.1万人次，平均中签率43.6%，创下摇号以来新高。摇号6年来，中签率最低的一年是2019年，仅为14.2%。
此外，今年摇号总报名量只有18.1万人次，比去年减少6.8万人次，相比2019年的76.2万人次更是骤降76.3%。
板块之间的分化加剧。60多个板块中，平均中签率不到20%的板块共有12个，但是流摇的板块近30个，比例超过40%。
从中签率排名来看，今年热度最高的前十板块分别是江河汇、钱江世纪城、文教、桥西、申花、湖墅、西兴、文晖、运河新城、采荷，其中江河汇是唯一一个中签率低于10%的板块，2月开盘中签率低至2.3%。钱江世纪城也是杭州近年来持续火热的一个板块，得益于今年10月楼市新政限购取消，吸引了不少外地购房者，其中望阙轩三次开盘全都触发5年限售。
宁围、勾庄、下沙等板块，虽算不上大热门，但是放在前几年也是粉盘扎堆，想中签也不是一件易事。不过从今年的平均中签率来看，这几个板块分别为96.1%、97.2%、99.4%，已无限接近流摇。考虑到部分购房者摇中之后会弃选，可以说“来了就是业主”。
此外，笕桥、闲林、小和山、崇贤、湘湖、康桥、戴村、星桥、南卧等板块也纷纷加入了流摇行列。这些板块的新房和二手房已几乎没有价格倒挂，甚至不少二手房源价格已低于新房。
尽管12月有多个红盘入市，涌现了岁末小高潮，滨月云府、望阙轩等更是触发5年限售，但不可否认，全年下来，购房者参与摇号打新的热情正逐步下降。一个重要的原因是随着市场行情急转直下，房价升值预期已大不如前两年，“摇到即赚到”的信心土崩瓦解。
楼市新政掀起“回头潮”
但二手房价格持续下降
相比新房市场，2023年的杭州二手房在成交量上有所回暖。杭州贝壳研究院数据显示，今年杭州市区已成交二手房7.6万套，比2022年增长了27%，预计今年二手房最终成交量将在7.8万套。
今年的二手房市场掀起了两波“回头潮”。今年3月，杭州市区二手房成交量达10868套，这是时隔近两年月成交量再度突破万套。其主要原因是疫情期间积压的购房需求集中释放。
另一波“回头潮”出现在10月16日的楼市新政之后。在降首付、降利率、房票松绑、萧山余杭取消限购等多重利好刺激下，11月二手房成交量达到8801套，为全年第二高。
除此以外，今年其他月份的成交量都较平淡。尤其是6~9月，二手房月成交量都只在5000套左右徘徊。
在两波“回头潮”的助力下，全年杭州二手房成交量同比回升，但价格却持续下滑。2022年，观望的房东占比远大于诚心出售的房东。2023年以来，或许是忍受不了长时间挂牌无人问津的煎熬，许多房东不再犹豫，开始果断以价换量。
如今的二手房市场已从过去的“卖房市场”转变为了“买方市场”，这一年，买卖双方不仅要平摊中介费，一些“难售”房源甚至有买家要求“净到手价”，即房价外的税费、中介费全部需要卖家承担。
改善次新小区
比刚需小区价格更坚挺
尽管二手房价格整体下降，但改善次新小区的价格明显比刚需小区尤其老破小坚挺。
闲林山水12月的签约均价仅18080元/m2，同比去年12月降幅达19%。融信澜天12月成交均价26440元/m2，同比去年12月下降17%。市中心老破小的价格则大多已经跌回到2017年左右的水平。
南星桥、奥体、申花、滨江等高端改善板块中的壹品、杭州壹号院、锦绣之城、晓风印月等次新小区，尽管价格也有所下滑，但下跌的幅度要小一些。如关注度较高的钱江世纪城，今年次新房小区的成交价格比去年年底下跌不到5%。
不过，刚需房源依旧是二手房的成交主力。今年杭州成交量前20名的住宅小区中，有15个小区的成交均价低于3万元/m2。
“回头潮”过后，二手房市场有可能继续“退潮”。在新的一年，全面涨潮可能性极小，或将通过政策工具箱的继续释放，掀起二手房“回头潮”。