今年上半年，杭州以1002.9亿元的土地出让金额位居全国第二，仅次于北京。
这半年，杭州十区共有7场土拍（含2022年第五批次挂牌），先后出让66宗宅地，因溢价率封顶而触发摇号的地块40宗，封顶成交率高达60%。此外，上半年杭州十区还成交了25宗商业地块，最终半年收金逾千亿元。
那么，杭州土地市场为何能走出独立行情？
全国土拍整体低迷
杭州热度持续较高
中指数据显示，上半年全国土地市场延续低迷态势，300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，降至近十年来同期最低。
冷热不均、分化加剧，显然是今年上半年全国土拍市场的关键词。虽然整体表现低迷，但少数核心城市仍较为火热。
以6月30日为例，北京、杭州、厦门、武汉等多地上演了土拍年中收官大战，战况大相径庭。
当天，北京两宗宅地出让，全部底价成交；厦门2宗宅地摇号一宗，流拍一宗；武汉成交13宗地，但延期2宗，终止出让10宗。杭州继续保持今年以来的市场热度，12宗宅地6宗封顶摇号。
从溢价率来看，中指数据显示，截至6月27日，杭州宅地的整体溢价率为10%，与其他热点城市相比，仅次于合肥的13%和成都的11%，高于上海的7%、南京的8%、苏州的6%，武汉则只有3%。
再看流拍和撤牌率，杭州宅地全部成交。中指数据显示，截至6月27日，广州、成都、宁波、南京、苏州的流拍和撤牌率分别为25%、2%、13%、14%和18%。
上半年的土地出让金额，北京、上海、广州的收入分别为1008.7亿元、545.6亿元、535.5亿元。
不管从哪个维度看，上半年杭州的土地市场热度较高，在全国整体的低迷中算是走出了独立行情。
浙江民营经济发达
本土龙头房企拿地活跃
与其他热点城市相比，杭州土地市场的活跃，还有一个独特的因素——浙江本土民营房企集体发力。
中指监测的22座热点城市，拿地企业以央国企为主。截至6月27日，地方国资托底乏力，拿地金额占比由上年的42%降至9%，央国企拿地金额占比升至57%。其中北京、上海、厦门以央国企为拿地主力，杭州、成都、宁波则民企拿地金额占比有所提升。尤其是杭州，民营房企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让的9宗宅地更是全被民企摘取。
杭州上半年的房企拿地榜TOP10中，浙江民营房企占了8席。
当国内不少民营房企爆雷，杭州的龙头房企绿城和滨江却似乎风景这边独好。比如稳坐杭州拿地榜榜首的滨江，7月1日，据滨江集团官微发布，滨江2023年上半年共斩获土地23宗，其中20宗位于杭州，另3宗分别位于南京、宁波和金华，总投资金额396亿元。
绿城上半年在杭州也拿了3宗宅地，总金额85.24亿元，此外还有多个合作项目。兴耀、中天、伟星、方远、坤和等浙系中小房企拿地也相当踊跃。
以上半年最后一场土拍为例，滨江集团竞得城东新城地块，大兆丰实业&浙江国丰（萧山本土民企）竞得世纪城宅地，中腾置业摇中运河新城地块，兴耀摇中星桥宅地，金帝底价摘牌银湖商住地……几乎就是民企的主场。
浙江民营房企的活跃，恰恰说明了浙江民营经济的发达。2017年以来，当全国不少民营房企拼命加杠杆时，浙江的民营房企大多比较稳健，注意控制风险，也躲过了危机。因此，前些年外来房企在杭州疯狂夺地之时，本土中小房企基本拿不到地，如今地价下行，利润增加，本土中小民营房企纷纷又冒了出来。
本土的民营房企抱团意识较强，中小房企大多抱团摇地合作开发，很多地块项目公司背后的股东多达三四家，不仅分摊风险，更是分享机会。
人口净流入，发展潜力大
杭州市场依旧被看好
在今年5月16日的2022年度业绩会上，滨江集团董事长戚金兴表示，未来5年杭州市场总体平稳，因为杭州人口净流入保持全国领先，经济发展也很不错，所以亚运会以后杭州房地产市场仍然会保持稳健可持续长久发展。
而这也是众多房企普遍看好杭州的原因之一。2015年以来，杭州常住人口实现快速增长，其中2019年、2020年更是勇夺常住人口增量全国第一城。在全国人口总量出现拐点的2022年，杭州常住人口仍然新增17.2万人，位列全国第二、长三角城市第一。此外，杭州的人才净流入率连续多年位居全国第一，而这背后是杭州以数字经济为代表的优势产业对全国人才的强大吸引力。
杭州是为数不多的同时获得过G20峰会和亚运会举办权的城市，城市能级和影响力与日俱增，并且也拉动了地铁、商业、运动场馆等一系列城市基础设施建设。今年一季度，杭州GDP同比增长4.6%，高于全国平均增速，展现出了积极复苏态势。
杭州的新房市场也较为平稳，今年上半年成交约5.8万套，同比上涨10.8%。尤其是主城区核心板块，中签率依旧维持在低位，多个板块中签率不足20%，一房难求。
今年上半年杭州推出的宅地，在房企看来大部分有较高的安全边际和合适的利润。比如核心区域地块，新房的限价与周边二手房价存在倒挂空间，去化速度快。如申花的馥香园，从拿地到售罄仅6个月时间，销售额就高达88.5亿元，占据上半年的楼盘销售金额榜首。
与此同时，杭州也全力拼经济，有关部门提高服务效率，实现“拿地即发证”，大大加快了楼盘施工建设速度。这一举措也使得销售提速，加大了房企的资金周转速度，也增加了利润空间。
而在外围区域，虽然限价不存在倒挂空间，但是今年推出的地块以低密为主，产品有稀缺性，且与中心城区形成错位，较好地迎合了庞大的改善需求，而且房价和地价的差价大，利润空间较为可观。正因为如此，外围区域的低密地块今年也有不俗表现，6月30日的土拍，富阳两宗低密宅地双双拍至摇号。
总体而言，杭州土地市场之所以能走出独立行情，既显示了操盘手的智慧，也说明了浙江民营房企对杭州的未来充满信心。