杭州“5·17”楼市新政满一年
二手房成交量触底反弹，价格微跌
不少小区二手房成交均价比一年前降了10%左右
本报记者 吴佳怡 黄磊/文 金晓军/制图
2022年5月17日，杭州发布楼市新政，以限购放宽和税费优惠来调节二手房市场。这一年杭州的二手房市场发生了哪些变化？钱报美好生活研究院联合杭州贝壳研究院，对一年来的二手房数据进行梳理后发现：成交量经历了跌至谷底并反弹的过程；挂牌量继续走高，已达20.5万套；价格则继续下跌，不少二手房小区的成交均价相比一年前又有了10%左右的降幅。
“5·17”楼市新政出台一年
成交量跌至低谷后反弹
2021年上半年，杭州二手房市场达到顶峰，大部分二手房在当年6月前后达到历史最高价格。然而2021年下半年起，二手房行情急转直下，2021年10月成交量仅2637套。到了2022年，二手房市场没有回暖迹象，1-5月的二手房成交量徘徊在4000套左右。如此“惨淡”行情下，“5·17”楼市新政应运而生。
“5·17”楼市新政主要有三条：一是二手房购买门槛降低，落户或外地户口一年社保就可以买；二是三孩家庭增加1套购房名额，摇新房享受“无房户”待遇；三是名下唯一住房出售，增值税免征年限从5年改为2年。
随着新政落地，去年6月二手房成交量稍有起色，达到6738套，之后二手房成交量又一路走低。直到今年3月，积压的需求释放，二手房月成交量才重回“万套”水平，此后又有回落，但整体高于去年水平。
过去这一年，二手房挂牌量继续上行。2022年5月，杭州市区二手房挂牌量约17.7万套，截至发稿前，二手房挂牌量已经达到20.5万套，涨幅约16%。
供大于求，价格自然也回落。当前不少小区二手房均价相比2021年时的最高点，降幅都在30%左右，相比“5·17”新政出台时，二手房均价也有约10%的降幅。但由于改善次新房大量交付，如杭州壹号院等成交活跃，因而杭州整体均价保持稳定。
刚需购房者是市场主力
300万元以内成交占比65%
过去一年，上城区成交的二手房最多，约占16%。上城区的房源类型广泛，有丁桥、九堡的刚需房源，也有艮北新城、城东新城的改善房源，还有南星桥、钱江新城的豪宅。成交占比最小的是滨江区，这也与滨江区房源库存较少有关。
细分到板块，一年来良渚板块的二手房成交最多，占比约3.93%。其次是临平新城和未来科技城。
而过去一年成交量最大的小区是临安的星汇花园，共签约207套；其次是萧山的绿都御景蓝湾，成交195套；余杭的翡翠城四期梧桐郡成交174套。其中，成交量前十的小区单价均在3万元左右。
过去一年，总价300万元以内的房源成交占比约65%，面积段在90m2以下的房源成交占比约58%，单价在4万元以内的房源成交占比约79%，这说明刚需购房者仍是市场主力。
一年来买卖双方心态变化
房东更舍得降价了
买卖双方的心态，在过去一年里也有较大变化。去年“5·17”新政出台时，尽管成交量极少，但很多房东不愿降价，等着市场反弹。但过去这一年，很多房东接受了市场下行的事实，买家砍价也越来越狠。家住朝晖七区的刘清（化名）2022年2月将房子挂牌，挂牌价为260万元，一共调价了6次，共下降了50万元。最终在上个月，刘清以208万的价格找到了意向买家，这个价格相比2022年年初类似房源的成交价格，降幅达到13%左右。
不少二手房经纪人也表示，相比一年前，如今房东心态变化较大。总体来说分化严重，一些热门板块如奥体，依旧存在惜售的房东。但对于市中心“老破小”的房东来说，预期降了很多，议价空间变大。另外，从买家角度来说，对价格愈发敏感，房东不愿降价，买家就坚决不买。
注：以上数据来源于钱报美好生活研究院、杭州贝壳研究院、德壹豪宅，统计范围为杭州市区，以上挂牌量、成交量趋势图统计为商品房，其余图统计均为住宅。