“盼啊盼，杭州火车东站附近的港龙城终于开业，可是逛了一圈有点失望，开的商铺好少，楼上几层都没开。我们城东这一片还能有更好一点的商场吗？”近日，家住杭州城东的胡小姐向钱江晚报记者报料。刚买房不久的她，有点担心，城东一带的商业氛围不够好，影响生活品质。
烂尾10年的港龙城开业了
居民商家却“高兴不起来”
说起来，位于杭州地铁1号线、4号线彭埠站D口，体量达23万方的港龙城于今年1月6日开业，是杭州城东商圈的一件大事。包括钱江晚报在内的媒体曾多次报道，港龙城“烂尾”十年，一度沦为周边居民的菜地，钱报记者2020年报道时曾用“蔬菜长势喜人”来形容。
如今，命运多舛的港龙城项目终于部分开业，改名为港龙悠乐城后，新商业体和周边的三花国际、杭州之翼、东站万象汇等综合体一起组成了巨大的商业矩阵，总面积接近百万平方。
照理说，对于附近的居民来说，期盼多年的商业体开起来，作为直接受益者应该高兴才是。“有些高兴不起来。”向我们报料的胡小姐却这样说。
“我家住在附近，以前吃饭逛超市会来东站附近，但买东西购物还是比较喜欢去其他大型综合体。本以为港龙城开了不用跑远路，没想到希望破灭。”胡小姐说，她最不满意的是，港龙城逛了一圈，发现没有什么逛头，“入驻的品牌太少了，整个商场看上去格局也不太高的样子。”
有自媒体甚至形容，匆忙开门的城东港龙城，有点像“城乡结合部”，不太上档次。
而一直住城东的孙女士对彭埠这一带感情深厚，港龙城“难产”的这十年，让她失望了一次又一次。好不容易开业，当天下午，孙女士就顺路去看了眼。逛完后，她告诉记者：“只有一楼和负一层开着。也就霸王茶姬和Tims咖啡人多些，而且很多店铺没有装修，像临时过来搞促销的，总之，一言难尽。”
虽然城东一带的房子越造越高，价格也越来越贵，但看上去，新商城的开业还无法弥补彭埠一带的商业短板。
周末，商场都是空荡荡的
只有外卖小哥忙碌进出
2月18日，钱江晚报记者来到杭州火车东站商圈实地打探。
开业不久的港龙悠乐城巨大的户外广告上，赫然写着“盛大招商”四个字，一楼外围还贴着不少招聘的招牌。走进商城，虽然是周末，记者发现整个商业体内的确空空荡荡的，只有一楼和地下一层有部分商户开门营业，多为汽车品牌和餐饮店，其余几层都大门紧闭，底层多数商铺都围着围挡在装修，显示即将开业的字样，只有外卖小哥进进出出，拿上餐食匆匆而去。
一家正在营业的商铺店员也表示到店的客人不多，商场还在招商中。
从招聘广告上看，尚未开业的品牌多为餐饮，还有一家“雨润发”超市，很接地气，和之前居民期待的高档商场相距甚远。
据钱江晚报记者了解，港龙城后续预计6月B馆开业，9月A馆全馆开业，待开业的业态还有兰亭汇足道、中影影城、开乐迪KTV、竹岛日料、KFC、必胜客、屈臣氏、名创优品、周大福黄金、老凤祥黄金、海马健身馆、杰拉网咖等等。
离此地不远的三花国际和杭州之翼人流量稍好一些，美食广场和生活类产品占据了商场大量空间，德信影城的存在也为商圈聚集了一定的人气。沿街商铺的店主陈先生告诉记者，周边人流不错，本地居民也常来消费，原本以为港龙城开了会让自己的生意更好些，现在看来并没有多大的改变，希望将来商城全部开业后能带来更多顾客。
和火车东站无缝衔接的华润万象汇显然是这一带的人气王。商场内品类也相对更多，入驻的品牌除了阿迪达斯、耐克、波司登等品牌服装，还有老凤祥、周大福、六福、曼卡龙、潮宏基等知名珠宝。众多餐饮店门口不乏排队的人群，盒马鲜生的入驻，也为商业体带来了更多的可逛性。
但这些仍然无法完全满足周边居民的购物需求。正在附近逛街的李阿姨告诉潮新闻记者，自己住在闸弄口，经常带小孙子来万象汇吃饭看电影，但很少在这里购物：“东站交通很方便，两站地铁就到了，可惜服装品牌太少，平时买东西还是会选择武林商圈，差不多的距离，东西更多也更热闹。”
深一度
流动人口多，城东商业氛围难以凝聚
钱江晚报记者梳理发现，港龙城在立项之初，曾被寄予厚望，希望能弥补东站商圈的不足，要提升东站商圈的“档次”。
2013年，港龙控股集团以超过9.6亿元的价格竞得杭政储出[2013]39号地块，当时折合楼面价6508元/m2。之后风波不断，前期描绘的“划时代地标群集”的商业版图，经过资金链断裂、项目停滞的低谷期后迎来了短暂的曙光，但最终还是沦为了菜地。
2020年，新股东接盘，北京王府井购物中心管理公司与港龙控股集团有限公司正式签约，让外界纷纷猜测，王府井手中的免税经营牌照能否助力港龙城引进免税店。2022年，王府井称“因项目改造事宜未达成一致”与港龙城解除了合作，转而投向了杭州南站的怀抱。今年1月，港龙悠乐城仓促开业。
杭州火车东站有多条地铁线路交会，周边商铺写字楼林立，二手房均价多在5~6万元之间，称得上是杭州的黄金板块，但为何商业却成了短板？
钱江晚报记者采访了一些业内人士。据分析，东站因为地理因素，常住人口流动人口比例大致相同，难以培养起固定群体的消费黏性，人气较难凝聚，社区商业更有市场。另外，一个商业体运营成功的要素，除了场地的选择和精准的市场定位外，专业的管理和运作团队以及特色化的品牌运营、服务更是重中之重。
目前，东站板块并没有新的商业地块出让，新入主的中房集团能否让港龙城打个漂亮的翻身仗？未来，是否会有新的商业集团为东站商圈注入新的活力？记者将持续关注。