□ 南京日报/紫金山新闻记者 马道军
实习生 张雨欣
“以前楼道灯坏了半个月没人修，现在有事找物业，半小时内准有人到。这变化，就像换了个小区。”江宁区东山街道邵圣社区金盛南苑小区居民李女士这样形容小区的变化。
变化背后，是邵圣社区以“物社联动”模式探出的一条治理新路——社区牵头成立自营物业，打破小区边界统筹人力；搭建“社区党委+业委会+物业”三方共治平台，让各方“坐下来、定规矩、一起干”；以民生反哺理念，让老旧小区焕发新活力。
自营物业托底线，老旧小区有了“贴心管家”
邵圣社区下辖金盛公寓、金盛南苑、金港花园、金竹花园、盛秦花园5处安置房小区，建成年代早、单体规模小。市场化物业撤场后，这些小区一度面临“无人管”的窘境。
“小区体量小，单独请物业人力成本太高，谁愿意来？”面对这道现实难题，邵圣社区党委反复调研，最终找到一条“化零为整”的路子——打破小区边界，采取管理人员、后勤人员统筹共享模式，让“一个人服务多个小区”，集约配置保洁、保安、维修人员，大幅压降运营成本。同时吸纳原有居民组长、社区工作人员下沉一线，“人熟地熟情况熟，服务起来更贴心”。
据了解，物业突出党建引领底色，把党组织力量嵌入物业服务全链条，党员骨干冲在服务一线，吸纳党员、居民组长参与物业队伍建设，坚持公益属性优先，不单纯以盈利为目的，兼顾服务质量与成本管控，把为民服务落到物业日常维修、环境保洁、秩序维护等细微处，打造扎根群众身边的红色服务载体。
针对安置房小区物业收费难，“社区建立‘党员带头、楼栋长包片、物业上门’三级收缴机制，先从党员和楼栋长突破，带动一片。”邵圣社区党委书记李启东介绍，针对低保户、特困户等特殊群体，社区还制定减免政策，累计减免物业费8万余元。对长期拒缴的业主，依法维权与温情劝导并举。过去居民不愿缴纳物业费，根源在于前期小区管护不到位，设施损坏得不到及时维修，居住体验差；物业入驻之后，维修响应及时、环境持续改善，党员带头示范，特殊群体政策兜底，服务实实在在看得见，居民切实感受到缴费换来的居住品质提升，思想观念逐步转变，主动缴纳物业费。
数据显示，4年坚持，物业费收缴率从42%跃升至98%，居民满意度从55%提升至92%。
“从2024年开始，当年营收314.2万元，基本实现自收自支。”李启东说，物业迈出了从“政府输血”到“自主造血”的关键一步。更重要的是，居民从“不愿交”变成了“主动交”。
三方联动定规矩，共治共享织密“治理网”
物业管起来只是第一步，管得好才是硬功夫。邵圣社区党委深知，单靠物业“单打独斗”难以破解深层次矛盾，必须让各方都“坐下来、定规矩、一起干”。
为此，社区与物业构建多层次物社联动机制：社区党委发挥总揽统筹作用，领导物业建设，统筹调配跨小区人力物力资源，对物业服务开展日常监督考核；物业落实一线服务职责，常态化向社区反馈小区设施故障、居民诉求、安全隐患等问题；社区依托网格力量协助物业开展物业费收缴、矛盾调解、政策宣传；物业配合社区落实文明创建、安全排查、民生项目落地等重点工作，实现社区统筹调度、物业落地执行，双向互通、双向支撑。
2024年4月，邵圣社区与明月物业、瀛洲湾业委会签订《物业服务合同》，率先推行“社区党委+业委会+物业公司”三方协议机制。社区行使指导监督权，重大事项“先审后做”；业委会规范履职，公共收益“按月对账、半年理账、年度审计”；物业公司接受考核，服务不达标则面临退出。“签了协议，大家权责清楚了，社区对物业有了刚性抓手，业委会也跑不脱了。”李启东坦言。
“四议”协商议事机制是三方联动的另一块基石。小区支部会“议方向”，每月把脉治理重点；物业联席会“议服务”，三方坐下来协同解难；居民议事会“议诉求”，广场会上听民声、聚民意；点位联席会“议困难”，重点问题集中攻坚。
瀛洲湾花园的LED路灯改造就是“四议”机制结出的果实。该小区老旧路灯能耗高、亮度低，居民改造意愿强烈，但意见分散、出资难定。点位工作站牵头召集小区党支部、业委会、物业和居民代表实地核查、测算费用、现场答疑，统一形成改造方案，经业主大会表决顺利通过。
“路灯亮了，人心也亮了。”瀛洲湾业委会成员王阿姨笑着说，“以前开会没人来，现在一通知，大家抢着来提意见。”
据统计，“四议”协商议事年均召开各类议事会40余次，累计解决物业服务问题120余项，矛盾调处成功率达92%。
民生反哺惠百姓，幸福家园焕发“新活力”
物业服务有了盈余，花在哪儿？邵圣社区的答案是：取之于民、用之于民。
以2024年为例，物业投入132万元反哺保障房小区综合环境提升，新建改造机动车停车位181个、升级非机动车车棚约600平方米、新增充电桩256个，储藏室全面安装“U”形防出入设备杜绝电动车进楼入户。曾经脏乱差的老旧小区，如今道路平整、停车有序、充电方便，面貌焕然一新。
“现在下楼就能充电，再也不用推车进楼道了。”金盛南苑小区居民刘女士指着新建的充电棚说，“这钱花得值，我们都看得见、摸得着。”
值得一提的是，2025年，社区成立“服务哨”一体化工作站，将456家商铺纳入“一铺一档”数字化管理，按风险分级差异化巡查；在12个小区设置150个巡更点位，由30人巡逻队每日夜巡打卡，累计发现并整改安全隐患280余项，辖区治安消防案件发生率同比下降30%。