□ 南京日报/紫金山新闻记者 何钢
“滕帅叔叔、司俊琰叔叔，我特别喜欢你们，帮我签个名吧。”近日，在江心洲南岛体育公园（F4PARK）入口处，10岁的戴同学身着学校足球队服装，开心地获得“苏超”南京队多名队员签名。
这处江心洲长江大桥下的体育休闲公园，今年开放以来迅速成为周边市民打卡新坐标，更引来“苏超”南京队将其作为训练场地。“江心洲正积极推进国际体育岛建设，F4PARK一期项目的落地，使得‘一环、两带、三片区’的空间布局初具雏形。”中新公司相关负责人表示，这是南京推动土地集约高效利用22条举措落地的典型案例，为企业盘活低效用地，加快江心洲建设国家首批高质量户外运动目的地创造了条件。
双免政策，桥下空间成了活力地标
F4PARK体育公园位于洲岛南部风林街，北望长江、南邻毛孩岛。傍晚时分，市民林小姐刷脸进入风林街南侧笼式网球场，与教练一起学习打球。
“现在年轻人喜欢打网球，所以也来赶赶潮流。以前在其他地方打，现在家门口公园开放，就比较方便。”林小姐说道，球场为网上预约，自己通过手机解锁进入，有时候人满了还预约不到。
记者注意到，沿着江心洲长江大桥下共设置了多片球场，其中网球场5个、匹克球场4个、篮球场1个。“匹克球这两年刚流行，没想到江心洲就安排上了。”市民郑先生虽然住在岛中，但还是坚持经常过来体验。
风林街北侧是更大的空间，这里设置了7人制和11人制真草足球场，运动之余，还有2处咖啡空间可以休憩。卡丁车赛道上，2名年轻人正在车辆轰鸣中享受着速度与激情。儿童游乐区，则是孩子们嬉戏的地方。
而即将升入四年级的戴同学和朋友则不同，在得到签名后，两人站在球场外默默地看着球员训练。“我特别喜欢看‘苏超’，南京队每一名队员我都能叫出名字。”戴同学骄傲地说，希望自己长大后也能加入南京队为家乡争光。
F4PARK体育公园只是江心洲近年来打造“长江国际体育岛——高质量国际化都市型户外运动目的地”的缩影。去年7月，岛北E3 PARK体育公园开园，半年即迎客超10万人次；今年端午假期，岛中A-PARK水上运动中心投用，并举办了2026年中国桨板球公开赛（南京站）。
从南到北，如今的江心洲把一片片低效用地变成市民可以处处运动的健身场、露营休闲的大草坪和举办各类活动的欢乐舞台。而项目落地背后，离不开南京对土地政策的一次次优化与“松绑”。
“E3 PARK是在规划资源部门主导下，采用了柔性开发模式，盘活了百亩闲置用地。”中新公司相关负责人表示，此次F4PARK建成开放，免去了办理规划许可和用地批准手续的过程，大大提升了区域低效用地开发的效率。
记者从市规划和自然资源局建邺分局了解到，E3 PARK符合改革措施中的“支持未供地块短期开发利用，发挥阶段性土地价值”要求，考虑项目利用空闲地进行建设，在规划条件中明确：不设永久性建筑，确保开敞空间比例不低于65%，并积极鼓励采用“星空屋”“泡泡房”等可移动、无基础的非永久性设施。这种轻介入、快生效、可逆的柔性开发模式，让闲置地块转化为活力热土。F4PARK则是改革支持城市闲散空间灵活利用，补充公共服务短板，则无须办理规划许可、用地批准手续，节省了项目推进流程与时间。
根据全岛“一环、两带、三片区”的空间布局，依托项目布局，江心洲将在岛北、岛中、岛南分别打造全民健身片区、极限潮流片区、时尚休闲片区。
五年过渡期，工业老厂房迈向城市活力街
加快打造活力中心区，是南京推动城市高质量、内涵式发展的重要举措之一。雨花台区南京玻纤院老厂区，已被列入活力中心区建设的三年行动计划。
从雨花南路步入南京玻纤院大门，左侧一排红砖老厂房正在呈现出全新的风貌。脚手架尚未完全拆除，但红砖切片贴片工艺已经让斑驳的墙面重获新生，阳光斜照在那些保留着工业桁架的建筑上，60多年的时光仿佛在这一刻被重新激活。
这座始建于1964年的老厂区，是新中国首个玻璃纤维专业科研院所，被誉为中国玻璃纤维工业技术的“策源地”。142亩的土地上，112栋建筑大多建于上世纪60至80年代，承载着厚重工业记忆的功勋厂区，正面临房屋和基础设施日趋老化的困境。
南京城市更新产业投资发展有限公司项目负责人带着记者穿行在工地间，脚下的主街石材铺装已经全部完成，形成一条贯通南北的中心活力主轴。“项目主体结构基本结束，全面进入外墙装饰及室外施工阶段。”这位负责人说，“计划三季度整体完工，年内分批开园。”
更新首先从“看不见”的地方开始。地下，老化的管网全面改造，街区杆线下地，消防设施、供配电、燃气系统整体性更新，一揽子解决园区的运营安全问题。临时建筑被拆除，通道重新规划，原本没有路的消防环线彻底打通。
地上，老厂房被安全性加固，原有红砖墙面予以保留，此前被真石漆覆盖的区域也进行了复原。破损门窗全部更换，屋顶统一翻新，替换掉简易彩钢板。
在空间布局上，项目按照“北产南商”的思路优化。北区聚焦新材料研发、低碳新能源及数字文创产业，南区发展首店经济与社交商业，打造街区式开放商业空间。
项目的快速实施，离不开制度创新。根据市规划和自然资源局印发的推动土地集约高效利用22条政策，存量建筑转换为国家、省、市支持的生产性和生活性服务业的，可享受5年过渡期政策，过渡期内暂不变更土地使用权人和土地使用性质。
南京玻纤院生产职能已分流至周边新厂，主城区不再进行生产活动。更新改造意在将老厂区打造为一个展现区域创新力的地标性产商综合园区。5年过渡期政策，为项目快速落地打开了便捷通道。
市规划和自然资源局和雨花台区政府共同推动项目开展更新方案研究，最大化保留老厂区工业桁架、红砖外墙等工业遗存，打造城市森林式办公研发集群。由于园区周边居民区较多，项目同步完善机械停车、充电桩、公共活动场地等配套设施，构建“15分钟生活圈”。
据介绍，南区与雨花南路之间存在着6到8米的高差，设计团队通过退台和楼梯解决了垂直交通问题。未来车辆无法进入中心街区，行人可从公交站或道路进入。中心街区最南端为与雨花南路平齐的大平台，既是市民休闲空间，也是街区文化策展的舞台。
作为省级城市更新试点项目，南京玻纤院联合南京市城建集团所属更新公司，创新开辟“央地合作+市场化驱动”新路径，推动这座工业遗存迈向产商融合的全新阶段。
为市场松绑，土地要盘活业态更要激活
桥下空间成了公园，老旧厂房要变身活力街区，全新的机制让南京的土地资源盘出了全新活力。
市规划和自然资源局利用处相关负责人介绍，我市被自然资源部列入全国首批低效用地再开发试点城市。近年来，一批主城里的老厂房、老车站完成了迭代焕新。第二机床厂改造为国创园，产商一体布局，成为年轻人热捧的打卡地；第一棉纺厂改造为悦动·新门西，集聚篮球、轮滑、攀岩、街舞等体育项目，发力体育产业。此外，老烟厂蝶变D9时尚街区、老车站盘活为金智里，锚定数智健康主导产业，一个个项目落地，完成了低效生产空间的“二次创业”。
2025年9月，国务院正式批复《苏南重点城市要素市场化配置综合改革试点实施方案》，南京被纳入国家级改革试点。从“增量扩张”转向“存量提质”，关键在于低效用地的精准盘活与高效利用。面对产业升级、城市更新、新业态落地对空间的需求日益迫切，我市依然存在批而未用与低效用地闲置的矛盾。
不靠新增土地指标，要靠制度改革打通土地要素流通堵点，这是改革的关键。2026年，市政府办公厅正式印发《关于落实土地要素市场化配置改革推动土地集约高效利用的实施意见》，南京以“问题导向、赋能板块、激发经营主体活力”为总体思路，推出四大板块22条改革举措，全面打通土地要素流动壁垒。
改革要打破堵点，为市场松绑。位于玄武区的悦海广场曾是一宗2006年出让的工业用地，建筑长年空置。按照过去的规定，“工改商”几乎是一条死胡同。但借助新政关于低效用地再开发的制度通道，该项目成功完成用途转换审议，即将签订补充协议并补缴出让金。老旧建筑已全部拆除，一栋崭新的商办建筑将拔地而起，补齐徐庄高新区的商业配套短板。
对于暂不实施开发的储备土地和城市闲散空间，新政策创新性地提出了土地短期利用模式，让这些“沉睡”的资源先“临时上岗”。雨花台区西善桥地铁站旁，一块计划利用地铁7号线代征的道路用地（批而未供），将通过短期利用的方式，建设驻车换乘停车场，预计增加车位374个，有效解决周边居民搭乘地铁出行的停车接驳需求。
“十四五”以来，南京累计盘活低效用地近10万亩。土地资源正加速向高价值、高活力、高前景的制造、科创及未来产业集聚，土地不仅被盘活，业态也实现了激活。当每一块土地都找到最适合的“坐标”，这座城市便有了向下扎根的底气和向上生长的力量。
政策支持
● 南京推动土地集约高效利用22条举措落地；
● 我市被自然资源部列入全国首批低效用地再开发试点城市。近年来，一批主城里的老厂房、老车站完成了迭代焕新；
● 2025年9月，国务院正式批复《苏南重点城市要素市场化配置综合改革试点实施方案》，南京被纳入国家级改革试点。
亮点颇多
● 第二机床厂改造为国创园，产商一体布局，成为年轻人热捧的打卡地；
● 第一棉纺厂改造为悦动·新门西，集聚篮球、轮滑、攀岩、街舞等体育项目，发力体育产业；
● 老烟厂蝶变D9时尚街区；
● 老车站盘活为金智里，锚定数智健康主导产业……