□ 张虎彪
近年来，很多城市对老旧小区进行了更新改造，并要求改造后按照社会化、专业化和市场化的方式实行物业管理。但更新改造后的老旧小区物业管理，仍存在着“政府输血难持续、市场参与动力不足、居民参与度低”等问题。而破解这些问题，关键是构建“分类匹配—协同支撑—多元收入”三位一体体系，积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，构建更新小区物业管理长效机制。
老旧小区物业管理主要有3种类型
目前，老旧小区物业管理服务的主要类型为市场型物业管理模式、业主自管型物业管理模式和兜底型物业管理模式。
市场型物业管理模式。市场型物业管理模式主要指通过市场化手段来解决小区物业管理问题。根据业主大会的授权，小区业委会或管委会通过签订物业管理合同的方式委托物业公司对小区进行管理，并由业主承担相应的物业管理费用，物业公司根据合同提供相应的服务。这种模式由专业的物业服务企业来实施管理，服务质量比较有保证。政府可以依法对小区业委会和物业服务企业进行监督，不需要承担太大的物业兜底压力。
业主自管型物业管理模式。业主自管型模式指由小区业主进行自我管理或委托职业经理人管理建筑物和附属设施的模式。业主自管也有多种模式，如业委会直接聘请物业服务人员或业主自管服务公司等。优点是降低了物业管理的成本，业委会或管委会掌握小区财务。缺点是规范化管理不足，服务质量难以得到基本保障；业主自管型模式的长效管理容易受到业委会或管委会牵头人变换的影响。
兜底型物业管理模式。兜底型物业模式指按照“党建引领、政府主导、公益为主、市场运作”原则，由政府或社区提供最基本的物业管理服务，如垃圾清运、设施安全等。兜底型物业服务企业为老旧小区提供“兜底”服务，变市场“缺位”为政府“补位”，实现了市场力量与政府力量相互支撑、有效互补。
老旧小区物业管理长效机制尚需完善
在老旧小区物业管理服务中，由于不同主体（如物业企业、业主、居委会等）有着自身的价值追求，老旧小区物业长效机制建设尚面临一些问题。
物业企业的收支平衡问题。老旧小区的物业维护和管理中，物业服务提供者需要投入一定的人力和物力成本，如支付保安、保洁、维修等人员的工资，还有维修材料费用、管理成本等。这些支出是比较刚性的，物业服务提供者的收支平衡直接关系到原有的物业模式能否长期维系下去。
业主层面的质价相符问题。老旧小区物业管理服务中，经常出现“质价相符”错配的情况。如，部分业主只愿意缴纳支撑“安全+基础民生”的物业费，但实际诉求是想享受环境美化、维修及时、被尊重等物业管理服务；不同群体的需求不同，导致出现质价相符的价值层级“分裂”情况。如老年业主只有保安、保洁等方面的基本需求，物业费越低越好；年轻业主则有绿化、维修、停车、管理规范等多方面的需求，且愿意承担相应的费用。
政府的治理角色定位问题。老旧小区物业管理中，政府角色仍然存在着一定程度的“缺位”或“越位”。“缺位”主要指政府的不作为，容易使老旧小区陷入失管或弃管的困境；“越位”主要指政府对老旧小区物业管理采取大包大揽的方式，抑制市场机制发育与居民自治动力。
构建更新改造老旧小区物业管理长效机制
破解上述问题的关键是构建“分类匹配—协同支撑—多元收入”三位一体体系，建成可持续、可推广的老旧小区物业管理长效机制，提升基层社区治理能力。
一是以资源禀赋为基础的分类匹配机制。构建分类匹配机制，核心是按禀赋定模式、按模式定价值。对自然禀赋较好、具备封闭管理基础与业主愿意付费的老旧小区，采用市场化物业管理模式；对零散院落、熟人社会特征显著的小区，在坚守安全与低成本民生的底线价值基础上采用业主自管模式；对自然禀赋薄弱、弃管失管的小区，采用兜底型物业模式。
二是基于党建引领的多方协同机制。“横向到边，纵向到底”的党建工作机制是破解老旧小区物业治理难题的关键引擎。在社区大党委领导下建立居委会、业委会、物业企业“三方联动”工作机制。社区党组织建立社区居委会和物业服务企业的“双向嵌入，交叉任职”机制。通过党建联盟机制，联合社区、物业企业、其他企事业单位等共同构建开放型的服务供给平台。
三是多种经营的收入来源机制。为破解收支平衡问题，构建基础服务与增值服务相结合的双层服务供给结构。在基础服务方面，物业服务企业提供门岗值守、巡逻、保洁、绿化养护、公共设施维护等基础性服务。在增值服务层面，开展“物业服务+生活服务”“物业服务+企业服务”“物业服务+城市服务”等实践探索。这种“标准+增值”服务模式既满足了社区业主、周边企业和政府多方面的需求，也增加了物业服务企业的收入，融洽了物业服务企业、社区业主及周边企业的关系，实现了“经济效益”与“社会效益”之间的平衡。
[作者为河海大学公共管理学院副教授。本文为江苏省社科基金“基于物业管理视角下江苏老旧社区协同治理机制与路径研究（22SHB002）”阶段性成果。]