□ 南京日报/紫金山新闻记者 胥欣
小区卫生死角谁来清理？老旧电梯谁来更换？邻里矛盾谁来解决？在南京，物业管理委员会（以下简称物管会）正成为破解这些“糟心事”的关键力量。
“可以说，物管会的职责已从‘临时承担’演变为‘长期’承担，‘代行职责’已演变为‘实质性履职’。”今年市两会上，市人大代表杨靖提交《关于加强“物管会”能力建设的建议》，对目前物管会运行中的问题进行分析并提出建议。
如何让物管会发挥更大作用？7月3日上午，市人大常委会代表工委联合南京市住房保障和房产局、南京日报/紫金山新闻召开听语圆桌会，南京市住房保障和房产局物业处及物业服务指导中心、鼓楼区凤凰街道苏城苑社区、雨花台区阅城国际花园物管会等一线代表齐聚一堂，就物管会升级展开务实对话。
业委会治理陷入困局，小区矛盾多
鼓楼区凤凰街道苏城苑社区党委书记马超表示，龙凤花园建成于1998年至2006年，常住住户1530户。小区前后更换过3家物业企业，运营压力较大。小区前期因道路破损严重、雨天积水频发，居民维修诉求强烈，第五届业委会召开临时业主大会，表决通过使用公共收益实施道路出新，并授权业委会公开招标。因小区公共收益不足，业委会与物业协商，由物业先行垫付270万元推进工程，业委会以公共收益逐年偿还。2024年3月，因道路施工占用绿化引发居民强烈不满。部分业主认为业委会履职不到位、决策越权，质疑从修路一事迅速升级为对业委会履职、公共收益监管、物业服务质量的全面清算。
马超说，小区矛盾爆发后，省、市、区房产部门联合开展调研，市住房保障和房产局委托专家系统评估，梳理出10大类13项具体问题。主要包括物业合同约定不清，公共收益产生争议、维修资金管理使用不规范、共用设施设备维护不到位、住宅老旧电梯更新不及时等。2025年底，业主委员会任期届满后，社区3次组织换届选举均因矛盾激化失败，小区陷入“无人理事”的治理真空。
据统计，仅2024年，小区业主通过12345热线投诉64件，投诉频次最高的一个月达30件。部分业主因不熟悉物业政策，转而集中投诉街道社区“不作为、渎职失职”。物业费收缴率一度跌至80%左右，物业服务陷入“收费难—服务差—矛盾多—收费更难”的恶性循环，小区治理处于严重对立状态。
雨花台区阅城国际花园隶属于雨花街道花神庙社区，小区分三期建设，分别于2005年、2008年和2012年陆续交付，住户3509户。随着房龄逐年增长，小区基础设施、内部道路、供水管网、电梯等公共设施普遍老化破损，再加上小区租户多、人口流动性大，业主的诉求量大面广，物业管理和基层治理难度较高。
阅城国际花园物管会副主任张丽琴说：“2019年，我们启动业委会筹备工作，但受制于小区人员复杂、意见难以统一等现实条件，筹备组未能在90日内完成首次业主大会筹备任务。依据《南京市住宅物业管理条例》相关规定，业主大会筹备组依法解散。筹备组解散之后，花神庙社区第一时间召开专题会议，并向上级主管部门请示，同时面向全体业主征求意见，在成立业委会和组建物管会两种自治模式中进行民意投票，最终多数业主选择组建物管会。”
暂代行使部分业委会职能，确实能办事
2013年5月1日，《江苏省物业管理条例》施行，其中明确提出创立物业管理委员会（以下简称“物管会”）制度，为业委会缺位、失能或暂未成立的小区提供组织保障和治理抓手。后续实施的《南京市住宅物业管理条例》，进一步细化适用范围、优化人员结构、厘清权责边界、强化依法履职要求。
记者了解到，物管会由街道办事处（镇人民政府）依法组织成立，由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会、建设单位等派员组成，代为履行业委会职责，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。
市住房保障和房产局物业管理处处长刘聚磊介绍，该制度设立的初衷主要是解决业主自治活动不成熟带来的一系列问题，通过临时过渡的形式促进小区治理进入良性循环。
2021年1月12日，阅城国际花园物业管理委员会正式成立。
张丽琴说：“自成立以来，我们一边完善小区基础设施、推进改造工程，一边做好小区精细化治理。2021年，我们首先联合物业公司全面清理公共区域卫生死角，规划增设了数十个临停车位，方便了业主也规范了小区停车秩序；2022年，我们启动小区二、三期消防系统整体改造工程，在街道物业办全程指导下，物管会多次组织实地踏勘、多方会商，对接职能部门改造方案，依法开展公开招标，并全程监督现场施工，当年顺利完成全部消防改造项目；2023年，我们把居民反映最强烈的树木修剪、主干道破损维修列为年度重点项目；2024年，对消防安全持续加码；2025年，我们集中攻坚三大民生工程，稳步推进道路维修与电梯更换项目，启动二、三期老旧供水管网更新改造；2026年至今，一期11台电梯更换、二期和三期供水管网改造均已顺利竣工，目前工程进入道路回填和三期路面施工阶段。”
针对鼓楼区龙凤花园业委会换届3次失败、小区“无人理事”的困局，凤凰街道于2026年1月14日依法组建物管会，由苏城苑社区党委书记担任主任，吸纳7名业主代表以及社区民警、网格员共9人参与，在业委会空缺期间代行职责。凤凰街道苏城苑社区党委书记马超表示，物管会成立后迅速进入角色，明确成员分工，每周碰头调度，切实扭转“无人管事、无人理事”的被动局面。
马超介绍，对于群众最关切的公共收益“糊涂账”问题，2025年9月，社区协助业委会就公共收益管理问题提起诉讼，历经一审、二审，人民法院于2026年3月做出终审判决，明确公共收益数额，2026年4月，全部资金足额转入物管会公共收益专用账户，全程公开公示，终结了多年的资金争议；对接江苏银联开发清分系统，实现停车费、广告费等自动分账，从源头杜绝截留挪用；联合银行开发资金共管小程序，实行银行、社区、管委会三方共同监管；聚焦消防、违建等长期遗留的安全顽疾，针对电梯更换招投标问题，协调市场监管部门介入监督，确保特种设备安全运行；充分发挥小区党员、入党积极分子等先锋模范作用，推动小区公共事务从“少数人决策”向“多数人参与”转变；搭建数字化管理体系，依托第三方小程序实现物管会工作全程留痕、物业问题整改闭环、诉求快速响应，全体业主通过小程序随时可查可知可感等。
经过近两年的靶向攻坚，龙凤花园小区的面貌发生根本性改变。马超说，现在，小区物业费收缴率从80%提升至92.4%，12345热线投诉量从2024年的64件下降至2026年的4件，重复投诉基本清零。
“四位一体”将赋能物管会，让其更完善
刘聚磊介绍，物管会制度设立的初衷主要是解决业主自治活动不成熟带来的一系列问题，通过临时过渡的形式促进小区治理进入良性循环。经过13年的实践和探索，物管会逐步获得了广大业主的认可，解决了小区治理的一些难题。
数量跃升之后，“质效突围”成为摆在南京基层治理面前的关键课题。市物业服务指导中心副主任张汛石介绍，部分物管会功能定位模糊、运行机制松散、专业支撑薄弱、成员履职乏力，甚至存在“重程序轻实质”“以业主委员意见代替集体决策”等倾向，难以真正扛起“代行职责、兜底治理”的法定使命。
市人大代表杨靖在深入多个街道、社区调研后指出：“一些物管会被简单视为‘临时替补’，缺乏长期履职的制度预期和能力储备；有的派驻人员对政策边界把握不准，对法律风险预判不足，一旦决策失当，既损害业主权益，也削弱基层公信力。”
杨靖建议：“由市级主管部门统筹，对全市参与物管会的各机构派驻人员进行专业知识的培训、风险意识的培养、派驻资格的认证、工作情况的定期指导与考评。期待通过上述举措，能在全市切实打造一批‘愿履责、敢履责、能履责、会履责’的物管会，为全市基层治理与和谐社会建设树立标杆与引领作用。”
“物管会不是权宜之计，而是制度安排。今天听语圆桌会讨论出不少好思路，我们将加以梳理，尽快落实。” 对于物管会目前短板，刘聚磊表示， 市住房保障和房产局将加快构建“制度赋能+专业培优+动态管理+多元协同” 四位一体的物管会能力，为物管会委员依法履职保驾护航。