□ 南京日报/紫金山新闻记者 胥欣
南报调查
“不交他们说的物业费，就停充水电卡。”近日，南京江北新区恒通国际科技产业园（以下简称恒通国际）部分业主向南京日报“听语+”热线反映，恒通国际的物业公司将自称的物业费与水电费实施“捆绑充值”，业主一旦未按时足额缴纳物业费，物业即暂停为其水电卡充值，导致家中断水断电，生活严重受影响。
这一做法是否合法？记者近日赶赴现场展开调查。
投诉：
“物业费”与水电费实施“捆绑充值”
5月13日上午10时，记者来到位于江北新区行知路的恒通国际科技产业园内看见，数栋楼宇外观与普通住宅无异，内部设有电梯与标准户，内部结构无差别。
多位业主称，与常规住宅小区不同的是，产业园至今未见市政直供水电系统，所有住户需通过物业统一购电、购水，并由物业公司进行充值。
业主夏女士（化姓）说：“恒通国际的水电供给一直是业主将钱交给物业，由物业来进行充值，这让物业有了催缴物业费的抓手。我不交物业费，物业就停止给水电卡充值。有一次我的物业费交迟了，物业拖了半个月不充值，导致我家中停水停电，根本没办法生活。”
业主林女士（化姓）则指出，即便主动缴费，也难逃“隐性扣费”。她说：“缴纳500元水电费，物业单方面扣除40元‘预抵物业费’，实际仅充值460元。我们连正式发票都拿不到，只有手写收据。电费单上没有分时计量、无用电明细；水费单吨价与用量全靠人工填写，费用怎么算的，我们一无所知。”
更令业主不解的是，同属恒通国际的三期，已实现业主通过官方App直连水电公司自主缴费，而其他楼栋业主仍被“卡”在物业代充环节。
“我们不要求物业多做事，只希望水电缴费回归本源，向国家电网、自来水公司直接缴纳，账目透明、权利清晰。”林女士说。
除收费方式争议外，服务质量亦成矛盾焦点。夏女士称，小区保洁服务长期有问题，自家房屋渗漏严重致墙面发霉，多次报修未获响应。水电账单显示月均费用很高，三口之家用不了这么多电，可物业从不提供分户电表读数或者解释说明。
林女士还反映，物业单方要求业主“提前一年缴纳物业费”，既未公示调价依据，也未说明服务内容与成本构成。
调查：
物业称先缴费后才能提供相应服务
深层症结，在于项目属性与产权困境。夏女士说：“开发商招商宣传的和实际有出入，因用地性质出现问题，项目至今无法办理不动产权证。没有产权证，就无法成立业委会，更换物业、监督收支、启动公共维修资金等法定权利全部悬置。”
有业主表示，开发商和业主签署的购房协议也很奇怪，不是职能部门制定的示范文本《南京市商品房买卖合同》，而是一份招商投资协议。
在夏女士出示的“恒通国际科技产业园招商投资协议”上，记者看见项目概况内容中写明，甲方拟于2016年12月取得南京市浦口区珠江工业区行知路6号的国有土地使用权，土地证号一栏空缺，土地使用年限为50年。甲方在上述地块上建设的项目名称为“恒通国际科技产业区”，对外推广名称为“恒通国际”。合同标的中写明，乙方入驻并受让上述项目某栋某单元几楼的房屋，房屋设计用途为研发办公，房屋总建筑面积122.98平方米。
在业主出示的各项证据上，记者看见业主缴纳物业费后，物业公司出示的只有收据，并未看见发票。缴纳电费后，收款单位会出示购电单据，上面的栏目很简单，写明客户房号，购电时间，购电金额等，没有其他信息。而水费收款收据上面，对于水费（吨）一栏，单价和每个月的使用数字，都是人工填写，盖有收款单位的公章。
夏女士表示，正因为房屋无法取得产权证，导致业主无法成立业委会，无法就变换物业公司一事行使业主的合法权利。
面对质疑，物业方工作人员在采访中回应称：“公寓的水电费用由物业代缴，这是南京市通用的做法，很普遍。对于提前缴纳物业费，因为需要业主先缴费，才能享受服务。好比你去餐馆就餐，有的餐馆要求先付费才能就餐。业主不提前缴纳相关费用，我们无法提供服务，因此不存在强迫缴费一说。”
进展：
管理部门介入协调但无法彻底解决
物业公司的做法是否合法？属地管理方多次组织双方进行协商，并邀请法律顾问开展普法宣讲。相关人士称：“已经明确告知物业公司，以停止水电供应方式催缴物业费，属于变相断供，违反《中华人民共和国民法典》的相关规定。但受限于该项目‘非住宅、无业委会、无独立产权’的特殊属性，管理方执法权限有限，目前仅能持续劝导、督促整改。”
采访当天，记者在管理方的会客室见到了物业公司相关工作人员，就业主反映问题，工作人员明确表示拒绝接受采访。管理方称，只能继续进行劝说，根本无有效管理手段。
记者就相关问题咨询了维权律师——北京市兰台（南京）律师事务所王国斌律师表示，就该项目的土地性质及房屋权属形态看，这个物业费只是一个名头，业主也并非常规住宅意义上的业主，严格来说只是使用权受让人或长期承租人。因此物业公司作为水电代缴方及所谓物业服务提供者，以暂停充值、单方扣划水电费余额抵充物业费等方式限制房屋使用人正常用水用电，实质构成变相断水断电，违反《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的强制性规定。
王国斌指出，物业服务合同项下，缴费义务与服务提供具有对等性。鉴于该项目涉及科研用地及研发办公规划，房屋使用人的身份定性及合同效力边界有待结合具体文件进一步厘清，不宜简单适用住宅物业管理规则；但物业公司利用其水电代充优势地位限制正常用能，已超出合理催费范畴，构成权力滥用。房屋使用人有权要求其立即停止侵害并排除妨碍。房屋使用人应否缴费、按何标准及期限缴费，首先应依据合同约定；若合同未约定或约定不明，应遵循公平及诚实信用原则。若物业服务存在重大瑕疵，使用人可依法主张减缴、拒缴相应部分或要求承担违约责任。物业公司收费后拒开发票、未提供水电费正式计量明细，涉嫌违反《中华人民共和国发票管理办法》及相关价格监管规定，同时侵害了房屋使用人的知情权与公平交易权；单方要求提前缴纳大额物业费且未公示服务成本构成，若超出合同约定期限或缺乏合理依据，其正当性亦存疑。
律师建议，房屋使用人如协商不成，可结合具体合同文本、房屋权属文件及项目审批材料综合判断相关权利义务，依法向属地市场监管、税务、价格主管部门投诉其违法收费及拒开发票行为，也可通过民事诉讼主张排除妨碍、返还多扣费用及赔偿损失。