近日，我市召开城市工作推进会，深入贯彻中央和省委城市工作会议精神，强调突出品质提升、治理增效，扎实推动城市高质量内涵式发展。会议明确了下一阶段城市工作重点任务，其中之一是聚力加快城市更新和活力中心区建设，坚持“大片区统筹、区域性更新”，紧盯重点区域、强化功能提升，注重特色塑造、文化赋能，着力打造一批示范标杆，更好展现历史文化底蕴和城市活力。就此，记者对话南京大学城市科学研究院院长、江苏省扬子江创新型城市研究院院长张鸿雁教授。
作为国内较早研究城市更新的专家之一，张鸿雁教授深耕城市经济、城市文化、城乡规划等发展研究与实践，早在20世纪80年代的博士生阶段就研究城市更新问题，2000年出版的《侵入与接替：城市社会结构变迁新论》一书中，专门设有城市更新研究一章。近年来，先后出版了《城市文化资本论》《城市更新与生活美学研究》等专著，倡导“用生命赞美城市”理念。20世纪90年代以来，他在全国范围内主持过500多项城市策划、规划与城市发展战略研究课题，仅南京的就有高淳桠溪国际慢城、栖霞山片区、紫东创意小镇、莫愁湖片区、玄武湖片区、阅江楼片区、创意东八区、聚宝山片区、熙南里片区、外秦淮河沿线以及江宁、玄武、溧水、建邺等区的全域旅游策划与提升。
在他看来，南京提出聚力加快城市更新和活力中心区建设，关键是要建立一个文化与生活美学赋能的可持续城市更新模式，通过打造高品质活力中心区来更好展现历史文化底蕴和城市活力，推动城市高质量内涵式发展和城市能级提升，进而建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
为新阶段城市高质量内涵式发展划定实操路径，推进南京朝着全球一线城市迈进
记者：近日，我市召开城市工作推进会，深入贯彻中央和省委城市工作会议精神，强调突出品质提升治理增效，扎实推动城市高质量内涵式发展。国务院也于近日印发了《城市更新“十五五”规划》。在您看来，城市更新于南京而言意味着什么？
张鸿雁：全球城市更新开端于20世纪40年代，发源地为欧美国家。发展期是20世纪50年代至60年代，当时欧美国家也出现了大范围大拆大建，修建高层住宅、城市快速路，政府主导旧城拆迁改造，暴露出社区割裂、人文缺失等问题。20世纪70年代它们开始转型反思，摒弃大拆大建，转向小规模渐进式更新、历史街区保护，重视城市文脉与老旧社区活化。20世纪80年代至今，则以文创产业赋能、老旧街区微更新、滨水空间再造、“城市双修”为主，走向可持续城市再生模式。
我在南京工作生活近40年，见证了南京的城市更新与更替、进化和进步，也看到了南京一步步走向国际化，正朝着一个现代化的幸福城市发展。
南京自2024年起，构建了“三年行动计划+三项专项管理办法+年度实施清单”的闭环制度体系，明确禁止大拆大建，坚持微更新、渐进式提质，强化文化赋能与片区统筹。
项目层面，2024—2025年全市落地城市更新项目224个，2026年将扩容至338个，其中续建166个、新建172个，覆盖老城提质、旧城改造、生态修复、产业空间升级、智慧韧性建设等八大领域。
工程数据层面，2024年南京完成城市地下管网更新改造292公里，市级生命线安全工程覆盖率100%，城市生活污水集中收集率达89%，全年改造老旧小区188万平方米；2025—2026年将持续推进160个老旧小区系统化改造，持续完善城市韧性与宜居基底。
资源盘活层面，“十四五”以来南京累计盘活老城低效用地近10万亩，有效破解了老城空间饱和、土地低效、功能滞后的核心难题，为活力中心区建设释放了稀缺存量空间。
记者：在您看来，南京城市工作推进会对于城市更新的部署有着怎样的重要意义？
张鸿雁：南京城市更新的部署具有本土特点，建构了城市更新的立体化格局，有层次、有理论、有目标，而且展现了强烈的创新意识。城市更新的两个本质性价值和目的，是城市生活方式现代化与生活高质量发展，而高质量发展集中体现在城市更新与更替在空间美学和生活美学方面的提升。
南京城市工作推进会提出的“大片区统筹、区域性更新”理念，是对《南京市城市更新专项规划》核心要求的深化落实。过往南京城市更新多以单个小区、单条街巷为单元零散推进，新阶段的片区化、区域性更新模式，立足南京全域空间格局，统筹老城复兴、新城提质、片区联动，契合南京“一城古韵、一城新风”的城市定位。同时，从顶层规划、专项细则、落地机制三个层面，明确了“留改拆为主、大拆大建禁止、保护优先、民生为本”的更新原则，彻底完成了从“拆改留”到“留改拆”的范式跃迁，为城市高质量内涵式发展提供了坚实的政策支撑与实践遵循。
理论上，城市更新是城市发展的永恒命题，也是人类城市化和城市现代化的表现形式。在现实的实践意义上，城市更新是具体的城市现代化和人民生活福祉的创新过程。应该说，南京城市工作推进会不仅很及时，会议内容和目标也具有很强的专业性和实践指导性，对南京未来发展也有具体的指导意义。
现在，中国的城镇化和城市发展已经告别了规模增量扩张的粗放式阶段，全面迈入存量提质、内涵增效的全新周期。南京作为国家首批城市更新试点城市、中央财政首批支持实施城市更新行动的重点城市，历经数十年城市建设和更新迭代，已彻底跳出“摊大饼”式扩张模式，城市发展重心全面转向新时代的空间再生产创新模式，即盘活存量、提升品质、内涵增效、富民福民的模式。南京城市工作推进会，延续多年来城市精细化治理、文脉传承、片区统筹更新的发展思路，明确提出突出品质提升、治理增效，聚力加快城市更新和活力中心区建设，除了坚持“大片区统筹、区域性更新”之外，强化重点区域高标准打造，注重特色塑造、文化与美学赋能，为新阶段南京城市高质量内涵式发展划定实操路径，推进南京朝着全球一线城市迈进。
在我看来，南京的城市更新绝非简单的立面出新、建筑翻新、环境整治等外在的物理工程，而是立足南京“千年古都、天下文枢；滨江都市、拥江都邑；科技强市、国家引领型创新城市和世界文学之都、金陵派文化都市圈核心区”的城市基底，衔接城市历史发展脉络，赋能未来长远发展的系统性变革。自2021年入选全国首批城市更新试点城市以来，南京逐步构建起成熟的“1+N+X”城市更新政策体系，出台《南京市城市更新办法》《南京市城市更新行动计划（2024—2026年）》等系列核心文件，划定34个重点更新片区、62个更新规划单元，推进八大城市更新行动，形成了“片区统筹、分类施策、文化赋能、民生优先、长效治理”的南京经验。
在高质量内涵式发展导向下，南京城市更新的核心价值，不仅在于破解老城密度过高、老城文脉保护与现代化建设矛盾、新城功能配套不足、存量产业低效问题，更在于在破解上述问题的基础上，改变有些传统城市社区、街区和城市建筑空间只有使用功能而缺乏美学价值、缺乏生活美学创新等功能的现状。南京应该也如巴黎、伦敦等城市那样，把城市当作一件艺术品来打造。可以说，相较于国内其他城市，南京城市更新的独特性在于，既要完成现代化城市功能升级，又要守护千年古都的历史文脉，实现“现代化建设与古都风貌传承双向共生”。
推动城市经济从传统要素驱动、规模增长，转向创新驱动、质量提升，为内涵式发展提供持久经济动能
记者：2025年的中央城市工作会议提出，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。对南京而言，该如何“以推进城市更新为重要抓手”，走出一条中国特色城市现代化新路子？
张鸿雁：城市更新最终目的是“让城市生活更美好”，即要创造新场景、新经济、新业态，让人们更好地进行空间里的生产和空间的再生产，为产业提质增效赋能，这也是南京城市高质量内涵式发展的核心引擎。
于南京而言，城市更新是南京产业转型升级、新旧动能转换的关键载体。回顾南京产业发展历史，城市产业格局经历了“传统工业集聚—现代服务业崛起—科创产业引领”的迭代过程。老城南、鼓楼城北、燕子矶等片区曾是南京传统工业和商贸的核心集聚区，随着城市发展升级，这些片区产业滞后、创新空间不足，制约了城市经济内涵式、高质量发展。过去单一的产业升级、园区建设模式，难以盘活老城存量产业资源，而片区化城市更新实现了“空间更新+产业赋能”深度融合，为南京产业迭代提供了全新路径。
从全域产业发展来看，南京城市更新有效打通了“存量盘活、产业培育、内需释放、就业增收”的良性循环。根据城市更新三年行动计划部署，全市224个更新项目大多兼具民生提质与产业赋能双重属性，通过项目建设拉动有效投资、通过业态升级稳定就业、通过场景创新激活消费。片区化更新推动产业集聚发展、链式发展，形成老城文旅文创、主城科创服务、新城数字产业的差异化产业布局，破解了以往产业零散、同质化竞争、层级偏低的问题。同时，依托城市更新盘活的低效用地、闲置空间，为南京科创产业、新兴产业提供了稀缺的存量发展空间，适配了南京创新型城市建设的核心需求，推动城市经济从传统要素驱动、规模增长，转向创新驱动、质量提升，为内涵式发展提供持久经济动能。
记者：关于城市更新，您有一个观点，即城市更新是要提升城市市民的生活质量，创造人文经济意义上的民本经济。您觉得南京这方面做得如何？
张鸿雁：城市更新中的社区，其目的之一就是创造“社区如家”的理念与空间。“社区如家”，是一个人爱这个城市的前提和基础。南京结合城市更新推进生态修复、海绵城市建设、城市绿化提质，依托老城零散闲置空间打造口袋公园、小微绿地、街巷绿道，修复生态短板，实现“推窗见绿、出门入园，人在花丛中、花在人丛中”的目标。同时，全程推进适老化、适儿化、无障碍改造，兼顾老年人、青少年、残疾人等特殊群体需求，让古都城市更有温度、更显包容。此外，南京创新推行社区营造（规划）师制度，聘任110名专业人才扎根社区，引导居民全程参与更新项目规划、设计、建设、运维全过程，改变政府单向决策模式，实现共建共治共享，让更新项目贴合民生需求、贴合城市肌理、贴合本土生活，真正实现城市发展成果由全民共享。
注入城市空间与生活美学赋能机制，让每一座建筑都成为艺术品
记者：南京是个历史文化底蕴和城市活力兼具的城市。作为全国首批城市更新试点城市，也是中央财政首批支持实施城市更新行动的城市，近年来通过改革探索、政策创新，不断破解更新路上的难点堵点问题。在居住类、生产类、公共类、综合类四方面，已推出一批示范引领项目，小西湖、颐和路项目入选国家级城市更新优秀案例。长期以来，您不仅从事城市发展方面的学术研究，您也倡导“用生命赞美城市”，您和您的团队，多年来多次参与高淳桠溪国际慢城、栖霞山片区、紫东创意小镇、莫愁湖片区、外秦淮河沿线、玄武全域旅游等区域的策划与提升。在您看来，南京该如何建立一个可持续的城市更新模式，通过打造高品质活力中心区来更好展现历史文化底蕴和城市活力，进而建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市？
张鸿雁：我觉得，南京城市更新要注入城市空间美学赋能机制，在全国率先进行“城市诊断”的同时还要摸清“城市家底”，精准和清楚地知道城市文化资源有多少，同时更要知道有多少文化资源可以通过“城市文化资本”再生产而转化为南京的城市文化资本。强调科学精准保护后的发展，并在发展中创新性地保护，形成城市空间美学的前置机制。
比如，对老门东、颐和路、长江路、秦淮河两岸、民国建筑风貌等历史文脉片区、历史地段必须实施精细化修缮，保留传统街巷肌理和市井生活气息。学习北京的胡同文化保护方式，让静态的历史遗存转化为动态的生活场景、文旅场景，实现千年文脉活态传承。
记者：南京城市更新要注入城市空间美学赋能机制，具体指什么？
张鸿雁：我觉得可以采用“城市更新美学六重构模式”，即在城市更新的创新中，强调“生活、生产、生态、文化、美学和消费空间”的“六要素重构”，把南京城市当作艺术品来打造，就像巴黎、伦敦和米兰等世界艺术之都那样，城市本身就是一件艺术品，到处都有美学价值空间。
作为历史文化名城和世界文学之都，南京应率先创造城市更新中的美学价值和城市美学。南京城市美学已经有过一些成功的经验，比如六朝文化、近代民国建筑文化、紫金山和秦淮河文化等，都是历史发展的城市美学成就。还包括山、城、墙、江、河、湖、岛及十朝都会的文化遗产，构成了历史性的、唯一性的城市美学基础，也构成了南京独一无二的“金陵派文化”意义上的“城市文化资本”。
在老城空间提质方面，南京聚焦秦淮、玄武、鼓楼等老城核心区域，以历史街巷、老旧小区、传统街区为载体推进精细化空间重构。针对老城老旧小区密集、配套缺失、空间拥挤问题，持续推进老旧小区连片改造，2024—2025年累计完成数百个老旧小区提质升级，同步疏通街巷消防通道、拓展口袋公园、增设便民场地、优化停车空间，持续推进老旧管网改造、地下综合管廊建设、防洪排涝体系升级，2024年完成地下管网改造292公里以上。在保留老城街巷肌理、建筑风貌的基础上，补齐空间短板、提升宜居品质。针对低效闲置空间盘活，南京作为全国低效用地再开发试点城市，累计盘活低效用地近10万亩，打造了一批标杆项目：鼓楼金智里由闲置汉中门客运站转型为都市活力空间，通过空间功能重构，实现闲置存量资源的价值重生；建邺所街公交TOD项目依托存量交通空间改造，整合交通、商业、办公、居住功能，实现土地集约高效利用，成为主城存量空间盘活的典型范例。
通过片区化系统更新，南京彻底扭转了存量空间低效、布局失衡、功能残缺的局面，让每一寸古都土地都实现价值最大化，让每一座建筑都成为艺术品。
文化赋能，让古都文脉成为城市内涵式发展的核心文化软实力和城市空间创新的“文化动力因”
记者：南京“十五五”规划纲要提出“推动文旅深度融合发展”“更好以文化赋能经济社会发展”。这次城市工作会议也提出“注重特色塑造、文化赋能”。对南京而言，文化如何才能赋能城市更新？
张鸿雁：南京丰厚的古都文化、民国文化、工业文化、市井文化资源，老城街巷、历史建筑、工业遗存、非遗民俗等共同构成了独一无二的城市肌理，包括南京的城市街区空间、建筑文化符号等，构成了一种金陵风格和城市精神。
历史文脉和有人文价值的物质文化遗产是南京的城市底色和最独特的竞争优势，彰显了南京特有的风骨和城市美学价值，也是南京高质量内涵式发展区别于国内其他城市的核心价值。文化赋能，不仅是为了赓续南京千年文脉，塑造古都特色发展气质，更是为了南京市民的幸福。
新阶段南京城市更新，要将文化赋能、文脉传承、生活美学创造贯穿全过程，破解“千城一面”困境，让古都文脉成为城市内涵式发展的核心文化软实力和城市空间创新的“文化动力因”，进而把南京打造成宜居宜业宜商的诗意栖居城市。
在具体实践中，南京构建了“保护、修缮、活化、赋能”四位一体的文脉更新模式。还需要加以“空间赋美”，对老城历史文化街区、民国建筑、传统街巷、工业遗存进行精细化修缮，严格保护夫子庙、老门东、颐和路、长江路等核心文脉片区的原有风貌，创造具有历史延续性的空间美学符号，保留千年城市的时代性集体记忆；创新性活化文化资源，依托城市更新项目，将静态的文化遗存转化为动态的生活场景、文旅场景、消费场景、生活美学场景。比如，老门东片区通过系统性更新，修缮传统民居街巷，植入非遗工坊、文创展馆、特色市井业态，让老旧街巷变身南京文脉展示窗口、市民休闲打卡地，实现了历史街巷的活态传承。
同时，将文化、文学和美学的本土特色融入城市微更新，让文化渗透城市细微角落。比如，在社区更新、街巷整治、口袋公园建设中，巧妙植入民国元素、古都符号、滨江文化、工业记忆，避免标准化、同质化改造，让每一个更新项目都带有南京专属印记。
其中的关键是以空间再生产为手段，系统性重构南京居住、公共、产业、综合四大空间形态与功能；以城市文化资本为内核，赋予所有更新空间专属南京的文化叙事与价值基因；以场景创新为落地载体，实现资本落地、空间赋能、活力再生；最终形成“片区统筹更新—多元场景生产—文化资本增值—活力中心提质—长效迭代运营”的南京特色可持续更新模式，精准支撑创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设目标。
记者：按照“城市更新+生活美学”的模式推进南京城市更新，有哪些着力点？
张鸿雁：立足南京本土发展状态，参照国际城市更新的成功案例，依托“城市文化资本+空间的生产+空间美学赋能”的三重理论，南京可以这样推进城市更新：以片区统筹为空间逻辑，以城市文化资本再生产为价值逻辑，以“场景创新+生活美学”为落地逻辑，以城市充分就业、创业的长效运营为保障逻辑，分层分类打造四级活力中心体系。
一是城市更新理论、原则、逻辑与方法上的创新，创造符合南京城市地方性的城市更新主张、政策与方法。比如，创新提出“城市更新六精准系统性原则”，即“精准策划、精准规划、精准保护、精准开发、精准建设、精准治理”。强化提出“在保护中发展，在创新发展中保护”理念。强调提出“九原文化模式”原则——即“原文化根柢、原生态结构、原地点精神、原文化肌理、原住民生活方式、原地材料使用、原空间样态、原乡愁守望、原有集体记忆”。提出这样一个口号：把南京当作艺术品来打造，创造一个有世界影响力的、有民族文化风骨的、有美学空间创新的，可以真正守望中国文化核心价值的南京。创造南京城市更新总体模式和城市空间轮廓，即“以长江为轴，以两岸融合发展的山水为画台，以地方的自然与文化记忆为笔墨，画就最美、最生态、有江南风韵的金陵派文化千年古都画卷”。
二是城市更新的终极目的是创造城市充分就业和充分创业的原生态美学城市与建筑空间，是为了追求人们高质量的、美好的幸福生活。为此，城市更新必须解决空间再生产与传统街巷的空间矛盾，合理、科学、和谐地建构产城融合、景区与城区融合、生产与生活相结合的建筑空间。城市更新不仅要创造有吸引力的城市空间，更需要让空间真正成为城市经济发展的基础和前提，让居住在这里的人能够充分就业和创业、有美学的高质量生活方式。
三是创造属于南京的六朝古都市井烟火气，让南京的现代化、国际化光彩与十朝都会的文化底蕴相互辉映，创造全新的城市市民“小巷子城市生活的大舞台”。
四是让南京的瑰宝发出光彩——历史建筑保护、修复、利用、整饰与焕新计划全面有序进行。明清以来特别是百年以上建筑是南京的一张名片，是重要的城市文化资本，要对街区、建筑和相关文化符号进行细节整理，创造相应的历史文化场景，并与空间美学和怀旧文化结合，使其成为南京城市形象提升、经济发展的文化动力。
五是提出“城市如家”理念，创新并更新城市形象标识系统，让城市变得更可爱，更具有可识别性，对各种公共类文化空间进行系统城市更新，对城市街道进行美学赋能。
六是打造“生活消费新场景”。菜场是市民生活的底色，是市民实现日常美好生活方式的文化场所，是有“场所精神”的空间，菜场不仅要有烟火气，还要有日常生活美学艺术气息；不仅是市民日常生活的公共场所，也是城市经济、文化吐故纳新循环的关键节点，还是城市旅游、旅居生活的特色景点。
七是建构南京最美城市天际线。即“一江贯城、双城锚核、三山立脊、四水织脉、三环框域，山水为底、古今为魂”，全域营建城市更新空间体系。具体而言，即以万里长江为城市主横轴、拥江双城为画卷基座，以紫金山脉宁镇山系为纵向脊梁，以秦淮河、金川河、滁河、石臼湖、固城湖水系为文脉墨脉，以环城明城墙环带、全域山林田园为天然画框，以十朝都会遗存、明清街巷、民国风貌、江南乡土记忆为笔墨，铺展“南北田园、中部都市、山水嵌城、城河共生”的全域画卷，打造山水城林共生、古今风貌交融的世界级江南古都空间范本。
八是把长江路打造成一条伟大街道。一个伟大的城市，一定有一条伟大街道。如巴黎有一条香榭丽舍大街、纽约有第五大道、伦敦有牛津街、北京有王府井、上海有南京路。南京长江路对标法国香榭丽舍大街的空间格局，落地“西商中文东韵”三段管控模式，打造成世界级经典大街。西段（德基—洪武北路，约600米国际高端商业区）、中段（洪武北路—太平北路，约700米文博林荫休闲区）、东段（太平北路—龙蟠中路毗卢寺，约500米“红色+古建”文旅区）。
九是把秦淮河打造成一条伟大河流。一个伟大的城市一定有一条伟大的河流。秦淮河孕育六朝金陵文脉，夫子庙、老城南街巷依托河水形成江南科举、市井民俗文化。秦淮河在南京城市更新中的地位具有核心要素性。比如，秦淮河是南京古都文脉主轴，串联起夫子庙、老门东、小西湖、长干里、石头城，承载六朝、明清金陵文化，是南京历史文化资本落地的核心载体，统领老城文化活化更新；秦淮河是主城存量更新纽带，串联内秦淮老城生活区、外秦淮滨水新城，统筹老城南有机微更新与河西、雨花滨江连片开发，打通老城存量用地盘活、新城滨水产业落地的空间廊道；还是文商旅价值锚点，以水线串联消费、文旅、非遗、休闲业态，既是城市夜间经济标杆，也是风雅秦淮IP落地、南京对外文旅名片的空间依托 。
希望南京通过不断的城市更新与生活美学结合创新，成为中华优秀传统文化和中华民族核心价值的守望者。
南京日报/紫金山新闻记者 宋广玉