□ 南京日报/紫金山新闻记者 胥欣
“物业费到底该交多少钱，我们搞不清楚。有的业主认为物业服务质量不佳，选择拒缴物业费，结果被断电；有的业主说缴纳物业费得签署保密协议，业主间不能打听物业费；还有的业主说现阶段收取物业费的公司物业服务资质有问题。”面对物业服务的种种问题，南京江北新区北宸星座商业广场的部分业主称，多次投诉反映物业服务问题，但是一直未能解决，甚至连应由谁提供物业服务都搞不清楚。
近日，南京日报“听语+”记者到场调查发现，业主购房时签署的《商品房买卖合同》中约定，前期物业由龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖物业）负责，可实际提供物业服务并收取物业费的却是另一家公司。这到底是怎么回事？
业主投诉：收取物业费的“另有其人”
据业主张女士介绍，北宸星座商业广场位于江北新区星火路附近，自己的房屋位于3栋，该栋楼房为40年产权的公寓房，一共20层，楼房于2024年年底交付。因是商业公寓，大部分业主买来后主要是出租，平日的物业服务均靠物业公司管理。
4月14日上午10时，记者来到北宸星座商业广场看到，3栋楼房内有公寓还有商家，有不少人员进出。张女士说：“我们发现物业方有诸多疑点，首先对于缴纳物业费的业主，要求签署保密协议，禁止业主间私下打听缴费情况。”
张女士一边说着，一边打开手机展示业主群发布的截图。记者看见一份《保密承诺》上写着，本人承诺该房屋的本年度实际缴纳物业费标准、总额及享受补贴政策对外保密，若违反该承诺的保密义务，江苏新品一铝业有限公司（以下简称新品一）有权收回所有的优惠政策，并支付违约金壹万元整，同时承担因此造成新品一的损失及法律责任。
张女士表示，其次就是收费主体变更问题，购房合同上面写明，前期物业服务应该是龙湖物业，但是自己缴纳物业费后得到的发票却是新品一开具的。为何合同约定的物业公司和发票开具的公司不一致，自己曾多次询问此事，一直未能得到答复。
最后对于物业服务质量和公共区域的管理，张女士称，自己前期因对物业服务不满意，故而拖延缴纳物业费，结果被物业公司断电。自己曾拨打12345热线反映问题，属地管理部门告知物业公司不得采取违法手段催缴物业费用。自家的电表箱不难开启，自己后来自行恢复了供电。至于物业将楼栋多层公共卫生间改造为房间对外出租一事，业主同样是多番投诉。
记者调查：业主部分疑问无人解答
针对业主反映的问题，记者查看了北宸星座商业广场3栋商品房买卖合同（现售）发现，前期物业服务企业约定为龙湖物业，收费标准为4.75元/平方米/月，签订日期为2025年1月1日。实际操作中，为何是另一家公司收取物业费？更换物业是否通知了业主？谁同意更换的？
记者在张女士的带领下，来到她所称收取物业费的公司。一名工作人员告诉张女士，收费标准写在购房合同中，物业对此也有公示。物业费收取后有发票，上面有详细金额。如有疑问，可找物业公司其他部门询问。至于其他疑问，并未多说。
随后，张女士带领记者找到北宸星座商业广场龙湖物业的服务台。龙湖物业工作人员记录了记者的电话，表示公司会有专人致电答复疑问。在此期间，前台工作人员称，龙湖物业未参与北宸星座商业广场3栋的物业管理工作，因此很多问题暂无法答复。
就此事，记者致电江北新区生命健康产业发展管理办公室（以下简称江北新区生命健康办）进行咨询。
江北新区生命健康办工作人员答复称：“经核实，相关方反馈，北宸星座商业广场3栋于2024年由龙湖地产通过‘房抵债’形式交由新品一公司。双方约定，北宸星座商业广场3栋内部保洁、客服、保安等现场日常服务由新品一负责，公共设施维护之类，仍由龙湖物业负责，新品一收取的物业费已经转交给龙湖物业。签署保密协议主要是前期售房的促销手段，优先购买房屋的业主可在物业费上面享受优惠。”
针对其他质疑，该工作人员表示，对于断电一事，因是瞬间动态事件，现场未采集到直接证据。不过已经督促物业方整改，不得采取此类极端方式催缴物业费，业主一旦遇到此事，应立即存证，运用法律手段维权。针对部分公共区域卫生间未对业主开放问题，虽然该区域不属于业主产权范围，但江北新区生命健康办已与物业方协商，将该区域全面开放供业主使用。
职能部门表态：如此收费欠妥，将立即整改
前期物业公司突然变更是否合适？记者通过咨询南京市物业服务指导中心得到相关解释，依据法律相关规定，前期物业服务企业变更，须同时满足三项条件：一是依据《中华人民共和国民法典》，更换物业企业应经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决双过半数同意；二是承接物业服务的企业主体营业执照中应具备“物业服务”经营范围；三是物业服务合同应向属地房产行政主管部门进行备案。三者缺一不可。当前物业管理由非合同签约方直接收费、提供服务，程序上明显缺失，不符合法律规定。
记者采访后，江北新区生命健康办已于4月16日组织龙湖物业、新品一及业主代表召开协调会，责令“立即暂停物业费收取”，督促龙湖物业限期入场履职。
发稿前，本报从南京市物业服务指导中心获悉，经向江北新区生命健康办了解，近期涉及北宸星座商业广场物业投诉主要集中在3栋，该栋楼房规划性质为商业办公楼，2024年龙湖地产将北宸星座商业广场抵押给新品一（龙湖地产材料供应方）。前期3栋楼内部分暂时由新品一管理，暂未正式由龙湖物业接管。4月16日下午，江北新区住房建设与管理中心物业与房屋管理科、江北新区生命健康办、龙湖物业、新品一以及业主代表现场召开协调会，就业主反映事项逐一答复，并督促管理方提升现场物业服务水平，及时回应业主关切。
下一步，相关部门将持续关注北宸星座商业广场物业管理工作，指导江北新区生命健康办做好物业管理矛盾纠纷调处工作，督促龙湖物业、新品一尽快完成北宸星座商业广场3栋物业管理交接工作。本报“听语+”记者也将继续跟踪。