□ 南京日报/紫金山新闻记者 于志兵
走进如今的秦淮区朝天宫街道，锅贴店的金黄雾气正裹着香气升腾，人声交织成绵密的城市之音。繁荣之下，这块土地上也衍生了特有的管理挑战——大批的“前店后宅”，该如何管理？城市宜居和宜业宜游，又该怎么权衡？
近日，由市委组织部、市委社会工作部、南京日报/紫金山新闻联合主办的“听语圆桌会·社区行”走进了朝天宫街道止马营社区。居民代表、党员、网格员围坐一圈，共同探讨一个话题：在“前店后宅”密集区，有事时，我们该怎么“好商量”？
商市繁华
衍生300多家“前店后宅”
止马营社区居住着3800多户居民。寸土寸金的社区里，居民密，商户多，“前店后宅”成了社区的显著特征。
据了解，“前店”有300多家商户，“后宅”则涉及1500户左右。这些房屋多建于上世纪八九十年代，设施老化严重。
“前店后宅”这种形式，作为集经营、居住功能于一体的复合模式，在便利群众生活、激发市场活力方面，发挥着积极作用，但也衍生了一系列问题。
空间逼仄——道路狭窄，占道经营、车辆乱停；
卫生管理——商铺产生的垃圾（如餐饮油污、包装废弃物）若未及时清理，易滋生蚊虫和污染环境；部分商户随意排放污水、油烟，影响周边居民生活质量；
噪声扰民——经营（如音响促销、装修施工、夜间餐饮）产生的噪声，与居民休息需求冲突；
交通拥堵——商铺吸引人流、车流，加上占道经营（如摊位外摆、货物堆放）、非机动车乱停放，导致道路通行能力下降，尤其在高峰时段易引发拥堵；
公共空间占用——商铺为扩大经营面积，可能占用公共区域（如人行道、消防通道）。
流动摊贩聚集——加剧交通、卫生和秩序问题，且易与固定商铺产生竞争冲突。部分商户追求经营效益（如延长营业时间、扩大外摆），居民则需要安静、整洁的生活环境，两者需求经常冲突。
“前店后宅”模式，整体混杂在同一个空间内，如同一个失去了线头的“乱毛球”。“住户的利益和商户的利益几乎就是跷跷板，你让谁让步都很艰难。”止马营社区党委书记、居委会主任宋影表示。
减法：
社区矛盾及时化解
这次“听语圆桌会”主要讨论止马营社区中兴新村“前店后宅”的问题，街道希望通过“解剖麻雀”的手法，探讨可以广泛复制的措施。
宋影对本次圆桌会非常重视，邀约了多方人员。因为缺一不可，所以时间多番调整才最终敲定。会议室内，居民代表、商户代表、正荣物业、朝天宫街道城市管理部代表、朝天宫派出所代表、小区党支部书记等济济一堂。
中兴新村1栋就是临街的“前店后宅”建筑，和纯居住建筑不同，商、居之间，确实存在着诸多矛盾。
“吵闹得很呢，比如破墙开门什么的，一度闹得十分激烈。但我们发挥了作用，及时协调，确保任何一个提出的问题不会因为无人接手而‘掉在地上’。”中兴新村党支部书记李晓云表示。
“是的，这个很关键，处置的效率得比投诉更快更麻利。”物业代表、正荣物业的洪立贵无缝接下了话茬。
洪立贵介绍，站在物业的层面，“前店后宅”的问题主要是“油烟、下水、噪声”三件套，解决好了这个，问题就解决了八九成。
“中兴新村的核心是下水道问题，1栋9个单元，84户居民和10家商户共用一套下水系统，商户废水废油多，残渣多，即便在符合相关标准的情况下，也容易出现堵塞下水道的问题。”洪立贵表示。
要做到对一个老小区、对一套老下水道系统的快速反应，首先需要的是全面了解，其次是数据积累，最后是丰富的维修经验。
“我们提前对1栋的管道情况进行了梳理排查，发现了问题的关键，一是管道高度差问题，二是管道使用年限问题。在全面改造之前，多发堵塞的点位半开管待查、维修工及时关注成为要点。”洪立贵表示。
而与会的朝天宫派出所民警曾滟则表示，这种商户和居民区高度交集的区域，多发的是噪声扰民等问题。“我们一般会迅速出警，在问题扩大之前解决，同时给出一些合理化处置建议。”
加法：
邻里温情持续多重加码
“其实，我们也是小区居民，我们和大家只是资源占用上的节奏不同而已，维护邻里情的意愿还是一致的。”尹氏汤包的代表熊国红表示。
熊国红的想法是，社区能否和谐，邻里矛盾是减分项，邻里温情是加分项，只要加分项足够多，足够快，也是一个可持续的矛盾处置思路。
“为此，我们联系社区，积极参与社区组织的多个爱心活动，有呼必到，并且在社区困难群体、老年人的关注上，做了大量的努力，这些大家也都看在眼里。所以，当有些矛盾暴露的时候，我们也感受到了更多的包容。”熊国红表示。
而魏虾神餐厅的代表魏冲则表示，特点各异的两个群体，社区和谐共存的关键是“温度”。
“一方面，商户自己要自觉，不能成为刺头，遇到问题要先积极自查，至少在法律框架和自身道德要求之内要做到没有问题。其次，即便检查没有问题，也要积极配合各方商量解决办法，努力配合。”魏冲说。
在商户自发的基础上，如何继续叠加？朝天宫街道城市治理办公室王小峰提出了自己的建议。
“不要坐等矛盾来，管理者要以投诉为契机，主动组织居民、商户代表问需求、问计策、问效果，并每月形成固定的活动。同时关注上一期问题解决的效果，实现轮式耕种，交叉前行。”王小峰表示。
如此，在解决问题的同时，亮出积极作为的好态度，好感度高了，形象可信可爱了，问题就失去了“爆炸”的可能，甚至都没有扩大的机会。
居民代表蔡煜则表示，在某些问题能彻底解决之前，也要给居民们彻底解决的希望，比如下水管堵塞、水管改造的问题，可以拿出四五条全面改造的办法，并随时征询居民们的意见，在有条件的时候，推动问题从根上一次性解决。
“魔法”：
零和博弈变正和博弈
要实现“前店后宅”问题根本处置，其实最核心的办法，还是资源增量，怎么增呢？
朝天宫商户自治协会用“赋能模式”消解“前店后宅”矛盾，这也成了该协会工作的一个重点。
“我们的目标是皆大欢喜。城市空间，虽然整体的量是固定的，但随着思路的打开、理念的更新以及科技的加持，1+1等于几还不好说呢。”协会秘书长崔洁表示。
协会的做法是，链接外部资源，实现现有资源的利用效率提升，或者解锁新的使用模式。
在1栋背街位置，大量的商户大功率空调外机是个矛盾点，噪声和空调热量影响绿化。
“全部搬走也不现实，建一个隔离墙，将居民和商户后场的大量空调外机隔开。”有居民代表建议。
不过，如果只是简单建排围墙，那就真的成了零和博弈了，不仅丑陋，还冷，双方以墙为界，五五划分资源。如何将分界墙的零和博弈操作成正和博弈？大家展开了磋商。
路径还是从设计里寻找新增量。
与会人员最终从东南大学建筑学院副教授杨靖的一份设计里找到了灵感——1栋背后，是一块500平方米的空地，绿化杂乱，使用率基本为零，大量空调的热浪，对绿化也造成了影响，如果将隔离墙设计成一个可以有效隔绝空调热气、美观实用的景观墙，内部就可以继续延伸，就势建成一个500平方米的休闲空间。
“这个空间还可以延伸一些其他功能，比如小区里面，有人有种植花草的需求，可以在这块区域挖掘这种功能，让大家的需求得到同步释放。”有居民代表建议。
可以期待，这样一个以分界文化墙为背景，采光充足、环境宜人的共享小花园将成为居民们活动、栽种花草的幸福空间。