钱已支付却未完成房产过户，让人忧心；房产完成过户却未收齐款项，同样焦虑。存量房交易作为房地产市场的重要组成部分，其交易秩序的规范与否直接关系到经济稳定与民生福祉。为切实保障存量房交易资金安全、维护买卖双方合法权益，有效防范化解房地产领域重点风险，2023年12月1日起，南京市正式推行存量房交易资金政府监管政策，由政府主导的 “安全支付” 机制，为交易双方搭建起坚实的资金安全屏障。
如今，该政策已实施两周年。数据是最有力的证明：两年来，全市累计签订资金监管协议12.63 万件，监管资金规模达 2221.86亿元，经纪机构撮合成交的存量房交易监管率达九成。一组组亮眼数据的背后，是政策落地见效的生动体现，更是对交易资金安全防线的有力筑牢。
这一成效的取得，离不开南京市房地产市场交易中心（以下简称 “市交易中心”）的扎实作为。受南京市住房保障和房产局委托，市交易中心作为主城六区的监管机构，承担主城六区资金监管具体工作，市交易中心始终坚决履行监管职责，通过持续优化服务流程、提升服务效能，推动资金监管政策从 “落地” 向 “生根” 递进。此举不仅显著增强了群众在房产交易中的安全感与满意度，更为南京市房地产市场平稳健康发展注入了强劲动力。
适配“个性化” 筑牢交易资金“安全线”
随着存量房交易场景日趋多元，分批划转、多人收款等个性化需求日益增多，对资金监管的灵活性与适配性提出了更高要求。为有效破解传统监管模式的局限，市交易中心联合公证处深化协作，在全国首创推出“资金监管+公证提存”新模式，不仅筑牢了交易资金“安全线”，更以精准、灵活的服务赢得了群众的广泛认可。
自该模式推行以来，其安全、精准、便捷的优势在实践中迅速显现。据统计，截至目前，已办理“资金监管+公证提存”业务2290件，涉及监管资金57.88亿元。这一亮眼数据，不仅直观展现了新模式的实用价值，更印证了其在保障交易安全、提升群众办事满意度方面的显著成效，成为房产交易新路径。
“资金监管+公证提存” 模式的核心优势，在于依托公证提存的法定功能，为有特殊需求的交易当事人提供定制化解决方案。相较于传统资金监管账户仅能实现单一划转的局限，该模式通过签订公证提存协议或相应文书，可明确约定售房资金的分配比例、具体金额、支付时间节点等关键内容，精准解决分批、分次划转资金，以及多人共同收款等个性化需求，让每一笔交易资金的流向都清晰可控。
在实际交易中，这样的创新设计屡屡化解难题。就在前不久，张女士两姐妹共同继承父母房产并计划出售，却在收款环节陷入“信任困境”。按常规流程，购房款只能转入其中一人账户，姐妹双方均担心资金分配不公，影响亲情关系。而“资金监管+公证提存”这一新模式，有效解决了这一难题。姐妹俩与买方共同签订了详尽的《资金提存（监管）协议》。协议明确约定：买方支付的全部购房款将直接打入公证处开设的官方专项监管账户，根据协议约定分配款项，从源头杜绝资金挪用风险。最终，在公证提存机制的保障下，买方顺利付款，姐妹俩也按约定拿到了各自的售房款，一场可能因资金分配引发的纠纷被成功化解，交易全程安全、透明、高效。
“资金监管+公证提存”模式正持续破解复杂交易中的难题。它既守住了资金安全的底线，又满足了日益多样的个性化需求，为更多家庭的房产交易保驾护航。
资金“上保险” 守护买卖双方“钱袋子”
存量房交易资金安全事关群众切身利益，也是维护市场稳定的关键环节。2023年底新政实施前，南京存量房交易仍存在经纪机构及其从业人员侵占挪用交易资金偶发，无资质的第三方平台违规办理资金托管等问题，买卖双方在交易过程中常常面临“钱房两空”的风险。
为从根本上筑牢交易安全防线，2023年12月1日起，南京正式推行存量房交易资金政府监管新模式，构建起全方位、多层次的监管体系。
政策实施以来，市交易中心已发现并妥善处理了多起存在资金风险的存量房交易，维护了存量房交易市场秩序，守护了群众的“钱袋子”。2024年上半年，王先生准备出售金陵新三村的房产，中介提出“填高合同价多贷款，事后返还多余款项，不走监管更方便”的方案。在咨询市交易中心时，工作人员敏锐察觉到这是违规套贷陷阱，立即告知风险：“虚高房价可能构成贷款诈骗，还会导致合同无效，您不仅要多缴税费，甚至可能承担刑事责任。”在工作人员的耐心解释下，王先生及时撤销交易，避免了财产损失。
“以前有些中介会诱导买卖双方绕过监管，声称‘流程更快、手续更简’，实则暗藏资金挪用、一房多卖等诸多风险。现在新政明确，除当事人主动要求外，网签时应当签订监管协议，从制度上堵住了漏洞。”市交易中心相关业务科室工作人员介绍道。据统计，新模式推行两年来，经纪机构撮合成交的存量房交易监管率达九成，有效遏制了各类违规交易行为，健康透明的交易习惯正在逐步形成。
这项政策的深入实施，犹如为存量房交易装上了“安全锁”。市民李先生感慨，资金监管就像给房产交易上了“保险”，买卖起来更踏实、更放心。这种安全感的提升，对稳定市场预期、保护消费者权益、促进南京房地产市场平稳健康发展，正发挥着日益关键的作用。
过户“提速度” 破解跨行交易“难堵点”
“现在‘带押过户’太方便了！既帮我省下一大笔垫资成本，又让我只跑一趟银行就办完了所有手续，实实在在为我们老百姓考虑。”近日，市民葛女士顺利售出了仍有近40万元贷款未结清的房产，谈起南京市推行的存量房“资金监管+带押过户”新模式，她连连点赞。葛女士的感受，代表了众多市民的心声，也折射出这项创新政策给南京存量房市场带来的深刻变化。
回顾政策出台前的市场环境，存量房交易中存在明显的“堵点”。对于仍有抵押贷款的房产交易，传统模式要求卖方必须先自筹资金结清原贷款，或通过担保公司垫资还款，办理抵押注销手续后，才能进行过户交易。这种模式不仅流程烦琐、耗时较长，还会产生高额的“过桥”费用，给买卖双方增添不小的经济负担。更重要的是，垫资还款环节存在一定的资金风险，可能影响交易安全。
为有效破解这一难题，市交易中心创新推出“资金监管+带押过户”模式。该模式打破了跨行交易的信任壁垒，卖方无须提前“解押”，买方可自主选定贷款银行办理 “带押过户”，新贷款由买方贷款银行直接发放至监管账户，优先用于归还卖方原贷款，形成了交易全链条的资金监管闭环。这一模式既有效降低了房屋交易的成本与风险，更实现了买卖双方权益的双重保障。
自全面推行以来，“资金监管+带押过户”业务在两年间从破冰探索走向全面落地，成效显著。据统计，截至目前，已办理带押过户（含同行）类资金监管17467件，涉及监管资金346.64亿元。这标志着该模式已实现常态化运行。
市交易中心相关业务科室负责人表示，“资金监管+带押过户”开展以来，市民咨询踊跃，商业银行积极配合。从业务反馈看，群众对该模式的接受度和满意度极高，它不仅破解了存量房交易中的 “解押难、成本高、流程烦”等痛点，更成为一项真正惠及民生、广受社会认可的民心工程。
民生“精准应” 织密住房消费“保障网”
住房交易关乎百姓安居。南京市在推进资金监管过程中，始终坚持以民生需求为导向，持续优化监管服务内容，推出一系列精准创新举措，着力解决群众在住房消费过程中遇到的实际困难，为交易资金安全保驾护航。
打通公积金提取“绿色快通道”便是其中的亮点之一。“首付差10万元，公积金里有8万元，但要过户后才能提，只能找朋友借钱凑首付，还得付利息。” 这是不少购房者曾遇到的难题。为缓解这一压力，市交易中心打通与公积金管理部门的数据接口，购房人凭《监管协议》就能在过户前提取公积金，且提取资金直接转入监管账户作为前期购房款，避免“公积金提取后被挪用”的风险。
数据显示，截至目前，已有21945名购房人，在过户前提取公积金37.89亿元用作前期购房款。市交易中心相关业务科室负责人表示：“将公积金提取与资金监管衔接，既保障了资金安全，又盘活了居民存量资产，从源头上减轻购房人首付资金垫付难题。”
随着住房消费升级，“卖旧买新”成为不少家庭改善居住条件的重要选择。2024年南京推出住房消费“以旧换新”政策后，市场需求持续释放，但“卖旧房款未到账需先付新房定金”“旧房已过户、新房资金却被挪用”等潜在风险，让不少家庭在置换过程中顾虑重重。针对这一需求，市交易中心推出“以旧换新”专项监管服务，明确要求卖旧房款项全额进入存量房交易资金监管账户，确认到账后方可办理过户；而新购房款则直接转入对应新房的预售资金监管账户，实现全流程政府监管，确保“卖旧款安全、买新款合规”。
家住鼓楼区的王先生表示：“‘以旧换新’监管服务让卖房和买房两笔资金都有保障，彻底解决了置换过程中最让人担心的衔接问题。”这份安心，正是促进房地产市场良性循环的重要基础。
服务“有温度” 打出线上线下“组合拳”
“不用跑大厅，手机上就能办完所有手续，资金到账情况实时可查”，市民陈先生通过“房帮宁”小程序办理了存量房交易资金监管业务，全程仅用10分钟。新政实施两年来，市交易中心持续优化服务流程，构建起“线上线下融合、多点布局覆盖” 的服务网络，让交易更便捷、服务更暖心。
在南京办理存量房交易资金监管业务，可以“线上”“线下”自由选择。交易双方可选择全市15个交易登记大厅、18家监管银行648个服务网点线下办理，也可在“房帮宁”平台手机端、“江苏政务服务网”电脑端全程线上办理。购房人只需登录相应平台，按照系统提示上传相关材料、填写交易信息，即可完成监管协议签订、资金转入查询等操作，无须再跑线下网点。每笔交易对应单独的监管子账号，买卖双方可使用与监管银行不同行的银行卡，监管资金也支持多人分批次转入，显著提升资金使用效率，加快交易流程。
针对特殊群体的需求，中心还推出“上门办”“延时办” 等个性化服务，将窗口服务延伸至百姓有需要的地方，让暖心场景不断上演。2024年8月，卖方张女士因突发车祸住院，需解除原资金监管协议重新签订，但无法到现场办理。市交易中心接12345热线求助后，立即安排工作人员冒雨前往医院，核对身份信息、指导填写材料，完成签字确认，帮助其顺利办理业务。同年10月，市民因工作原因无法在工作时间办理收款账户变更，中心提供延时服务，在晚上6时半为其办结业务。这些个性化服务举措，不仅及时解决了群众的急难愁盼，也生动诠释了市交易中心“为民服务”的初心与担当。
宣传“广覆盖” 下好全市监管“一盘棋”
存量房交易资金监管新模式的顺利推行，离不开全市各区联动、多部门协同的强大合力。为确保政策落地见效，市交易中心坚持以“全市一盘棋”为工作导向，通过多轮的业务培训，不断提升工作人员与从业人员的专业能力。
新政落地后，市交易中心面向全市监管机构、83家经纪机构、18 家监管银行开展六场线下专题培训，解读政策背景、实施细则、监管协议等内容，结合典型案例阐释监管必要性，并邀请公证处及软件开发单位现场讲解公证提存业务流程与系统操作方法。2023年底，在浦口区与江北新区的三场培训中，80余名监管机构、银行及经纪机构从业人员参加，通过案例剖析、政策解读、系统演示及现场答疑，全面提升实务操作能力。2024年初，在高淳区与溧水区的两场培训中，120余名相关人员参训，会后市交易中心还与业务骨干进行深入交流，逐一解答疑难问题。
两年来，市交易中心累计组织专题培训数十场，覆盖人员超千人次，有效推动各区业务办理标准化、规范化水平显著提升，构建起上下联动、协同高效的全市监管工作格局。
在提升从业人员专业能力的同时，市交易中心也注重加强对市民的政策宣传。通过多渠道、多形式持续开展政策解读，不断提高公众对存量房交易资金监管新政策的认知度。在交易大厅、银行、中介机构等场所的醒目位置，张贴资金监管风险提示与划转注意事项海报，摆放宣传折页，增强买卖双方的资金安全意识，从源头上保障交易安全。
安居是民生之本，规范是市场之基。南京存量房交易资金监管在运行两周年之际，已实现从“制度建立”到“效能提升”的关键跨越。展望“十五五”，市交易中心将紧扣群众安居需求，持续深化“资金监管+”场景创新，加速服务平台数字化转型，以制度完善筑牢交易安全底线，以服务优化畅通安居通道，切实守护好人民群众“安居梦”的质感与温度，为建设宜居宜业、韧性智慧的现代化新南京注入持久动力，在中国式现代化的南京实践中展现房产监管的担当与作为。
本版撰稿 冯浩 张瑶