3月4日下午，全国政协委员、九三学社江苏省委会主委、中国城市规划学会副会长周岚在全国政协十四届三次会议首场“委员通道”集体采访活动中，列举了全国一批城市更新样板案例，其中就有南京小西湖。2月底，住建部组织多家央媒在南京开展“新春走基层”采访，小西湖、石榴新村、颐和路历史文化街区、秦淮硅巷·悦动新门西、瑞金里REPARK以不失历史底蕴又活力满满的新面貌迎接了来宾，并获得美誉。
有温度有力度，近年来，南京市践行人民城市理念，将城市更新作为增进民生福祉的重要举措、促进产业转型的重要抓手、激活历史资源的重要引擎，不断完善工作机制，努力破解难点堵点，创新引导多元参与，让“有温度的城市更新”成为转变特大城市发展方式的最好注解。近日，笔者走访了南京市建委，深度挖掘南京城市更新“出圈”的奥秘。
关键词：首批次
聚焦构建“筋骨”
2021年11月，南京入选全国首批城市更新试点城市。2022年印发实施《南京市城市更新试点实施方案》，围绕城市生活、生产生态空间更新，对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4类10个方面进行全要素、全方位更新。2023年，南京出台城市更新办法，着力构建城市更新政策支撑体系。2024年，南京开始编制城市更新年度实施计划，以项目表形式排定年度更新任务。前不久，2025年全市城市更新项目清单正式发布，全市共计实施62个项目，其中，居住类10个、生产类33个、公共类13个、综合类6个，涉及新街口、大行宫、湖南路等多个片区。
既古朴又时尚，小西湖通过“小尺度”“渐进式”微更新，留住了老城南的社区特质和烟火气息；改变传统的“拆房走人”，定制多种户型，南京市首个城市更新安全消险改造试点项目石榴新村，居民即将回迁；以“一条颐和路，半部民国史”而闻名的颐和路在春日的光影下迎来了一波波拍照打卡的游客……作为全国首批城市更新试点城市，经过4年的躬耕实践，南京交出了一张沉甸甸的答卷：浦口火车站、小松涛巷、小西湖等15个项目入选江苏省城市更新试点项目，小西湖项目入选住建部第一批城市更新典型案例名单，“江苏省南京市探索全链条城市更新项目实施体系”等4项经验入选住建部经验做法清单，“南京市出台城市更新办法”等11项经验入选江苏省经验做法清单。
实践路径
市建委相关负责人介绍，城市更新工作启动以来，市建委牵头逐步健全组织体系，构建“筋骨”，建立市城市更新工作联席会议机制，组建市城市更新中心，形成市级统筹、区级实施、部门协同、上下联动的推进格局。2021年南京入选全国首批城市更新试点城市以后，市建委牵头制定实施《南京市城市更新办法》，以《办法》为“1个政策底板”，制定“N”个配套政策和“X”个技术指引，逐步完善“1+N+X”政策体系。目前，已出台实施主体管理、项目库管理、社区营造、消防审验等34项配套政策文件，单元体检评估、协议搬迁、施工图审查等9项技术导则，服务支撑项目实践。
南京充分利用高校、院所集聚优势，充实专家技术人才库，建立“社区营造（规划）师”制度，遴选聘请110名社区营造（规划）师，推动专业人才深入项目现场，为政府决策、基层实践提供了强有力的智力支持和技术支撑。来自长江都市建筑设计公司的设计师毛浩浩就是一名社区营造（规划）师，曾参与老门东改造。如今，他正在参与秦淮区罗廊巷更新、康居里迷你花园微更新。不要小看一处迷你花园，现场踏勘、画图纸、倾听居民意见、修改方案，流程一个都不能少。对社区营造（规划）师来说，扎根社区征集民意，为居民把设计落到实处，让居民享受实实在在的便利，这就是更新的意义。
关键词：保障性
聚焦居住品质
衣食住行，民生底线。南京在城市更新中，专门将“居住”这个关键词拎出来成为一类，可见对民生实事的关注。秦淮区石榴新村即将迎来回迁居民，鼓楼区城河村启动城市更新项目预签约，在设计图旁，不少居民驻足观看，更新后的区域内既有小高层，也有多层建筑，还配建了商业体和口袋公园。首批签约的居民李阿姨激动地说：“期待早点住进有电梯、有单独厨卫的新房子！”
从鼓楼区建宁路街道金盛财智广场前过去，右手边有一条不起眼的小巷，走进去让人感觉“别有洞天”：头顶上密布管线，到处晾晒着衣物，脚下道路坑洼，高矮不一的自建房墙体斑驳、外表破旧。李阿姨1977年嫁到城河村，她告诉笔者，这么多年来，房子越建越多，路也越来越窄，居住环境更是不能提，“漏水是家常便饭，房子里没有天然气，没有独立卫生间，一早大家都排队去公厕倒痰盂，平时小孙子都不愿意到我们这儿来。”
从“体检”结果来看，城河村区域内住房功能欠缺，居民生活不便。对此，该项目采取原地升级的更新策略，住区出入口设置门禁，以后居民可刷卡进入，增强内部安全性；设立专门的地下非机动车库，统一安装充电接口，避免私搭乱接随地充电的现象；地下还设置机动车停车库，根据居民需求配比车位；小区内配建垃圾分类处，改善垃圾外溢随处乱丢的现象；场地内部人车分流，改善交通混乱的现状；楼栋内加装电梯，方便居民出行。
实践路径
推动居住类地段更新的宗旨是让群众住得“暖心”。坚持“小尺度、渐进式、微更新”，南京发布了《开展居住类地段城市更新的指导意见》及实施细则，着力解决居住类地段改造中遇到的瓶颈问题。“十四五”以来，全市累计完成35个老旧片区更新，小西湖片区入选住建部城市更新典型案例并获联合国文化遗产保护大奖。
结合城市更新行动、完整居住社区建设等举措，南京合理利用改造项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”，有针对性地配建居民最需要的助餐、停车、体育健身等各类设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，建设全龄友好社区。
打造城市小微空间、完善配套，更是在有房可住的基础上，将幸福感和宜居度从室内延伸到室外，让群众住得“开心”。通过新建、既有建筑改造、联合挂牌等方式，在城市窗口地区、人员活动聚集的开敞空间、公共交通可达性较好的游园广场布点设置“梧桐语”小型城市客厅，打造群众身边的公共服务空间和文化驿站。目前已有60处投入运营，利用小空间获得民生大收益。进入收尾阶段的所街公交场站，更新后除了停放公交车辆，建设单位创新将其开发出更多功能：餐饮、文化、休闲、健身，更多功能的植入将为周边居民提供便利，增强社区凝聚力，提升城市活力。
关键词：功能性
聚焦转型升级
位于栖霞区马群街道的禾素时代科创园，前身是建于1965年的立力煤矿机械制造有限公司。如今漫步在园区里，还能感受到老工业园的气息。目前园区内三分之二以上不符合发展规划的低端业态已搬迁，新引进的南京禾素时代抗菌材料科技集团有限公司是业内龙头企业，围绕该品牌，园区正在洽谈上下游产业链相关的科技型企业。
“三八”国际妇女节当天，在位于汉中门的金智里，市民杨女士与朋友坐在一家茶饮店门前喝茶闲聊。“很久没有到这里来，印象中这里以前是长途车站，比较破旧，没想到变化这么大。”
随着高铁、地铁等交通工具的快速发展，居民的出行选择越来越多，曾经的长途汽车站“门前冷落车马稀”。汉中门临近新街口，“退役”闲置的汽车站长期待字闺中，周边居民、大学生对生活配套又有日益渐高的需求，如何将闲置地块拓展功能发挥出更大的价值？结合城市更新生产类项目的特点，经过升级改造，长途汽车站“变身”为金运LIVE·金智里。记者采访时看到，咖啡、奶茶、便利店、烘焙等已进驻园区，不时有外卖小哥进入各类餐饮店取餐；树叶造型的下沉空间里，喷泉飞溅，水花在春日的暖阳下形成琼珠碎玉，有居民带着孩子坐在一旁晒太阳、玩耍；户外大楼的景观楼梯直达建筑二层，将办公和商业流线区分，也美化了建筑外貌。鼓楼区相关负责人表示，将联合南京中医药大学、南京医科大学等，将金智里打造成南京首家“8小时商务办公、24小时活力地标”数字医疗创新园区。
实践路径
南京采取整合集聚、整体转型、改造提升等方式，出台增加工业用地容积率、建设城市“硅巷”等数十个配套政策和技术导则，推动旧厂房、旧仓库、老商业、老校区、老旧楼宇改造提升，促进产业发展、产城融合。“十四五”以来，累计推进国创园、南京烟厂等生产类更新项目20余个，国创园利用南京第二机床厂建成载体7万平方米，最大限度保留外墙，建成园区标志性景观。“西城·夜未央”更新项目占地50万平方米，已建成音乐、运动、活力三大街区，强化功能配套，服务区域20万创新创业人才。秦淮硅巷·悦动新门西依托明城墙等历史古迹和工业遗存，集聚物联网、体育文化产业，目前园区引入了以联通物联网全国总部为首的物联网上下游约30家科技型企业、近10家科研合作中心、4家高新技术企业，近两年累计实现税收落地2.1亿元。
关键词：保护性
聚焦历史文化
从地铁3号线武定门站2号出口出站后，沿着江宁路大约800米，是正在修缮中的周处读书台“山水人文苑”项目。预计3个月后，这处市级文保单位就将和市民见面，成为展示六朝古都历史文化的又一处景点。
周处读书台“山水人文苑”是我市第三批城市更新试点项目，地处南京老城东南隅，东、南两侧紧邻明城墙，项目总用地面积约1.9公顷，含有光宅寺、周处读书台两处市级文物保护单位，目前周处读书台已基本完成修缮，光宅寺尚在修缮中。南京城南历史文化保护与复兴集团有限公司负责人介绍，该地块更新后，将连通夫子庙、老门东、城墙、白鹭洲公园和周边的历史遗迹，至此，南京门东片区的建设基本完成，形成较为完整的山水人文景观。
在对古周处读书台进行修缮时，建设单位将文物保护与城市更新有机结合，保护先行、尊重历史，按原有样式恢复原历史遗迹风貌，是本次更新的重点。“我们在拆砌墙体、木桩时，最大程度保障原有老旧建材的完整性，经质量检测合格后，再利用于修缮工作中。”
修缮过程中，项目部参照原有建筑传统工艺，对所有新材料、新工艺进行验证，确认对历史建筑无害，才投入使用，最大可能实现文物建筑及环境的真实性。
正在更新中的南京中国科举博物馆及周边配套项目二期在考古期间挖掘出81处宋代磉墩，加上施工场地内还有明远楼和飞虹桥等文物保护单位，建设单位“精耕细作”，采用逆作法施工，对这几处历史遗迹修缮保护，保证文物的本体安全。该项目日后将打通江南贡院文化轴线，并恢复部分考棚，展示江南贡院的轴线与考试场景。
实践路径
南京是六朝古都，在工程建设中发现文物并不稀奇，待修缮的建筑中，也有不少文保项目。对此，南京采取保护为要的措施，实现应保尽保。南京出台加强历史建筑保护利用系列文件，最大程度保护片区传统格局、历史风貌、景观环境。发布《关于进一步加强历史建筑保护利用的通知》，遏制破坏拆除历史建筑行为；印发《南京市历史文化街区及历史建筑改造利用防火加强措施指引》，填补我省历史建筑防火设计的空白，为我市历史文化街区和历史建筑陆续穿上“防火衣”；印发《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防设计审查验收改革实施方案（2.0版）》《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防设计审查验收管理规定》，打通消防审验堵点难点。
全市大力推动片区统筹、项目联动、跨区平衡，实现片区内项目资金整体平衡。如小松涛巷项目通过拆除存在安全隐患、不具备历史价值的非成套类建筑，新建两栋6—8层商住楼共计122套住宅（含60套用于居民原地安置）反哺历史文化保护修缮和老旧小区改造成本。石榴新村项目整合附近边角地、空闲地和非居住用地等低效用地进行统一运作，与朝天宫历史风貌片区整体规划相衔接，形成秦淮区文旅商融合的重点示范区域。
关键词：社会性
聚焦共商共建
在城河村，预签约后，社区网格员马不停蹄开始入户向居民讲解政策。以党建为引领，鼓楼区充分发挥网格员、志愿者的作用，“共商共议共建共享”，形成合力，做好入户协商签约、搬家过渡等各类前期工作，尽力让项目早日建成，圆老百姓的安居梦。
石榴新村城市更新（安全消险）项目积极探索以人民为中心的城市更新路径，通过原地拆除重建模式，有效破解了不具备征收条件的城中村危旧房改造及城市更新难题。项目采取居民全程参与的共商共建机制，居民广泛参与政策制定、设计改造全过程。在征询居民意见时，第一轮征询意见，仅三天时间，居民同意率就超过96%，第二轮改造方案意见征询的同意率也高达88.4%。2020年11月26日启动签约，截至2021年1月9日签约率达97%。2021年3月片区内全部危房均拆除完毕；6月3日，石榴新村项目正式进入工程建设阶段。
经过协商，最终70%的居民选择回迁，其他居民置换保障房。全程召开居民议事会议约70场，规划设计方案经过约80轮修改，户型经过20多轮调整，共设计20个户型面积段，36种户型。在尊重居民选择意愿的前提下，项目从户型格局、房间数量、功能分隔等细节入手，形成最终的改造设计方案，确保更新改造后“分得开、住得下”。
实践路径
按照“政府引导、市场运作、民生优先、共建共享”的原则，南京正在推动城市更新从政府主导向政府引导转变，充分调动居民参与的积极性，实现“要我更新”到“我要更新”再到“我要如何更新”。搬迁与否，让居民自己做主。通过设置实施主体与居民签订更新协议、设立征询相关权利人意见环节，充分尊重居民意见。小西湖项目改变了传统征收拆迁、重新建设的老路，尊重居民“迁”与“留”的自主选择，不搞大拆大建、整体搬迁，按照“公房腾退、私房收购或租赁、厂企房搬迁”的方式，有效疏解了居住密度，提升了环境质量。
如何改造，让居民自己选择。在项目方案设计过程中，多轮充分征求居民意见，确保方案真正满足群众需求。小松涛城市更新项目引入专家设计团队，结合居民需求，精心设计了量身定制的户型方案，使用面积从19到70多平方米不等，可供居民多方选择。
畅通渠道，让居民持续关注。鼓楼中心片区陶谷新村项目通过线上线下组织居民恳谈会、展望未来论坛、商户自治联盟筹备会等方式，广泛收集不同群体的需求和意见，让周边群众深入了解更新的目标，激发其主人翁意识，促进其持续关注并参与社区公共事务。
让居民的房子更安全、百姓的生活更便利、城市的人居环境更美好。城市更新是城市发展永恒的主题，展望未来，南京将继续聚力创新突破，聚心民生发展，聚焦项目实践，扛起“争当表率、争做示范、走在前列”光荣使命，为全国城市更新工作贡献更多南京力量。
本版撰稿 张恺
通讯员 宁建新
摄影 宋赟 王宣