社区是城市基层治理的“最后一公里”，居民小区是社区治理的“神经末梢”，是法治建设的最小单元。经统计，目前我市共有住宅小区6000余个，物业从业人员超过16万人。如何为“好房子、好小区、好社区、好城区”提供“好服务”，满足人民群众对美好生活的新期待，谱写好全面深化改革的民生篇章，是物业管理行业面临的新机遇和新挑战。为了营造良好的居住环境，规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方主体的合法权益，2024年10月1日起，新修正的《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已正式施行，为全市物业管理工作规范、高效、健康发展提供制度保障，共同打造“美好家园”，促进和谐社区建设。
A 选准切口、优化升级 探索基层治理“新路径”
物业管理一头连着民生，一头连着发展，是基层社会治理的重要组成部分，直接关系到广大业主的切身利益和社会和谐稳定。自2016年7月1日起，原《条例》已实施8年多，对规范我市物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，提升我市物业管理工作水平起到了积极的作用。
近年来，市住房保障和房产局坚持把物业管理融入基层治理作为全局工作重点，以行业党建、示范创建、“五心服务”“最美物业人”等工作为抓手，持续推进“美好家园”建设，全市物业管理服务取得了长足进步。而与此同时，随着社会经济不断发展，我市物业管理矛盾诉求也呈现多元化、复杂化的趋势，集中式问题亟待解决，加上上位法的变化和相关政策的出台，对物业管理也提出了新的要求，《条例》修正势在必行。
2023年10月，市住房保障和房产局成立《条例》修改专班，从各领域、各单位邀请行业专家参与修改工作，并牵头组织召开市人大环资城建委、法制（工）委，市司法局及市住房保障和房产局四位一体工作会议40余次，前后修正、校核稿件上百次。
市住房保障和房产局相关负责人表示，此次《条例》修正，坚持问题导向，着眼基层群众当下关切的实际问题，选准切口，深度打补丁，对关键问题进行细化，提高制度刚性和实践可操作性。深入梳理物业管理问题的主要方面和矛盾成因，回应提升基层治理水平的现实需要，与时俱进更新观念，从源头加以研究，强化技术支撑，加强过程管理，找准提高物业管理水平的新路径。
B 聚焦热点、攻克难点 加强物业管理“出真招”
2024年6月27日，《南京市人民代表大会常务委员会关于修改〈南京市住宅物业管理条例〉的决定》由南京市第十七届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过。2024年7月31日，江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准，自2024年10月1日起施行，这标志着我市物业管理工作进入了规范化、法治化的新阶段。
据悉，此番新修正的《条例》共九章八十九条，分为总则、业主自治、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、公共收益与维修资金、监督检查与矛盾化解、法律责任和附则。同时立足本市实际，围绕解决物业管理工作中的热点、难点问题进行设计，在原先基础上进行了52处修改，着重就物业管理矛盾纠纷多元化解、健全完善物业管理信息平台、加强住宅专项维修资金监管等方面作出了规定。
河海大学法学院教授、博士研究生导师陈广华表示，本次《条例》修正是南京市加快物业管理法治化进程中的一件大事，对于进一步规范物业管理活动，促进信息更加公开透明，物业管理参与主体更加多元，将物业管理融入基层社区治理，改善人民群众的生活和工作环境，具有十分重要的意义。
C 党建引领、提升质效 办好民生关切“微实事”
近年来，我市坚持把党建引领作为物业管理高质量发展的重要抓手，构建了市、区两级物业管理行业党委1+12的党建格局，积极推进“房帮宁”“五心服务”“百子红加油站”等“红色物业”党建服务品牌建设。新修正的《条例》明确把党建引领确定为物业管理应当遵循的重要原则，建立健全社区（村）党组织领导的各方共同参与的协商共治机制。
与此同时，党建引领要求也体现在成立业主组织的关键程序环节，如筹备组业主成员、业委会成员候选人可以由社区（村）党组织推荐。《条例》还明确业委会成员任职资格，并完善业委会成员禁止行为及退出机制，同时加强对业委会成员的监管，设置对业委会成员的处罚条款。“统筹把好业主组织质量关，能够让业主们更有效地参与到住宅小区的管理中，对物业服务进行监督，并保护业主权益。”市物业管理行业协会秘书长苗永强表示。
在党建引领下，《条例》充分保障业主权益。针对物业交接难题，明确规定原物业不得因业主欠交物业费等原因阻挠新物业进场，同时规定新物业服务企业不得强行接管物业，确保交接顺畅；对于个人信息泄露问题，加强保护力度，严惩违规泄露行为，并设立失信惩戒机制；严禁物业通过停水停电等极端手段催缴物业费，倡导通过合法途径解决欠费问题。
D 公开透明、实时披露 美好家园更加“智慧化”
为了助力物业管理活动公开透明、高效规范，《条例》强调要注重技术赋能，加强物业管理信息化建设。在总则提出依托既有信息平台，拓展实现业主议事决策、信息公开公示、电子档案归集查询等功能。分则进一步明确要求，发挥数字化手段在业主投票参与、身份核验、统计核算等方面的优势。夯实数据基础，要求政府部门间应当及时提供、共享底层数据，并落实相关保密要求。加强重要备案资料的电子立档归档，解决政府监管存在的底数不清、更新不及时等问题。
陈广华认为，在《条例》中将物业管理信息平台的作用凸显出来，不仅能实现物业管理活动数据的实时披露，定纷止争，还可以实现业主自治活动的线上开展，精准高效，实现从传统物业向智慧物业、数字物业转变。
另外，新《条例》还在多个具体条款中规定了业委会、物管会、物业服务企业的信息公开内容和形式，做到让全体业主可查询、可追溯。“这让业主的知情权得到了全面保障，也是对物业服务人员公开透明规范管理的要求。”陈广华表示。
E 多元共治、高效解纷 切实解决百姓“烦心事”
我市住宅小区面广量大，物业管理工作千头万绪、事务繁杂。为了从源头上预防和高效化解物业矛盾，《条例》新增“建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制”专项条款，细化各级政府及相关部门、法院等单位的职能分工，提炼、固化我市在人民调解、行业性专业性调解等非诉讼方式化解矛盾纠纷中的成熟经验，切实提高基层治理能力。
据了解，2023年下半年，在市住房保障和房产局和市中级人民法院的指导下，市物业管理行业协会物业矛盾纠纷调解中心成立。苗永强介绍，中心成立一年多以来，已经在鼓楼区和栖霞区开展矛盾纠纷调解工作，调解物业矛盾纠纷成功率近30%，为我市物业矛盾纠纷调解建设营造健康、良好的行业生态环境。
对于备受关注的住宅专项维修资金使用问题，《条例》也作了相关规定，明确区物业管理行政主管部门要对应急维修事项加强监督管理，对维修项目的方案制定、预算编制、工程实施、竣工验收、决算造价审核等环节实施全过程监管。对挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的，责令退还，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额二倍以下罚款。同时强化公共收益监管，规定业主大会成立前，应当将收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，但业主依法共同决定的除外。
《条例》也给业主不规范的行为戴上了“紧箍”。针对电动自行车进梯入户、违规停放充电等影响小区内公共安全的行为，《条例》明确禁止，并对违法行为设置处罚条款，明确由消防救援机构或者其委托的符合法定条件的组织按照规定进行处罚。同时，对影响物业管理秩序的行为也列出了详细禁令，如违法搭建、垃圾乱投放、违反规定饲养动物等。“在保障业主权益的同时，《条例》也强调业主要做好自我约束，只有凝聚多方力量，才能共建共享美好家园。”苏宁物业总经理倪培玲表示。
F 以学促用、以训赋能 确保各项制度“见实效”
一分部署，九分落实。新《条例》公布后，全市上下迅速掀起学习贯彻热潮。市住房保障和房产局组织召开《条例》宣贯动员培训会，进一步强化对新《条例》的理解和认识。市物业管理行业协会举办了《条例》宣贯解读培训，采用线上+线下相结合方式，共吸引近4万人次参与线上培训。广大物业企业积极行动，以学促用、以训赋能，持续开展《条例》宣贯培训，旨在提升全体员工对新《条例》的理解与掌握，着力提升物业管理工作质效。
市住房保障和房产局相关负责人表示，高质量的物业服务关系到千家万户，关系到广大群众切身利益。《条例》的施行，将更好地营造和谐有序的生活和工作环境，构建共建共治共享的基层社会治理体系。据悉，接下来，市住房保障和房产局将继续加强统筹协调，按照时间节点加快配套文件制定，分级分类开展宣传培训，确保《条例》各项制度落地落实，不断提高南京市物业管理工作的法治化、规范化、专业化水平，推动物业行业持续健康稳定发展。
党的二十届三中全会提出，必须坚持尽力而为、量力而行，完善基本公共服务制度体系，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，不断满足人民对美好生活的向往。住宅小区物业管理是群众身边的“关键小事”，更是关系社会和谐稳定的“民生大事”。接下来，市住房保障和房产局将依托《条例》，认真贯彻住建部“四好”工作理念，全面推动建设运维更安全、环境更宜居、服务更便捷、治理更高效的“美好家园”，让物业温度暖到“家门口”。
本版撰稿 冯浩
图片来源 南京市住房保障和房产局