□ 南京日报/紫金山新闻记者 顾小萍
从南京安居集团一家率先试点，到奥体建设、栖霞建设、南部新城集团等12家涉房国企下场，再到江宁区、建邺区推动社会房企共同参与，南京积极贯彻落实并及时落地国家出台的一系列房产新政时，也全面推动存量房“以旧换新”活动，一系列举措正为房地产市场发展打开另一番天地——
新房项目现场到访量、咨询量、成交量明显增加——6月1日至20日，全市新建商品房日均认购2.11万平方米，较5月同期增长29.8%。
二手房带看量、成交量明显上升——连续两周日均成交量超过400套，成交周期明显缩短；
土地市场也传来了久违的“好声音”——6月19日，南京出让的3宗地均溢价成交……
一系列亮眼数据，意味着南京房地产市场就此筑底企稳回升了吗？存量房“以旧换新”活动接下来如何进一步激发市场消费动能？又如何行稳致远，形成良性循环？
国企收购，多方评估，让市民“买卖更安心”
据不完全统计，截至目前，包括南京在内，全国有超过70个城市推出了存量房“以旧换新”活动，大致三种模式：其一，国企收旧换新；其二，中介优先卖；其三，购房补贴模式（通过补贴政策降低购房者的经济压力，提高购房积极性）。南京选择的是第一种。
今年4月27日，南京市属国企——安居集团发布公告宣布启动存量房“以旧换新”，首批试点推出2000套房源。对于换购人最为关注的旧房评估价格如何实现公正客观，南京安居集团明确：遴选信用好、业务强的评估机构，形成评估机构名单库，邀请换购人代表一起从评估机构名单库中随机抽取3家评估机构进行评估，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估（换购人不承担评估费用），取排序中间的评估值作为最终收购价格。
一石激起千层浪。
公告发布后，房源收购主体南京置新资产管理有限公司办公现场，以及各项目现场的咨询量、到访量非常火爆，两天内，意向登记就逼近3000组。安居集团5月20日发布的数据显示，截至当日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，微信小程序“宁换新”板块登记意向报名约4150组，初审符合条件的登记约3430组。案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人超过500组。“由国企收购，又由第三方评估公司分别进行评估，这样的‘买卖’我放心。”不少市民表示。
5月20日，首批52组客户确认成交并进行签约，再一次让南京“以旧换新”活动引发全国关注。当天签约现场，对于社会颇为关注的评估价格，换购市民代表现场均表示：非常满意。市民朱先生告诉记者，他用城东一套50平方米左右且无电梯的“老破小”，并贷款100万元后，置换了离家不远的颐和缦山项目的一套房源。朱先生说，他的老房子在中介挂牌近两年，经历了好几轮降价也未能出手，最终从安居集团那里拿到“非常合理”的评估价格，“这样的买房一点不折腾，值！”
试点打响第一枪后，6月6日，我市发布第二批“以旧换新”活动相关细则，奥体建设、栖霞建设等12家房企携21个新建商品房项目参与，共提供2780套房源。6月7日，江宁区、江北新区也发布各自推出的存量房“以旧换新”活动。至此，我市参与“以旧换新”活动的房源超过5500套。
相较于首批试点，第二批次存量房“以旧换新”活动不仅参与的房企、房源多，收旧范围也明显扩大，由主城六区扩至江宁、浦口、江北新区等。
创新探索，为民企“进场”构建渠道，让购房人多元选择
在国企纷纷通过“以旧换新”模式加速库存去化时，南京也在为下一步民企“进场”探索路径——
江宁区此次“以旧换新”活动是以房企联盟的形式参加，总共涉及9家民营开发商的10个楼盘共1000套房源，换购方式与安居集团试点的方式基本相同，换购人可用一套或多套二手房置换一套或多套新房，二手房的置换价可以作为新房的首付款。
据悉，南京国企和民企参与“以旧换新”活动的最大区别在于：前者需要通过第三方机构进行价格评估，后者主要由企业与购房人直接面对面进行议价，方式更为灵活，成交也更迅速。记者在江宁房企联盟自主存量房“以旧换新”首单签约现场了解到，房企与换购人是以江宁区住房保障和房产局提供的该房源所在小区的近期成交均价为基础进行议价后确定，虽然换购人的房子位于高层建筑的二楼，不具备价格优势，但最终议定的价格高于小区的成交价。换购人从看房到签约仅用了一周左右时间。
“以房企联盟形式推动‘以旧换新’活动，最大特色就是12个字：企业主导、业主选择、政府服务。”江宁区住房保障和房产局市场监管科科长周晓东认为，此番探索旨在将市场的事情交给市场，让企业有更多自主权，充分发挥企业的主观能动性，而政府通过强化服务职能，打通政策服务“最后一公里”，让企业减负，让购房人少跑腿，有利于进一步激发市场的活力和动力。
让更多的社会房企参与进来，眼下，南京多区都正在谋划自己的路径。6月23日，建邺区宣布，由区住房保障和房产局指导推动包括中海、招商等4家开发商，于6月26日启动存量房“以旧换新”活动，4家房企共拿出316套房源供市民选择。
精准施策激发市场活力，新房、二手房成交加速
“当前，新房市场以改善需求为主，部分群众需要将手上的旧房子卖出去，而最大的痛点就是旧房子难卖。‘以旧换新’的出发点和落脚点就是从降低房屋置换周期、置换成本、简化旧房出售流程、激发国企参与等角度出发进行施策，有利于促进一二手房联动。”南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉多次在接受采访时表示。
事实亦是如此。记者在采访中了解到，南京推出存量房“以旧换新”活动，同时叠加“5·17”国家发布的降首付、降贷款利率等系列新政，新房认购量、成交量，以及二手房的带看量、成交量均明显上升，市场显得相当活跃。
颐和四季府项目是南京安居集团存量房“以旧换新”的项目之一。记者了解到，“以旧换新”活动开始后不久，项目到访量突破千组，参与房产评估的超过200组。
南部新城璟樾府项目共有50套房源参加第二批次“以旧换新”，活动方案公布的第二天，现场挤满了咨询和看房的人，“不少市民之前听说项目有可能参加‘以旧换新’后，就开始预订，目前所剩房源其实已经不多了。”现场一销售人员表示，项目现阶段的去化速度非常快，有时一上午就能卖出好几套。
“项目被公布参与‘以旧换新’活动后的第二天，案场的电话就被打爆了，连续好几日案场的到访量均超过100组。”位于浦口区的仁恒城市星瀚项目营销负责人杨宁介绍，项目面向江北新区、浦口区以及主城六区收旧，范围较大，市民参与的热情非常高。当天售楼处尚未开门时，门前排队递交相关核验资料、交诚意金的队伍已经很长，1天内收了近百组诚意金。
未参加“以旧换新”活动的项目也在系列组合拳下迎来不俗的表现——位于雨花核心区的建发璞云项目周均到访客户300多组，5月份成功去化60多套。
来自市住房保障和房产局的数据显示：5月，南京二手住宅价格环比下降0.6%，降幅小于上海、杭州、宁波、合肥、苏州等周边重点城市。当月，全市共有36个商品房项目申请上市销售，较1至4月月均上市量增长8.6%。全市新建商品房实现认购61.5万平方米，环比增长25%；成交均价环比上涨2.4%。进入6月，商品房市场依旧保持环比增长趋势，6月1日至20日，全市新建商品房日均认购2.11万平方米，较5月同期增长29.8%，其中，6月21日，全市单日认购总套数达到546套，是“5·17”新政以来单日认购最高值。
新房、二手房的市场表现也很快传导到了土地市场，6月19日，南京出让3幅地块，最终全部溢价成交，其中，位于河西南的一幅地块经过47轮竞拍才确定最终买家；位于老门东的地块也经历25轮举牌争抢。“这是南京土地市场回暖的第一步。”不少业内人士评价认为。
“南京瞄准痛点及时推出存量房‘以旧换新’活动，同时在国家发布大的政策后，又不断根据实际积极优化各项政策。例如，对供地策略积极调整后，缩减了一半以上的供应量，并推出低密度地块，这对整个房地产市场等都有着积极影响。因此，会迎来新房和二手房市场相关数据的持续放量。而有了量就可以稳住市场，完成筑底后就会形成回升空间。”南京市房地产学会副会长孟祥远评价认为。
专家建议：丰富“以旧换新”模式，科学分类收旧房源，实现市场良性循环
完成意向登记、缴纳诚意金、启动旧房评估，购房人根据评估价格确定是否换新……南京国企“以旧换新”模式走完一套完整程序需要20多天时间。眼下，市场正在等待全市规模的第二批次“以旧换新”的成交结果出炉。
尽管“成绩单”尚未完全出炉，但张辉在接受采访时乐观表示：南京存量房“以旧换新”活动由企业直接收购存量房，加快了存量房出售速度，让购房人可以迅速置换新房；另外参与的区域范围、覆盖的存量房规模、房企和楼盘数量、适合的人群等，在全国推行“以旧换新”的城市中，都是处于领先位置，买房人的选择面非常广，参与度自然就比较高，效果也自然会更好。
众多业内人士认为，存量房“以旧换新”模式激发了房地产的新动能，也将带动建材、家具等一系列产业的发展，其必将是今后一段时间推动房地产市场平稳健康发展的重要手段。
接下来，南京存量房“以旧换新”活动如何“行稳致远”？如何进一步释放市场需求？张辉认为，如果对企业收购的存量房打通用作保障房等的通道，将便于占用的资金进一步盘活，或能进一步激发企业的积极性和更多让利给参与“以旧换新”的买房人。
南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华提出，南京未来在进一步扩大“以旧换新”规模的同时，应引入更多的房企提供更多可置换的新房房源，扩大购房者的选择范围，以便有效降低新建商品住房库存。同时，通过多策并举，进一步丰富“以旧换新”模式，即在推进“收购”模式时同步推进“代售”模式和“发放补贴”模式，扩大对市场的影响力，进而稳定楼市预期，真正形成“政策底”。另外，应将收旧房源进行科学分类，根据房况和潜在价值制定差异化的补偿政策和处理策略。例如，房况良好，地理位置优越的房源可采用“代售”模式进行转售，从而降低收购环节交易税费，加速资金周转。对于无法满足现代购房者需求的房源，国企平台公司可以投入一定比例的装修补贴给中介机构进行“代售”，直接过户给买家，降低收购环节交易税费，加速资金周转。“通过科学分类，才能充分发挥不同房源的经济价值和社会价值，真正实现良性循环。”吴翔华表示。