□ 吴云青
“寸土寸金”这个词常被用于形容一些“黄金地段”，南京的新街口商圈无疑就是如此。它是国内唯一拥有4家销售额达40亿元以上购物中心的街区，素有“中华第一商圈”之称。媒体日前报道，江苏有两地上榜“2023中国楼宇经济（总部经济）标杆城区30强”榜单，其中之一就是南京的鼓楼区，排名全国第9位。
除了老城区，南京的江北新区、河西新城、江宁经开区等新区域也瞄准楼宇经济“云端”财富，集聚了不少“亿元楼”，它们的做法是“先立后破”：“立”的是产业，通过科学招商让产业先行，再以此为基础，逐渐“打破”楼宇经济发展的传统模式。
楼宇经济依托于高层和超高层商务楼，往往有着土地集约利用水平高、单位经济产出效益高、税收贡献率高等优点。当前，包括南京在内的不少城市中心区域空间严重不足、可利用土地稀缺，向楼宇经济要效益、提高城市土地“亩产”，已是大势所趋。但楼宇经济并不是简单地建高楼、把企业请上楼。同样是高楼，“含金量”各不相同。在一些地方，一些商务楼宇功能定位不准、产业结构偏低端，经济集聚度和外向度不足，甚至存在空置率高、经营状况不佳等问题，空有楼宇，实无楼宇经济。
究其原因，一方面，楼宇经济是城市经济发展到一定阶段的产物，需由市场经济和需求支撑，不能脱离实际需求盲目建高楼。另一方面，“亿元楼”的孕育、壮大，往往离不开一个大的经济生态圈，楼宇中的产业应当“因楼制宜”、错位发展，形成业态关联和聚集效应，乃至内生良性循环；倘若规划没有章法，不但无法实现“1+1＞2”的效果，还会造成资源浪费。就像在办公区域和在家里做收纳，把物品摆放得井井有条、科学合理，能腾出更多空间，也能提高工作和生活效率。所以，发展楼宇经济，招商是一门大学问。
为楼宇经济招商，首选总部企业和头部企业。如果把产业链比作一座金字塔，总部企业就是塔尖上的明珠，总部经济有着强大的聚集和外溢效应，在优化资源配置、扩大产业规模、辐射带动区域发展、提升城市能级等方面具有积极促进作用。可以说，总部经济与楼宇经济有着天然契合的特征。当然，招引总部企业、发展总部经济，必须因地制宜，通过前瞻布局，与当地产业定位、政府招商融为一体。例如，南京等城市产业基础较好，可重点发展全球或区域性总部。在建邺区的新城科技园，自从阿里巴巴江苏总部入驻综合体A2幢以来，27家阿里生态链企业纷至沓来，而且不断裂变，衍生出了自己的经济生态圈。
发展楼宇经济，在招商的背后，实际上是一场关于地方营商环境和综合实力的“竞技”，不仅需要政府靠前服务、积极进行机制创新，更须有现代服务业的支撑。根据国际经验，当人均GDP超过1万美元时，城市发展将进入高层特别是超高层楼宇集群发展期，城市产业由“工业经济时代”进入“服务经济时代”。在楼宇经济中，除了产业聚集，还有休闲消费、人文品牌塑造等“功课”要做，需要政府、楼宇运营方以及企业的共同参与。
由“市场之手”和“政府之手”共同发力，对商务楼宇进行科学“收纳”，定能提高楼宇经济的“含金量”，乃至创造价值、提升“金价”，让楼宇经济与楼宇一起长高，创造更高的城市“亩产”。