5月6日，第二届有温度的城市更新论坛在秦淮区举行，业内权威专家共话城市更新路径发展，城市更新热度与成效在秦淮持续上升。
从小西湖到石榴新村，从小松涛巷到大阳沟……秦淮区做强城市更新“主阵地”，交出了一项项群众满意、社会关注的“作业”。一批特色鲜明的示范项目为全省乃至全国的城市更新探索了可供借鉴的“秦淮路径”。其中，小西湖微更新项目被评为联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖。
目前，秦淮正着力用好“整体保护、改造重建、留改拆”等更新模式，推进更多示范性更新项目，大胆探索更新中的土地、财税、投融资等难点堵点解决路径，努力创造更多可复制的更新模式，建立更可持续的城市更新体系，以高水平城市更新奋力推进中国式现代化的秦淮新实践。
创新破题，试点数量全市第一
3月18日凌晨2点，家住南京市小松涛巷17号70岁的居民鲁师傅戴着帽子口罩、穿着厚厚的羽绒服，“全副武装”来到项目更新指挥部排队。有了上次签约排队的经历，这次鲁师傅一手拎着木质小板凳，一手挎着帆布包，里面装着小面包、保温杯和各种材料。“签约我是第1户，交房我也要当第1户，为片区更新贡献自己一份力。”鲁师傅说。
啃下城市更新“硬骨头”，回应百姓的民生期盼。小松涛巷历经70多年风雨，私房破损、屋面渗漏、没有厨卫设施等问题困扰着住在这里的几代人。“‘留改拆’的更新方案，给这样的居住生活画上了句号。”历保集团更新公司副经理巫蓉说，根据更新方案，部分危旧房屋将被拆除，新建两栋多层住宅楼；西南角低层非成套住宅和沿街商业，通过采用消险加固、环境整治等方式提升整体品质。
更新方案敢于创新，为片区居民实打实谋福利。东南大学建筑学院副院长鲍莉介绍，20多平方米的户型，设置3.6米的层高，实现两室一厅一厨一卫的空间布局；借鉴上海烟草库等更新改造经验，实现骑楼分层确权，即一楼是人行道，楼上就是居民住宅；采用绿色低碳理念，实现原砖原瓦原地再利用。
“做好群众工作，也就做好了更新工作。”五老村街道二级调研员夏国春说，29场居民议事会，大家共商共议；新房使用面积不低于原来建筑面积，让老百姓得实惠；签约前让居民填写确认单，“模拟”正式签约；签约、交房，与选房双重挂钩等，小松涛巷的更新工作做细做实，做到了居民心坎里。如今，小松涛巷更新签约率达到100%，正进行拆除作业，加速实现百姓“安居梦”。
相对而言，御河新村城市更新项目的实施更加波折——15户居民不同意，其余184户居民难以进行原地翻建住新房。签约率要达到95%以上，才可以实施城市更新。“一边是要尊重民意，一边又要促成意见统一。为此，各部门协商将片区化整为零，按楼栋将整个大片区切分成3个小片区，让想更新的2个片区168户能更新，不愿意更新的1个片区24户则进行危房消险，最大限度满足居民的需求。”瑞金路街道副主任殷耀华说。
秦淮正按照自己的节奏，有条不紊地实现蝶变。石榴新村积极探索报批路径，顺利完成报规报建手续，成为我省、市城市更新项目中首个实现土地手续的合规性闭环的城市更新项目；小西湖片区，众多私房业主主动来到小西湖社区规划师办公室，积极参与自我更新或租赁更新……秦淮现有3个国家级、7个省级、10个市级更新项目试点，数量位居全市第一。
系统推进，多类型项目迸发活力
秦淮的城市更新已从“摸着石头过河”迈向“勇闯深水区”的新阶段。南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区更新办常务副主任李建波表示，秦淮逐步建立“城市体检+全区更新规划研究+‘十四五’城市更新单元规划+项目更新设计方案及控制性详细规划优化调整”的城市更新规划管控框架，探索形成“更新实施方案+更新设计方案及控详图则调整”的更新项目规划实施制度。
大阳沟老旧住宅片区集中了老旧小区改造、危房消险、改善更新、低效空间利用、街巷微更新这5种方式，提升片区环境品质。不仅仅是危房消险、居住环境的改善，通过增设公共配套、公共管线、道路交通、公共绿地等，集中解决养老、托幼、物业等痛点问题，大阳沟老旧住宅片区将迎来“二次生长”。民生更新项目由政府进行兜底保障，也要想方设法维系资金平衡。片区城市更新项目负责人孙亚东说：“通过191个超配地下停车位、多出来的房源、社区商业、物业管理等来弥补资金平衡缺口。”
秦淮鼓励社会多元主体参与，推动公共空间类、综合类、产业类等更新项目实施。今年3月，新街口南台巷活力街区项目入选南京市第三批城市更新试点项目名单。项目由壹城集团联合社会资本，协同片区商户、所属街道、社区共同打造。“竖起来的楼宇，躺下去的街区”。南台巷活力街区更新项目位于新街口核心商圈西南象限，占地约15公顷。项目计划对老旧街巷景观、市政、道路以及存量低效建筑等进行更新提质。石鼓路将作为北侧高端商业向南台巷片区引流的关键界面，明瓦廊和丰富路打造主客共享的网红美食街，南台巷定位小资氛围浓郁的街巷，助力新街口“中央活力区”转型发展。
老旧楼宇、老厂房“孵”出高科技产业。扬子大厦楼宇更新后的建筑空间尽力满足金融管理、商务服务、科技创新等现代服务业办公需求，成为秦淮区第一座存量楼宇改造升级示范项目；南京第二机床厂（国创园）更新项目现已集聚160多家创意企业，吸引了3500多名人员就业；“悦动·新门西”现已集聚约30家科技型企业、近10家科研合作中心，4家高新技术企业，并提供超2200个就业岗位，2019年以来累计税收约4.6亿元，获得“国家级文化产业示范园区子园区”等称号。
路径探索
城市更新实践不断深入
城市更新已成为当前中心城区发展的重要抓手，想要做好城市更新相关工作，就要解决其底层问题。5月6日，第二届有温度的城市更新论坛在秦淮区举行，解决城市更新底层问题已成为专家学者的共识。纵观秦淮各类城市更新项目，其底层问题主要包括政策支持、土地管理、规划管理、资金来源、开发模式及管理机制问题。
当天活动中，6名秦淮社区规划师获邀首次进行业务现场分享，分别从土地管理政策、产权政策、居住类城市更新规划设计等方面，多维度解读城市更新。市规划资源局详规处处长苏玲点评指出，出于城市发展的惯性，目前的政策、机制大多针对增量发展而制定，在城市转型的趋势下，原有标准应同步转换，通过实践探索不断汇总、分析问题，对城市更新提出更多思考与建议。“有温度的城市更新，已经成为南京的重要城市品牌，为国家推进城市更新行动贡献南京的方案。”南京大学张京祥教授表示。
“我们用生产类的城市更新项目所产生的资产，来反哺民生类、政府兜底的城市更新项目，实现项目与项目之间的资金平衡。”秦淮更新集团副总经理李长伟说。围绕资金平衡，秦淮区单独成立更新集团，把全区各个城市更新项目统筹起来，包括建设资金筹集统筹、建设管理标准化统筹，以及城市更新资产后续运作。
城市更新行动不是工程项目的简单推进，更涉及体制机制的创新。2021年4月，秦淮成立全省首个区级城市更新实体化运作部门——秦淮区城市更新工作领导小组办公室（与南京市规划和自然资源局秦淮分局合署办公），抽调全区建设、房产、财政、文旅等单位工作人员协同作战。秦淮区建设局副局长、秦淮区更新办综合计划组组长童承江说：“团队实现从前期研究、政策审批、开工建设到招商运营的全流程管理与服务。”
近年来，秦淮区委、区政府把城市更新作为提升城市品质、推动产业转型、增进民生福祉的总抓手，城市更新也为秦淮老城复兴注入强大的动能。秦淮不断以环境提升推动宜居城区建设，以秦淮硅巷推动创新城区建设，以历史风貌保护推动人文城区建设，奋力打造中心城区更新示范样板。
据了解，今年区政府工作报告中，秦淮区提出设立10亿元城市更新基金，助力城市结构优化、功能完善和品质提升。秦淮区委常委、副区长，市南部新城管委会党组副书记、副主任顾安国表示，秦淮区正持续引领推动城市更新实践不断深入，着力解决城市发展中的突出问题和短板，大力改善棚户区和老旧小区居民居住环境，努力创造生活宜居、生产高效、生态优美、富有特色的城市环境，助推“强富美高”现代化新南京建设再上新台阶。
本版撰稿 童承江