□ 南京日报/紫金山新闻记者
胡英华
通讯员 李立 周颖
打通股权分割路径，闲置地块成“高产田”；政府兜底招商，“散乱差”园区变身高标准载体产业园；亏损企业转租厂房后扭亏为盈，实现“三赢”……
统计显示，溧水区今年已盘活2013亩低效用地，一块块低效工业地块实现华丽转身。土地是制造业发展的关键要素，低效工业用地清理盘活不是新课题，却是难课题。作为全市唯一制造业高质量发展试验区，溧水将探索产业用地高质量利用路径作为今年“一区一特色”改革项目，针对社会资本参与度不高、效益难以最大化等难点痛点破题探路，探索出一条产业用地高质量利用的“溧水路径”。
集成创新政策，激发市场主体参与度
在溧水区永阳街道水保东路7号，南京梓诚电子项目地块一片繁忙，新建的3栋3层高标准厂房已经封顶，一座现代产业园雏形已现。
“原来是‘大排档’，现在是‘高级酒店’了。”现场负责人高兴打了个比方。他介绍，该地块原为3栋单层厂房，效益一直不高，去年，梓诚电子投资1亿多元，在原址重建了高标准厂房近5万平方米，面积是原来的3倍。如果招商顺利，园区效益将实现成倍增长。
溧水因制造而兴，一大批制造业企业在这里落地生根。随之而来的是制造业企业多而不强、亩均效益低的发展瓶颈。“全区工业用地平均容积率仅0.5左右，低效工业用地总面积超9600亩。”溧水区工信局局长张磊介绍，面对日益突出土地供需矛盾，溧水勇啃低效工业用地盘活举措这块“硬骨头”，把低效用地高质量利用作为推动制造业高质量发展的关键性举措。
根据《溧水制造业“腾笼换凤、筑巢引凤、凤凰涅槃”三年行动计划》，该区明确三年盘活不低于6000亩土地、新增40万方高标准载体的目标。张磊介绍，以政府收储为主的传统腾退方式，开发成本高，每亩净地带指标整理成本约260万元，调动市场参与积极性、提高社会资本的参与度，是盘活低效工业用地的关键之举。
对此，一揽子激励举措陆续出炉。溧水区制定低效工业用地再开发实施方案，从体制机制层面优化顶层设计，支持高强度利用土地，鼓励在一定条件下提高土地利用率和增加容积率，并不再增收土地价款；改造建设高标准厂房容积率超过一定范围的，允许按层按幢进行分割登记、转让……这些创新举措既给市场主体发展空间，又能保证地块在可控范围内再开发利用。
既有正面激励，也有反向倒逼。溧水区建立了已出让工业用地联合核查机制，通过开展绩效综合评价，摸排低效用地情况，形成低效工业用地数据库，并逐宗分析，建立分级分类处置机制，未能按计划完成改造的企业和园区将在改扩建、水电气价和奖补资金等方面受到限制。
明确的政策引导，最大限度调动市场参与积极性。据悉，今年溧水低效用地高质量利用案例中，社会资本参与率达81.32%。
拓宽改造路径，让“寸土生寸金”
位于溧水东屏街道的志腾交通地块闲置多年，今年初，一个自带投资的人工智能传感器项目看中该地块，志腾交通只需以土地入股即可。可新项目吃不下整块地，只需要其中12亩，项目推进一度受阻。
“若要项目顺利推进，就必须对土地产权进行分割。”东屏街道企服中心负责人唐余介绍，对于已经挂牌出让的闲置工业用地化整为零，程序复杂、周期较长，因此以往很少采用，没有经验可循。
为了打通已出让地块产权分割路径，溧水专项工作领导小组多次召开会议协调，街道、区规资分局等多个部门单位会商，深入分析过程中存在的堵点，重塑操作流程。今年7月，该地块分割手续全部办完，成为溧水首例低效工业土地分割出让案例，也意味着溧水打通低效用地化整为零的盘活路径。
据悉，该传感器项目总投资1.2亿元，预计明年底投产，年产值可达1.5亿元，税收达500万元。“啃下‘硬骨头’，打通一条新路径，地块效益就上去了。”唐余说。
拓展盘活模式，打开改造天地。在回答了“盘什么”“谁来盘”的问题后，溧水在解决“怎么盘”的问题上积极探索，按照“一园一策”“一地一策”原则，政府、原产权人、社会资本三方能动组合，创新推行了增容技改、土地置换、股权转让、合作开发、代建补偿、二级市场交易等10种盘活模式。
多元化开发模式让地块盘活之困迎刃而解，地块与路径实现精准匹配，唤醒一批“沉睡的土地”：洪蓝街道瞪羚企业南京依友空调配件收购东恒电力器材股权，将老厂房改造升级后扩大生产规模；和凤台湾机电产业园46亩低效土地及厂房转让给南京朗驰集团，新项目投产后年产值超亿元……
全生命周期管理，扶上马再送一程
来到溧水经济开发区的南京腾海汽车车间，机械臂快速飞舞、车间内焊花四溅。在200多米长的生产线末端，一套套新能源汽车零部件快速下线。
“长安‘糯玉米’新车上有81套零部件来自我们厂，每月需为1万多台新车供货。”南京腾海汽车零部件有限公司总经理谢钢介绍，该厂房于今年4月投产，单月产值超千万元。
据悉，该厂房原是一家停产的汽车配件公司，正好符合腾海汽车的厂房要求，当溧水开发区企服中心工作人员带着谢钢到现场看场地时，谢钢一眼相中，以每年30万元的租金租下这里。
“腾海汽车找到了合适的厂房，厂房业主每年有30万元租金进账，同时园区的低效地块被盘活，税收翻了几番，多方共赢。”溧水区工信局企业服务中心副主任刘耀晨介绍，溧水在推动低效用地盘活时，同步开展项目招引，建立了新引进项目关键指标逐项评估机制，确保引来成色十足的“金凤凰”。
“腾笼换凤”，方可凤凰涅槃。引入项目的高“含金量”是盘活效益最大化的关键，如果因为追求回报率而盲目招商，很容易导致低效用地再生成。
如何盘活低效地块实现高质量发展？溧水突出以“用”定“盘”，按照“事前、事中、事后”原则，探索工业用地“全生命周期”管理。
“事前”，建立新引进项目关键指标逐项评估机制，由相关部门、园区（镇街）和专家咨询委员会，以“亩产效益”为核心对新项目技术与工艺水平、市场潜力、人才团队、税收等关键指标逐个核实把关，并签订《投资发展监管协议》，明确亩均投资强度和产出、退出等约束条件；在项目建设中和投产后，畅通开工建设、竣工验收、项目竣工评价等供地后各管理环节，并对固定资产投资强度、容积率、科技投入等情况实施全过程评估监管和综合评价，变“一供了之”为“全程监管”，确保盘出实效。
据悉，溧水今年计划盘活2507亩低效用地，目前已完成80.3%，即2013亩地块已落实新项目导入。
“今年以来，全区各板块强力推进低效用地盘活，积极探索改造路径，探索出多主体多路径盘活低效产业用地的可操作性办法。”溧水区相关负责人表示，接下来将做好要素保障和推进服务，探索产业用地高质量利用现实路径，向存量拓空间、向集约要效益，全力争创全省制造业高质量发展示范区。