“土地调规”渐成国内多地主流供地方式

　　盘活存量土地是提高土地利用效率、优化房地产市场供求关系的重要途径。记者注意到，近日南京接连放出两大核心片区控规优化方案，新玄武红山板块与浦口老城区同时新增住宅用地，将闲置地块以及商办、场站用地重新盘活，与此同时，上海、广州、深圳等地的调规地块也大量入市。此举会给房地产市场带来什么影响？调规地块有哪些显著特征？企业拿地会更容易吗？记者就此采访了多位业内人士。

　　紧邻红山动物园，南京城北新增低密度宅地

　　今年8月4日，南京市规划资源局公布《南京黑墨营单元（MCb040）控制性详细规划》MCb040—23规划管理单元图则优化（公众意见征询），此次拟调整地块的具体位置为：东至红山路，南至曹后村，西至凤凰山庄小区，北至天然居小区，用地面积约6.8万平方米。记者注意到，该地块现状较为成熟，周边有红山路公交场站、科利华中学铁北二分校，生活配套完善。根据调整方案，将23-16地块并入23-07地块，用地性质调整为二类居住用地，容积率为1.5，建筑限高24米，绿地率为30%，属于稀缺的主城低密度住宅用地，且依托新玄武核心区位以及红山森林动物园的生态资源，料将吸引众多房企高度关注。

　　就在同一天，江北浦口老城同样迎来控规落地，根据《南京江北新区NJJBd020单元控制性详细规划23规划管理单元图则修改公众意见征询稿》，拟修改地块位于江浦街道，用地面积约24.48万平方米，修改方案将原商办用地拆分成两幅地块，其中一幅调整为二类居住用地，容积率为1.2，建筑限高24米，是浦口老城中极其稀缺的超低密度宅地，距离地铁10号线文德路站仅300米左右，浦口人民医院、虹悦城等周边配套较为成熟。

　　南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华告诉记者，不仅是上述两地，近年来南京江宁、麒麟等多个片区的调规地块也不断涌现，而在调规地块中最惹人关注的当属河西名品城地块。记者了解到，原先属于零售商业用地性质的名品城地块，拆分出两幅宅地，不但成为河西中部地区的稀缺品，更是房企眼中的“香饽饽”，其中一幅宅地在去年底的土拍中被奥体建设溢价26.35%拿下，45325元/㎡的楼面地价成为南京新任“地王”。

　　“土地调规”渐成国内多地主流供地方式

　　数据显示，2026年以来全国核心城市的土地供应端出现显著结构性变化，上海易居房地产研究院副院长严跃进接受记者采访时表示，部分商办、工业用地通过规划调整转为住宅用地入市，这一现象已在土地市场成交中占据主导地位。包括上海、广州、深圳、北京、杭州、长沙等一、二线城市均呈现出类似趋势，而在部分城市中，调规地块的占比甚至超过50%，土地用途调整已从早期的个案探索，逐渐演变为当前土地供应的主流方式。

　　以上海为例，记者从中指研究院最新公布的数据中了解到，今年1月—7月上海成交的36宗住宅用地中，超20宗地块为调规地块；在深圳，今年已有多宗调规地块成交，将大量工业用地、商业用地批量调整为二类居住用地；2026年以来在北京成交的住宅用地中，丰台万泉寺地块由综合性商业金融服务业用地调整为二类居住用地，属于典型的“商改住”地块，昌平朱辛庄地块则由工业研发用地调整为二类居住用地；在广州，今年以来成交的13宗住宅用地中，调规地块已超过半数。

　　中指研究院在最新报告中指出，土地调规的本质是将不符合当前市场需求的规划条件，比如过高的容积率、用途的错配、过重的配建等，调整为适配需求的新条件，使地块转化为市场需要的优质供给。与此同时，在自然资源部38号文“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的约束下，房地产开发用地的主要来源已转向存量盘活，土地调规成为新增土地供应的关键举措。

　　除此之外，土地调规后的价格也将影响市场走势。“如果调规后的优质地块以相对较低的价格成交，则可能通过‘地价—新房价—二手房价’的链条传导，增加周边房价的下行压力”，严跃进表示，因此需合理控制调规地块的上市节奏与价格，避免带来不利影响。此外，他认为调规本身隐含对未来销售数据的乐观预期，如果短期内大幅增加项目供应，而单价与总价仍维持较高水平，能否被市场接受存在不确定性，一旦去化不畅，将形成新的库存压力。

　　南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华则认为，调规后的地块通常面积较小、总价不高，在受到房企青睐的同时，未来上市后的物业服务问题可能面临较大压力，由于容积率较低，此类住宅以豪宅项目为主，物业企业能否提供业主期待的服务标准值得关注。

　　扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波