同事老张说他最近经常收到开发商发来的广告，什么“第四代住宅来了”“住宅市场迎来革命性突破”，老张问，这个“第四代住宅”究竟是个什么样子呢？比他现在住的房子好在哪里呢？
其实“第四代住宅”的说法并未得到过官方的认证，而是以“品质改善”来取代。以南京为例，今年6月，南京出台了《关于支持住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，对住宅的容积率、架空层、门厅高度、挑空平台等细节做出了新规，南京也因此正式拉开了第四代住宅的序幕。
如果按照住房功能来划分，“第一代住宅”是指单位分配的住房，包括“房改房”，它提供的是最基本的居住功能；“第二代住宅”是商品房兴起后的最早一批房产，多数有物业管理；“第三代住宅”则是目前大多数人居住的房子，也是市场的主流，除了物业服务，还有配套设施，比如健身小广场、寄送快递服务、小区的绿化园林等等。而“第四代住宅”则是在第三代的基础上，打造人与自然和谐互动的生活空间，显著特点可以理解为两点，一是得房率高，有的能超过100%；还有一点是大露台，也就是人们常说的空中花园，2021年国家住建部曾发布过一份《城市森林花园住宅设计标准》，这也被视为“第四代住宅”的标志之一。
不仅是在河西，南京的江宁、江北、城东等板块的大户型项目都“卷”起了第四代，比如河西青奥滨江的中海江南玖序，推出的最小户型200平方米，户户都有露台花园，而且错位分布，露台最大开间12米，客厅挑高超过6米；江宁的悦著九章号称当地首家“第四代住宅”，将3栋洋房按照四代标准进行了规划调整，增设了错层挑空平台，飘窗进深也得以提高。在江北，江韵瑧悦的部分楼层为生活阳台+270°弧形转角大露台设计，露台为错层分布，客厅是6米以上的挑高。
总体上看，各家开发商都选择在“第四代住宅”上开辟了新赛道，不过这条赛道能走多远，目前还是个未知数。目前市面上不少“第四代住宅”以赠送大面积露台、高得房率来吸引眼球，但是并未真正达到庭院设计和垂直花园的标准，尤其是一些项目以毛坯形式交付，也难以最终实现“第四代住宅”的体验。有人说，房企打出“第四代”的噱头只是为了吆喝，买家出手前还是要冷静，让“第四代住宅”的风再吹一吹吧。
扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波