唐女士将别墅出租给他人居住，却没想到惹来了一场官司。《房屋租赁合同》中约定“可携带猫狗入住”，而租客却在别墅内饲养了大量流浪动物，不仅房屋受损，还引来邻居的投诉。日前，北京市海淀区人民法院审理了这起案件，认定租客的行为有违常人理解与合同本意，判决其赔偿房屋使用费、违约金等9万余元。法律界人士告诉记者，12月5日起施行的最新民法典司法解释，对如何确定合同争议条款的含义作出了更具体的规定。
出租的别墅住进流浪动物，女子起诉租客
唐某将一套别墅租给陈某使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁用途为居住，租期一年，合同中写明“可携带猫狗入住”。
唐某依约交付房屋，陈某支付了租金。然而，陈某在别墅内饲养了大量流浪动物，严重影响了周围邻居的生活，屡遭投诉，双方因此产生纠纷。唐某称，陈某搬离这套别墅后，她在查房时发现屋内一片狼藉，家具等生活设施均遭到不同程度的缺失和毁损，墙壁和地板等屋内装修也遭到破坏。
为此，唐某起诉至法院，要求陈某支付房屋使用费11万余元、违约金1800元、财物损失1.4万余元等。陈某则提起反诉，要求唐某返还剩余房租3.6万元和押金1.8万元。
房屋多处损坏，租客辩称房东允许带动物
在法庭上陈某辩称，唐某未经其同意，在其看病住院期间将自己的物品、动物等腾出房屋，并强行将房屋门锁更换，导致其无法居住，这应属房东违约。陈某承认别墅脏乱且有些许损坏，但合同约定允许其携带动物入住。
据介绍，诉讼中，承办法官赴涉案别墅查看屋内状况，发现多种装修及设施受损严重，且有小动物啃咬痕迹。
经法院释明，唐某申请由相关机构鉴定修复方案、评估修复价格，法院委托司法鉴定中心进行鉴定。但因唐某未按时缴纳费用，该鉴定被退回。
法院：此举有违常人理解，租客赔偿9万元
陈某的行为是否属于违约呢？
对此，法院认为，虽然合同中有“允许携带动物入住”的内容，但基于常人理解，应指允许住户携带宠物。陈某在别墅中大量饲养动物并不适宜。因此，唐某在知晓其别墅状况后，不同意陈某继续居住，亦是防止自己房屋被进一步损坏的考虑，可予以理解，但其应采取正确的方式行使其权利。从陈某的报警记录可看出，唐某强行让对方搬离房屋的行为有失妥当。综上，法院认为陈某的行为有违常人理解与合同本意，判决双方之间的房屋租赁合同解除；陈某支付违约金1800元、赔偿房屋使用费9万元；唐某退还房租及押金共3万元。
>>律师说法
如何确定合同争议条款？最新司法解释有具体规定
在实际生活中，合同双方有可能像本案中的当事人那样对于合同中的某一条款存在不同理解，那么在双方因此产生争议时，法院会如何确定争议条款的含义呢？
江苏亿诚律师事务所的徐旭东律师告诉记者，根据《民法典》的规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款及习惯、诚信原则，确定意思表示的含义。该案中合同的解释方法，应参照习惯和惯例等，根据生活经验法则得出相应结论。
徐旭东称，刚施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》中，对这一问题作出了更具体的规定，依据相关规定解释合同条款时，应当以词句的通常含义为基础，结合相关条款、合同的性质和目的、习惯以及诚信原则，参考缔约背景、磋商过程、履行行为等因素确定争议条款的含义。对合同条款有两种以上解释，可能影响该条款效力的，人民法院应当选择有利于该条款有效的解释；属于无偿合同的，应当选择对债务人负担较轻的解释。
扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源