卧室下方就是两只配电柜 老人因噪音难以入睡，能退房吗?

　　南京一位年近花甲的老人用攒了大半辈子的钱买房养老，入住后竟发现卧室下方的地下室内有两只公用配电柜，发出的噪音导致难以入睡。无奈之下，购房老人将原房主起诉至法院，要求返还450万元购房款并装修费等损失。9月27日，扬子晚报记者从南京市中级人民法院了解到，该院近日作出终审判决，支持了老人的诉讼请求。

　　通讯员 宁法宣 扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

　　卧室下方发现公用配电柜，老人起诉原房主

　　2021年5月，吴某与陈某在中介公司居间下签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定吴某将位于南京市某小区一套位于一楼的房屋以450万元的价格出售给陈某，陈某向吴某付款并办理了不动产登记。这年11月，陈某装修后住进该房屋，但晚上睡觉时却发现一直有“嗡嗡”的声音致其无法入睡。后经多方查找，陈某发现主卧下方的地下室里安装有两只配电柜。陈某询问吴某获知，该配电柜是供电公司安装的小区变压器。

　　陈某认为，吴某违反诚实信用原则，在出售这套房产时未告知下方有配电房的事实，且由于配电柜24小时运行，持续产生噪音，于是以在该房屋无法入睡为由，与吴某协商要求退房。双方协商无果，陈某将吴某诉至法院，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，同时由吴某返还购房款450万元，赔偿装修费、中介费、律师费等损失。一审法院判决后，吴某不服，上诉至南京中院。

　　法院：合同根本目的难以实现，退还购房款

　　南京中院经审理认为，卧室下方的配电柜属于房屋情况的重要因素，卖方在出售房产时应如实向购房人披露存在的瑕疵和周边情况。而吴某未能够举证证明其在合同签订过程中，向陈某披露了该房屋主卧下方有配电柜的事实。同时，吴某向前手卖家购买该房屋时，就配电柜特地做出约定，使用房屋时亦将主卧改作书房以避免睡眠时的噪音，证明该配电柜的存在是吴某比较重视的因素。

　　法院认为，陈某购买该房屋用于养老所需，对居住房屋安静程度具有一定需求，是人之常情。陈某购买的房屋主卧下方即为配电柜，正常工作时噪音为47.3分贝和44.7分贝。该噪音虽未超过国家标准，但该配电柜位于主卧下方，从一般生活常识可知，对年事较高者正常休息具有一定影响。法院据此认定，配电柜位于该套房屋主卧下方这一事实，将影响陈某正常休息或导致房屋主卧的使用功能变更，从而导致合同根本目的难以实现。最终，南京中院作出终审判决，吴某与陈某之间的《存量房屋买卖合同》解除，吴某返还陈某购房款450万元，并适当赔偿陈某装修费、中介费、律师费等损失。

　　●法官说法

　　“房屋不仅应实现居住功能，亦应满足宜居需要。”南京中院民四庭副庭长殷源源表示，房屋存在噪音问题，涉及到房屋买卖合同根本目的是否能够实现，卖方应当在出售时对该类问题尽到提示义务，否则可能面临解除合同的不利后果。该案的判决结果，有利于买房人在合同根本目的无法实现时，用法律武器维护自身权利；同时也对卖方敲响警钟，己所不欲勿施于人，以此规范房屋买卖市场风气。