我省明确二手房交易可以“带押过户”

2023年1月，辽宁省政府办公厅发布了《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》的通知（辽政发〔2023〕1号），文件中第17条明确规定：鼓励合理住房消费。鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策。对抵押银行的二手房，在交易时可以“带押过户”，不用提前还贷即可办理过户。
近期，我市二手房交易市场出现了三月份大连有望推行二手房“带押过户”的传闻。记者了解到，目前大连尚未推行二手房“带押过户”的实施细则。不管是传统不动产交易模式，还是“带押过户”，均应擦亮眼睛、认真严谨，保护好自身合法权益。大连市中山区人民法院法官提前带你了解“带押过户”，并提醒买方在二手房交易中，需注意到房产登记部门查询核实抵押权人是否有备案登记，禁止或限制抵押人对抵押物进行转让；抵押权人避免放贷数额超过房屋实际价值，以最大限度保障自己的贷款利益。
什么是“带押过户”？
“带押过户”并不是一个明确的法律概念，只是一种口语化的表达。传统的交易流程较为繁琐，需要“先解押再过户”。在“带押过户”模式下，解押并不是交易过户的前置条件，无须先还清银行贷款就可以实现转移登记（过户）、原抵押注销登记、新抵押设立登记等交易环节的一并办理，提升了交易效率和便利度。
“带押过户”法律依据
《民法典》第406条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。这一规定为“带押过户”制度奠定了法律基础。
为匹配《民法典》的规定，自然资源部也于2021年4月更新了不动产抵押登记的相关规定，即《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》。通知中明确，当事人在办理抵押相关登记时，要求明确“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”。如是，则在抵押期间转让的，需要转让双方加抵押权人共同申请转移登记；如否，则在抵押期间转让的，仅需要转让双方申请转移登记即可。
“带押过户”有哪些法律风险？
（一）买方风险
《民法典》第406条的规定实质上承认了抵押权的追及效力，不论抵押物如何流转，抵押权人对抵押物的优先受偿权不受侵害，表明买方对房屋的所有权并不能够对抗抵押权人对房屋的优先受偿权。因此，购买带抵押的房产，于买方而言，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，自己所有的房屋是否能够免受拍卖不仅取决于自身，很大程度上更是受到卖方的影响，在卖方抵押完全解除之前，买方对房产享有的所有权始终处于不安全状态。
同时，“带押过户”仍受到“禁止或限制转让抵押不动产约定”的限制。卖方申请办理不动产抵押权首次登记或者抵押预告登记的，若和抵押权人约定禁止或限制转让抵押不动产，该约定依法应由不动产登记机构在不动产登记簿上进行记载。实践操作中，为了保障自身权利，抵押权人往往更倾向于禁止或限制抵押人对抵押物进行转让。二手房交易中，买方需注意到房产登记部门查询核实，不能以卖方口头说明为准，避免使自己的权利遭受损失。
（二）卖方风险
“带押过户”模式之下，由于卖方贷款所设定的抵押并未解除，因此卖方的还款义务也并未结束，一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方短期承担巨大的还贷压力。
（三）抵押权人风险
由于“带押过户”模式下，会有短期“双抵押并存”的情况存在。也就是说，在买方尚未将卖方贷款还清的阶段，房屋既存在卖方先前贷款所设定的抵押，又存在买方后续贷款所设定的抵押。当房屋实际拍卖价值不足以清偿原抵押与现抵押总额的情况出现时，抵押在后的抵押权人权利势必会造成损耗。从这个层面而言，银行作为抵押权人，权利并没有得到充分的保障甚至有所减损，抑或使得银行降低对买方的房贷数额。
刘璐   崔春良   半岛晨报、39度视频记者岳宇艳