本报记者 任国省
9月29日晚间，中国人民银行发布公告，将引导存量房贷利率批量下调。预计平均降幅约0.5个百分点。
“这真是国庆节前的惊喜！”省会“90后”市民小李开心地说。2022年，小李在石家庄裕华区购置了一套70多平方米的住房，每月4000多元的房贷对他来说压力不小，“希望这次房贷利率能下调到最低水平，为月供减负。”
10月21日，LPR（贷款市场报价利率）又迎下调。5年期以上LPR为3.6%，较上一期下降25个基点，对房地产市场又是一大利好。不过，对存量房贷而言，需要分步兑现，要等到下一次贷款重定价日才能享受到LPR下降带来的好处。
近日，省会多家银行发布存量房贷利率调整公告，部分银行上线存量房贷业务专属模块。何时调整？购房者能省多少钱？存量房贷可以跨行转按揭吗？……存量房贷利率下调路径也成为市场关注的焦点。而随着LPR不断下调、各项房贷利好政策频频出台，不少人打消“提前还贷”念头。
存量房贷利率查询功能上线
根据中国人民银行指导市场利率定价自律机制9月29日发布的倡议，各商业银行将于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。各商业银行调整的存量房贷包括首套、二套及以上，利率调降至不低于LPR减30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业银行个人住房贷款利率加点下限。
近日，河北多家银行发布存量房贷利率调整公告，明确将对存量房贷利率进行批量调整。有银行已更新App功能，推出存量房贷业务专属模块，农业银行、交通银行等App均上线了存量房贷利率查询功能。
据了解，大多符合条件的存量房贷客户无须申请，银行将集中调整，新的利率即日生效。河北银行关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告中显示，该行将于2024年10月28日晚间统一将以浮动利率定价的存量个人住房贷款利率在LPR基础上的加点幅度批量调整为-30BP，无须借款人申请。新的利率即日生效，调整前利息按原合同利率水平计算。
随着10月31日监管要求日期的临近，其他银行也会加快上线存量房贷利率调整相关模块。
需要提醒的是，此次存量房贷利率的调整只针对商业性个人住房贷款，商用房包括商住两用房、商铺的贷款，不在此次调整范围之内。
“提前还贷”不一定是最佳选择
“目前剩余还款期数是220期（即220个月），贷款余额60多万元，执行的是3.7%的还款利率。我简单算了一下，根据银行App显示的下调后的贷款利率，月供减少近100元。”小李说。
事实上，这是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率。“去年我的房贷利率已经从3.8%降到3.7%，月供少了30多元。”小李说。
有权威媒体报道，若贷款利率平均降幅在0.5个百分点，以商业贷款100万元30年等额本息计算，每月月供少约300元。存量房贷利率批量调整完成后，这一政策将惠及5000万户家庭1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节约支出1500亿元。
不过，以上都只是一个估算的数值。每个借款人的房贷是在不同地区、不同时期发放的，降幅也有所不同。由于此次存量房贷利率调整仅涉及加点幅度，并不调整贷款重定价日，重定价日的差异使得目前调整后的存量房贷利率存在多种情况。如，10月14日，交通银行App上线的存量房贷利率查询功能显示，调整后的存量房贷利率存在3.9%、3.65%、3.55%三种情况。
在LPR不断下调、各项房贷利好政策频频出台的背景下，借款人的房贷负担有所减轻，不少人打消“提前还贷”念头。小李就是其中一员。“本月LPR下降后，存量房贷利率还将进一步降低，‘提前还贷’并非最佳选择。”小李告诉记者，本计划提前还贷的20万元，他打算重新规划。
“近期主动申请提前还贷的客户明显减少了。”省会某国有大行相关人士说。存量房贷利率批量调整后，银行利息收入会减少。不过，提前还贷预计也会相应减少，将有利于银行稳定贷款规模。业内人士建议，客户应根据自身财务状况、还款能力、家庭长期的资产使用以及对未来市场利率走势判断等，综合考虑是否提前还贷或调整还贷计划。
存量房贷可以跨行转按揭吗
“如果其他银行的贷款利率更低，可以转按揭到其他银行吗？”“以前房贷是固定利率，可以转按揭吗？”……
此前有消息称，本轮房贷政策调整拟在下调存量房贷利率同时允许存量房贷施行跨行转按揭。这也成为小李等“房贷一族”关注的焦点。
对此，中国人民银行行长潘功胜表示，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
一位银行业人士表示，跨行转按揭难度较大。不同银行需要对借款人资信状况和抵押物进行重新评估和担保，审批流程复杂，也有转按揭失败的可能。此外，房贷仍是银行风险较低的优质资产，也是各大银行争夺的重点。如果允许跨行转按揭，会加剧银行之间的竞争，不利于房贷市场稳定。
据了解，转按揭为购房者提供了更多选择，这一方式在2008年左右红火过一段时间，但由于监管趋严和风险考虑，跨行转按揭业务在之后逐渐被限制和规范，在近几年很少被提及。
不过，此前采取固定利率的存量房贷借款人此次有了新的选择机会，可与银行协商，由银行发放浮动利率贷款置换存量固定利率贷款。
中国人民银行9月29日发布的关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告显示，自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。