通过政策发力、品质提升与服务创新激活存量价值——住有优居：山西二手房市场有活力更有张力

省城某中介店内，经纪人正在为顾客讲解如何合理选购二手房。本报记者宋烨摄

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　　“减免政策实施前，我需要缴纳个人所得税与契税各12060元，两项税费合计24120元。经政策减免后，我需要缴纳的个人所得税全额免除，直接节省12060元；契税也大幅减免，仅需缴纳271.11元，较减免前减少11788.89元。”12月20日，太原市民张先生告诉记者。
　　张先生是我省盘活二手房市场的众多受益者之一。近年来，在我省楼市整体止跌回稳的态势下，二手房市场回暖初显。值此“十四五”收官与“十五五”开局之际，我省二手房市场如何通过政策发力、品质提升与服务创新激活存量价值？又将如何为房地产市场高质量发展注入持久动力？记者就此进行了采访。

政策精准滴灌，畅通流通动脉

　　“原本担心卖旧买新要先凑钱还贷款，没想到有‘带押过户’这一政策，当天就办完过户，加上个税退税和公积金上浮补贴，整个换房过程不到3个月！”运城市民张瞳最近成功卖掉老城区的学区房，置换了次新观景房，他对我省楼市新政的便捷性赞不绝口。
　　为畅通存量房流通动脉，我省打破地域壁垒，构建起“省级统筹、地市细化”的政策体系。省住建厅等7部门联合印发的《山西省促进房地产市场平稳健康发展补充措施》打出一套覆盖交易、税费、金融的政策组合拳；在换购激励上，根据《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；在《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》中则明确，首套140平方米以上住房契税降至1.5%。省级财政还对收购存量商品房用作人才房、青年公寓的市县给予专项补助。相关数据显示，2024年，我省二手房交易量同比增长30.67%。
　　同时，各市结合本地实际也推出特色举措：太原市优化公积金贷款政策，对双职工缴存的二孩及以上多子女家庭，最高贷款额度提升至130万元；晋城市在城中村改造中推出房票安置模式，引导被安置群众购买存量二手房；大同、忻州等市大幅简化不动产登记流程，实现“当日叫号、当日办结”。
　　“政策精准滴灌，补贴力度持续加大，购房者选择空间不断拓宽。今年太原二手房市场明显向中高端转型，优质次新房因省心宜居、配套成熟备受青睐，叠加税费减免、以旧换新等政策助力，存量房流通效率显著提升。”长期关注太原房地产市场的市民白婷说。

存量提质焕新，重塑价值逻辑

　　“加装电梯后，我那套60平方米的老房子挂牌不到一个月就成交，单价每平方米还涨了1000元！”谈起老旧小区改造带来的资产增值，太原市民康宝红语气里满是欣喜。与此同时，在晋中市榆次区，吕毅心正将一套旧房整体改造为“社区咖啡小屋”。这一改造举措不仅为吕毅心开辟了新的增收途径，更从另一个角度展现出存量房价值重塑的多元方式。
　　近年来，随着房地产市场进入深度调整期，我省二手房市场正逐步从“以量取胜”转向“以质竞争”，区域分化态势日益凸显。以太原为代表的核心城市表现稳健，国家统计局2025年7月数据显示：太原市二手住宅价格环比上涨0.2%，成为全国70个大中城市中唯一环比上涨的城市。而在临汾、阳泉等市，市场则呈现结构性分化：地段优越、房龄较短的次新房价格坚挺，房龄超过5年的老旧小区价格出现回调，部分远郊房源需通过“以价换量”来加速去化。
　　在此趋势下，全省持续推动城市更新与存量房活化相结合，依托中央补助资金系统推进老旧小区改造。权威数据显示：“十四五”期间，我省累计开工改造老旧小区9443个，惠及居民超120万户；完成既有多层住宅加装电梯3542部，方便4.2万户居民出行；太原、晋城等市更对管网、电梯、环境等实施综合提升。与此同时，我省着力推进“小而美”民生工程，启动城中村改造项目40个，开工建设安置房3.2万套；发布完整居住社区建设标准，推动国家和省级30个完整社区试点……一系列提质举措，显著提升了改造后房源的关注度与市场竞争力。
　　值得关注的是，市场分化也在推动行业走向理性与专业化：业主开始更加注重房屋维护与品质升级，中介机构则不断优化服务模式，我爱我家、中环地产、德佑等公司相继推出定制化服务，从交易流程到增值改造，覆盖全程。
　　“为响应市场变化，我们不仅实行了‘买方统一服务费5151元’的新佣金标准，还联合装修企业推出‘二手房焕新套餐’，提供‘装修改造+委托出售’一体化服务，涵盖节能改造、智能安防加装等项目。”太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司运营支持部经理高玉琨介绍说，“近3个月的数据显示，配备新风系统、完成全屋定制的优质房源，成交周期明显短于同小区普通房源。房子品质提升了，自然就更好卖了。”

服务革新升级，筑牢风险防线

　　“打开APP，不管是哪里的房子，产权归属、房屋体检报告、房价同期对比等信息都一目了然，还能实现VR实景看房，再也不用东奔西跑了！”正在为父母物色养老房的临汾市民刘丫囡，通过安居客APP顺利完成了房源筛选。
　　数字化正逐步破解二手房交易中的信任难题。针对传统中介信息不透明、收费不规范等问题，我省推动二手房交易数字化转型，通过搭建官方认证的线上房源核验平台，要求所有挂牌房源公示产权信息、房屋体检报告、交易流程节点等，实现“房源真实、价格透明、流程可视”。线上短视频探房、VR看房成为常态；线下则通过规范经纪机构备案、推行从业人员信用公示、禁用“阴阳合同”等措施，净化市场环境。
　　在金融服务与监管方面，我省持续强化资金安全保障，全面推行交易资金监管账户制度，防范资金挪用风险。同时，鼓励金融机构用好城市房地产融资协调“白名单”机制，对“好房子”建设试点项目创新信贷产品与服务模式，积极支持合理融资需求。引导银行对符合条件的二手房贷款实施优惠利率、优化审批流程，提升购房金融服务效率，并结合信用信息共享，加强个人住房贷款风险监测，筑牢金融风险防线。
　　政策联动、品质升级、服务革新——“十四五”期间，我省二手房市场通过一系列扎实举措，为化解存量压力奠定了坚实基础。立足“十五五”新起点，伴随城市更新的持续推进、政策红利的持续释放以及数字化服务的全面覆盖，一个“核心城市领跑、县域市场补位、全域协同发展”的二手房市场新格局正加速形成，这将为山西房地产市场高质量发展提供持久动力，并助力更多群众实现“安居梦”。

本报记者宋烨