太原工抵房激增 低价下机遇与风险并存

　　“价低”“货少”“一次性付款”……近年来，处于行业大调整的省城楼市，工抵房以独一的销售渠道，形成强大的市场供应，专售工抵房的经纪公司及经纪人犹如雨后春笋，通过线上线下渠道获得大量客户和成交业绩。
　　山西晚报·山河＋记者调查走访市场发现，被各大售楼处置业顾问及知名房产经纪公司贴上“购房无保障”的工抵房房源，覆盖全城9成以上楼盘，售价却比售楼处低出1至3成。在主打工抵房的经纪公司描述中，工抵房从品质品牌和购房风险上也有三六九等之分。
　　工抵房从何而来？价低是否为真正的让利优惠？购买工抵房有哪些未知的风险？“工抵房”大量涌现反映了太原楼市怎样的现状？
　　工抵房爆发式增长　超低价格引多方关注
　　工抵房，全称为工程抵押房，是开发商向施工方、材料供应商等合作单位抵付应付款项的房源。这些房源通常由债权方委托代理公司销售，价格低于市场价，目的在于快速回笼资金。
　　近几年，太原工抵房供应呈现爆发式增长。在抖音、微信等社交平台，工抵房销售宣传异常活跃，几乎每天都有新房源推出。山西晚报·山河+记者加入了多个工抵房微信群，在其中一个微信群中看到，成员数量已超过300人，每天都有人不定时发布新的工抵房信息，这些房源信息描述十分吸引眼球，品牌、项目名称在显眼位置，类似“精装现房，总价低至××万”这样的词层出不穷，配以“即买即住”“即将售罄”等催促性语言。
　　价格方面，这些房源普遍比项目售楼处成交价低10%—30%。例如南中环某知名楼盘，2020年开盘价格在15000元/平方米以上，目前二手房中介平台上挂牌价在14000元/平方米至16000元/平方米，而工抵房价格仅为13000元/平方米左右；杏花岭区东中环某项目，当前二手房挂牌价在7500元/平方米左右，工抵房要便宜1000元左右。不过，工抵房的购买条件与一般商品房略有不同，多数需要“一次性付清全款”，仅少数项目提出“可按揭”。山西晚报·山河＋记者调查的10个楼盘中，有7个明确表示工抵房需要一次性付款，且不参与其他售楼处的优惠活动。
　　此外，随着工抵房房源数量的增多，这一市场也发生了显著变化。“过去，工抵房大多存在一些‘硬伤’。”一位售楼处的置业顾问坦言，通常意义上，工抵房多是低楼层、顶楼或者朝向不佳的户型，即使不作为工抵房销售，在实际销售中也会有一定的折扣。“过去我们将工抵房称为‘顶底’，不是最高就是最低，但现在，市场上开始出现一些好楼层、好户型的工抵房。”该置业顾问表示，现如今，工抵房房源不再局限于顶底楼、奇葩户型，而是覆盖了小区内的各种类型，给了购房者更大的选择空间。从工抵房微信群里展示的房源信息看，当下市场上的工抵房不但覆盖楼盘内多数楼栋、楼层、户型，还覆盖了9成以上已售及在售楼盘，这当中不乏市民耳熟能详的名企大盘、热盘。
　　以房抵债不少见，工抵房市场优质房源增多
　　工抵房不仅在太原楼市集中涌现，在全国各地均有专业的经纪公司在打理，此类房源出现的最根本原因是楼市深度调整的结果。
　　“近几年，房企财务压力大，销售回款能力有限的同时，给合作乙方结款也很费劲，只能以房抵款。”熟悉工抵房业务的人士透露，近几年，开发商和供应商工程款结算周期不断延长，为解决现金流问题，开发商以房抵债就成了很正常的现象。
　　“楼市相对兴旺的过去，工抵房是开发商应对市场压力的策略选择，更急于将位置、楼层不佳的存量房源快速变现，因此年底开发商需要现金或急于回款时，正是工抵房上市的一个高峰期。”业内人士介绍，近年来，随着“保交楼”推进、“白名单”公布，工抵房的数量越来越多，且涵盖了各类房源。太原某“白名单”项目曾发布暂停销售业务声明，其在售商品房通过对外销售、工抵的形式全部售出，所获资金用于保障项目交付，故售楼部暂停销售业务。
　　现如今，为了解决资金难题，部分开发商不仅拿出有瑕疵的房子抵款抵债，好楼层好户型也大量出现在工抵房名单上。作为房企的材料供应商，同样因收款周期过长，处于财务紧张的险境，一旦拿到工抵房就会快速变现。由此，工抵房的价格就比市场成交价便宜不少。从各类工抵房房源信息来看，财务状况越紧张的楼盘或房企，投入工抵房市场的优质房源越多。
　　正因工抵房市场日趋庞大，省城楼市有很多包装成工抵房的促销房源。“现在工抵房已经成了不少开发商变相降价的一种说辞。”业内人士介绍，这种营销策略既反映了开发商对降价的谨慎态度，也体现了市场预期的复杂性。面对销售压力，很多开发商不得不推出各种优惠，但一般的营销已经很难打动观望情绪渐浓的消费者，因此借用工抵房的名义让利销售，既可以规避老业主对价格维权，又能快速销售回笼资金。
　　多数真实工抵房价格优惠，但需一次性付款
　　虽然在价格方面工抵房可能更有吸引力，但由于其销售方式的特性，市场上也出现了一些乱象。山西晚报·山河+记者采访了相关业内人士，对省城市场上不同类型的工抵房销售进行了详细了解。
　　“虚假宣传是工抵房线上推广中最常见的问题。”赵先生从事工抵房代理销售多年，其所在的公司接受了多家供应商的委托，拥有众多知名房企的工抵房房源。据赵先生介绍，部分黑中介为了获客，通常会乱报价，打出远低于工抵方的心理底价，只为获取客户。“专业的工抵房销售公司发布房源后，一些中介会照抄房源，然后修改更低的价格吸引客流。”赵先生展示了其手机中的信息，其公司员工在工作群中发布图片，记录了部分中介将公司此前发布房源改价后再次发布的过程，并吐槽其最基本的表格也做错了。“这种中介机构或个人在吸引客源后，再去找工抵房代理方或供应商压价格，谈不拢就无法成交。”赵先生表示，这种房源真实但价格造假的引流术已成为工抵房市场最常见的套路，为了引客，有些工抵房信息是假的，购房者如果钟意假房源，中介为锁客就会谎称“这套刚售出，推荐同小区其他房源”。这种行为严重扰乱了市场秩序。
　　“工抵房销售背后有复杂的流程，真正的工抵房会有明确的抵偿协议，已完成内部工抵房流程，然后再委托给代理方销售。”赵先生介绍，购买工抵房一定要选择“一手房源”，也就是“工抵源头”的房源。开发商与供应商之间应有真实的合作关系，如施工、材料供应等，并签有明确的工抵房转让协议，而工抵房销售方要与供应商签署相应的代理协议。“工抵房代理有别于一般的中介，严格意义上的工抵房可以看做是新房，因此在销售过程中区别于一般的中介行为。”赵先生介绍，工抵房销售时，虽然要与代理方签订认购合同，但后续的网签合同却与开发商有关，这类真实工抵房确实能为购房者带来实惠，优惠幅度通常在10%至20%。工抵房售价为动态调整，除了市场影响之外，由于工抵房的来源是不同的供应商，与开发商售楼部的统一定价不同，有些供应商需要快速回款，可能会让出更大的利润。“工抵房的销售所得，全部交给房企的供应商，并非房企，这也是工抵房大都需要一次性付款的原因。”赵先生介绍，目前，省城楼市出现了工抵房可以贷款的情况，这是因为供应商与开发商协商、签署了相应的协议，购房人可以直接通过开发商办理贷款。
　　一些工抵房代理机构宣称自己就是供应商，手里的工抵房全部为“一手房源”。对此，山西晚报·山河+记者向业内人士核实了解到，太原市场上确实存在这样的现象，一些规模较大、行动力较强的供应商，已经在当下市场使用了“供货—工抵房—销售”的模式维持企业正常运转，并成立了工抵房销售的代理公司。
　　工抵房并非适合所有人，务必选择正规代理方
　　面对工抵房市场的机遇与挑战，业内人士建议购房者理性看待工抵房，选择正确、靠谱的交易方法，并对购房人购买工抵房提出了建议。
　　如果是开发商自己以“工抵房”为噱头推出的优惠，此类房源往往不存在太大的交易风险，只是相应的优惠没有真正的工抵房大，此类房源在签订认购协议时会跟开发商直接签订，并不涉及代理方，也不存在房源“更名”这一步骤；如果是虚假的房源信息，购房人可能会产生一些损失。“工抵房的销售工作并不简单。”赵先生坦言，真正的工抵房销售涉及核实房源真实性、后续登记手续能否正常办理等，一些黑中介完全不考虑后续的手续办理是否顺利，只为低价抢客户，收到购房款后，由于价格太低，根本无法跟供应商达成交易，只能退款或者要求购房人选择其他房源，资金安全上存在一定的风险。
　　如何规避这种交易风险？业内人士表示，对于是否购买工抵房，购房人一定要慎重抉择，工抵房的购房门槛较高，其背后存在的风险有一定的不确定性，并不适合所有人。“工抵房多数是现房或准现房，房屋一定是‘五证齐全’的，后续必须能顺利办理网签，这才是真正的、合规的工抵房。”业内人士建议，目前来看，购房人只能选择规模较大、房源较多的代理公司才能尽可能规避风险，“一定要从公司规模、员工数量、房源数量综合考量，消费者不要轻信网上的低价宣传，要走到线下实际了解代理公司的情况，规模较大的代理公司在房源核实、手续办理等方面也有一定的便捷性。比如确保房源没有被抵押、没有被查封，处于状态正常，后续的房款并不是付给个人，而是合同上明确的收款方，可以办理贷款的项目房款要打入监管账户等。”业内人士表示，工抵房销售的“信任成本”很高，需要验证的信息太多、太复杂，且任何一环出问题都可能导致巨大损失，购房者几乎没有渠道核实，主要依托的就是代理方。同时，工抵房“造假成本”很低，由于信息不透明，黑中介会利用交易双方信息不对称和购房者专业知识的欠缺来快速成交。“一些二手房经纪人，看到工抵房信息就包装成自己的房源发布，在‘中介’和‘代理’两个身份之间反复横跳，极大地扰乱了市场。”业内人士介绍，有些黑中介没有线下门店，公司规模更是无从谈起，骗人话术层出不穷，购房者如选工抵房一定要在代理方选择上慎之又慎。
　　谈及工抵房市场的未来，多位受访人士表示，工抵房属于楼市盘整期产生的一种特殊销售房源，市场转暖、房企与供货商的财务运营良好之后，工抵房自然会走淡。工抵房的本质是开发商在现金流紧张时的一种“非现金”支付手段，对于开发商来说，有充足的现金来支付各项费用，就不再需要“以房抵债”，项目去化速度加快时，开发商更愿意将房源留在手中，通过正常的销售渠道以更高的价格卖出，以实现利润最大化；对于供应商来说，卖房并非他们的主业，处理工抵房需要耗费额外的时间和精力，且存在价格风险和纠纷；对于购房人来说，工抵房复杂的交易流程和暗藏的风险，也决定其更倾向于购买普通商品房。工抵房是“馅饼”还是“陷阱”，购房者一定要做足功课，理性抉择。
山西晚报·山河+记者　柴旭晖