销售指导价6.5万元/平方米，现在降入4字头！
近期，位于东五环的绿城沁园项目，推出几套特价房，各类优惠累计后，售价降至4.8万元/平方米。不仅如此，包括崔各庄的晓风印月、大兴的兴叁号院、西红门的橡树湾、中建璞园等多个热门楼盘也都推出了各自的特价房源，优惠金额从几万元到几十万元甚至上百万元不等。
年底将至，如何将房子卖出去、完成经营指标成为摆在各家房企面前的头号问题。
新盘放出“惊喜价”
“我们这有特价房，最高降一百多万，您要来看看吗?”近日，北青地产记者接到多个电话，均是询问是否对特价房感兴趣。上周六，北青地产记者来到东五环的沁园项目售楼处， 该项目是绿城于2021年竞得的地块，住宅部分销售指导价为6.5万元/平方米，精装修交房。
售楼处现场虽然人不算多，但陆续有人来看房，还有不少带看的中介人员。销售人员告诉北青地产记者，“确实推了几套位于一层或者二层的特价房，面积大概100多平方米，两居两卫，单价在4.7万元-4.8万元/平方米左右，是我们这里单价最低的房子，不过已经卖完了。”不仅如此，销售人员强调，由于是特价房，限制比较多，要求购房者3天内交齐首付并签约。
根据北京市住建委网站的签约信息显示，该楼盘目前已销售的房屋单价普遍在6.3万元/平方米左右。此次“特价房”的价格不到八折，总价少了约150万元。
另一个在望京崔各庄的新盘项目，也推出了部分特价房源。北青地产记者了解到，一套非一二层的102平方米三居室，特价715万元，均价约为7万元/平方米，总价下调超百万元。由于是准现房且位置较好，周末到访时，售楼处里的人更多，停车场基本停满了车。“我们大部分房源都已经销售了，最后几套特价房主要是因为楼层较低。”据销售人员介绍，这一次推出了5套特价房，均为精装交付的准现房，优惠后的价格在6.9万元-7.3万元/平方米左右，已经不少人准备“下定”了。
就在一年前，崔各庄还因为热盘集中成为热点区域，不少新盘的售价都贴着8.8万元/平方米的销售指导价，如今，特价房的推出，实打实地拉低区域的新盘底价。
除用特价房名义放出惊喜价之外，部分新盘还通过“工抵房”等名义推出限时促销房源。位于大兴旧宫的兴叁号院近期推出多套“工抵房”，面积从92平方米-144平方米不等，优惠幅度在90万元-120万元之间。销售人员表示，项目与甲叁号院、京叁号院一样，属于“藏峰系”产品，主打高端大平层社区。这次92平方米的两居户型，售价572万元，均价约为6.2万元/平方米，而项目的销售指导价为7.3万/平方米。
对此，合硕机构首席分析师郭毅在接受北青地产记者采访时表示，大部分特价的项目有一个共同特点，就是销售接近尾声状态，去化比例基本都在70%以上，剩余的少量房源，很可能会存在一些瑕疵，比如说特殊的户型，或者在项目当中处于特殊的位置。比如说顶层，或者首层和二层，也可能是所在楼座在社区整体排布上，存在着一些不尽如人意的地方。所以，开发商针对这些特殊的房源，给出较大的优惠力度来刺激需求。
更多新盘跟进价格战
目前京楼中，“惊喜价”新盘的数量越来越多。
带客看房的中介人员告诉北青地产记者，除了上述特价项目外，包括中建璞园、华润西红门橡树湾、建发观云等不少新盘，也都推出了限时抢购的特价房，优惠程度从几万、几十万到上百万不等。不过，与优惠对应的是，特价房项目大多提出了短时间内凑齐首付、月底前签约等附加条件。
对此，58安居客研究院院长张波也对北青地产记者表示，到年底降价促销主要是两个原因导致，其一是随着10月、11月市场重新转向下行，房企对于未来市场的走向判断也出现分化，导致特价房现象增多；其二是每年年底都是房企完成业绩的重要时点，为了达成年度目标，不少房企也会选择阶段性降价促销，特价房是重要的方式。
郭毅也表示，年底的惊喜价、特惠价会越来越普遍，也会有更多开发商、更多新盘跟进。对于有买房需求的人来说，如果对于楼层或者楼栋的位置没有特别高要求的话，在年底特价的时候抄底其实是很好的一个时机。特别是有的项目，由于销售周期较长，基本进入到一个现房或者准现房的状态。这个时候，用一个较低的价格，可以买到入住周期更短、品质较好的新房，所以说年底是购房人选房性价比最高的时候。
同时，郭毅也认为，目前的底价策略是特殊时期的产物，未必会持续。尤其是到了明年初，开发商没有太大的业绩压力，就会逐渐把现有的折扣收紧。
业内期待出台支持性政策
开发商不断试探性推出特价房，也与当前新房、二手房市场走低不无关系。进入10月后，北京二手房、新房市场依然维持降温状态。
11月16日，国家统计局公布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在新建商品住宅销售价格指数一项中，八成城市的房价出现月环比下跌的态势，其中包括北京、广州、深圳三座一线城市。
郭毅认为，现如今各类政策都是针对房企融资层面给予的支持，但要想提振住房消费市场，需要针对买房人这一端给予支持性政策。比如将限购由5年社保调整成3年社保，比如说一些远郊区定向地针对特定人群去放开限购，针对老年家庭、多胎家庭的需求定向放松等，都能扩大买房人群的基数，刺激市场活力。
另外，正在增多的特价房也意味着“销售指导价”已经难以适应当前的市场情况。不少项目目前因为需求量不足，实际上无法卖到销售指导价的价格，只能大幅下调售价，因此，销售指导价正在失去调控市场的意义。可以尝试将销售指导价放开，让市场真正进入到一个自由竞争、品质竞争的周期，给购房者更好的信心支撑。
对于未来市场走向，张波表示，一线城市市场会明显受政策影响，由于北京、上海在“认房不认贷”政策后，并没有出台有力的政策，导致市场预期开始出现反转。但深圳11月底的政策出台，给出一线城市后续政策加码的更大预期，一旦政策在年底落地，则会对当地城市产生重大影响。“白名单”“降利率”等政策只是有助于房企的资金面修复，而对需求侧拉动无效，需求侧政策的落地依然要看是否有限购放松、首付下降等重要政策的调整。
文/本报记者 李桁