□ 王欣新 （湘潭大学特聘教授）
房地产企业的破产案件是企业破产案件中最为复杂的类型之一，不仅关系债权人、债务人、出资人等各方利害关系主体的正当权益保护，而且还可能涉及拆迁户、购房消费者、建设工程款债权人等特殊社会群体的居住权、生存权、职工债权等特别权益的保障。房地产企业破产时，在债务人最重要的财产——商品房之上，往往会存在竞合的多重物权、债权、担保、合同等权利义务和各种复杂的法律关系，从而引发多重的权利矛盾与冲突。由于破产程序是债权人、债务人、出资人等各方利害关系主体正当权益的最后实现渠道，利益矛盾尤为激化，甚至会衍生影响民权民生、社会稳定、金融安全等问题，需要格外重视并予以研究解决。
府院协调背景下的房企破产案件现状
我国房地产企业破产的重要特点之一，是在案件的审理中会产生很多的社会衍生问题与破产办理难题，诸如企业破产清算注销后的职工安置问题，存在法律瑕疵的财产（如商品房）的变现与处置问题，房地产必要的规划调整（如提高容积率），购房消费者居住权、生存权、债权的维护，保交房建设资金的优先清偿等社会政策，共益债务的借贷与清偿顺位等。这些社会问题的解决和特殊政策的落实，对房地产企业破产程序能否顺利进行，具有非常重要的作用。
企业破产法的实施需要诸多相关社会配套法律制度的支撑与协助，而需要处理的相关社会问题，往往并不在法院的职权范围内，法院也不具有相应的资源。很多问题是在地方政府有关部门的职权管理之下的，所以要解决上述问题，很多方面的工作都要借助于府院协调机制。
在府院协调制度的实施中，取得了许多良好的经验，但同时也存在一些需要进一步完善的地方，还有待于在企业破产法的修订过程中予以解决。第一，建立制度化、法治化的破产工作协调机制。使府院协调形成常态化、可复制、制度化的工作机制，将工作和责任落实到具体部门和人员。第二，具体明确政府部门负有统筹协调与破产相关行政事务的主管责任，避免相互拖延推诿。这样就可以使府院协调走上“建机制、定机构、明职责”的法治化道路。这是在我国目前状况下保障房地产企业破产案件顺利受理、审理的重要辅助环节。
府院协调要建立在双方积极协助的基础之上，同时要注意避免并纠正地方政府可能出现的不作为、乱作为现象。地方政府要为法院受理、审理破产案件提供各方面的社会保障，包括依法协助解决房地产企业破产中的各种社会问题，挽救房地产危困企业要建立在法治与科学的基础之上。
房企破产法定优先权的系统完善
在房地产企业的破产案件中，设定有较多的法定优先权。例如，2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，或在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权受偿。这一规定对维护商品房消费者的权利、维护社会稳定起到重要作用。
我国在法定优先权规定方面缺乏系统的、集中的法律规定和权利集中后的综合权衡与协调。目前的法定优先权大多仅是散见于不同的相关法律尤其是司法解释文件中，对优先权的设置以及权利冲突的解决，呈现较多的权宜性，而缺乏内在法律逻辑的统一，使企业破产法在维护债权人平等和实现社会公平、正义方面功能发挥得不够充分。
当给予某一特定社会群体以某项特别优先受偿权时，需要充分审慎地考察其他类似社会群体（如其他非消费购房人）的相关权利是否也应得到相应实质公平的保障、某项优先受偿权社会政策的出台是否会过度影响其他社会群体的正当利益。在房地产企业的破产程序中，很重要的一个问题就是要正确解决不同社会群体的权利尤其是不同优先权之间的矛盾，要在居住权、生存权等特殊优先权、一般法定优先权、约定担保物权、法定担保权、普通债权、共益债务、劣后债权等相关权利的冲突中寻求公平。要设置能够为大多数社会群体接受的合理权利实现顺序，以体现实质公平。
所以，在审理房地产开发企业破产案件时，要从更为宏观的角度定位，健全、完善立法，运用各种可能的法律制度与手段，解决存在的权利冲突与矛盾，寻求实现各项正当权利之间的实质公平。
担保物权与共益债务的清偿顺位问题
探讨解决房地产企业破产的各种疑难问题，难免会遇到担保物权与共益债务的清偿顺位问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第二条第1款规定：“破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。”本款规定此类借款可以参照共益债务清偿，解决了企业尤其是房地产企业重整挽救中缺乏资金的困境，但是其规定此类共益债务在任何情况下都不能优先于担保物权受偿，则有待完善。
在重整程序中，上述新发生的借款与担保物权不发生关联关系时，不能优先于对债务人特定财产已享有物权担保的债权清偿，这是应当遵守的一般原则。但是，如果完全不考虑例外情况，对所有的借款不区分其用途和受益人都如此处理，就会陷于过于绝对化的误区。例如，在房地产企业的重整中，新借款往往是用于已经设置抵押的未完工房地产项目的续建。在此情况下，经过新借款的投入，担保物的市场价值会得以实现、得到提高。担保债权人就可能从原来的担保物上得到更高额乃至全额的清偿，担保债权人成为新贷款的受益人。如果不承认新借款在这些情况下对原有的担保物权享有优先受偿权，就不可能有投资人为以原有担保物为重整物质基础的企业继续经营提供借款。由此，不仅对债务人企业的重整挽救难以成功，担保债权人自己的利益也同样会受到损失。所以，对新借款与原有物权担保债权之间的清偿顺位，应当根据借款的用途、受益人是谁确定。如果新借款（全部或其一部分）是用于提升特定担保物的价值，为担保债权人的利益而发生的，遵循“谁受益谁付费”的公平原则，该项借款（或其中的该部分借款）应当优先于该担保债权受偿。
做好房地产企业的重整挽救，保障债务人、债权人、投资人等利害关系人的正当权益，法官和管理人不仅要掌握好企业破产法的理论与实务工作经验，在企业破产法之外，还应当关注、熟知房地产行业本身的法律、行政法规、房地产企业的经营与管理等问题。只有掌握多方面的专业知识，提升各方面的办事能力，才能更好破解房地产企业破产中遇到的各种难题，完成肩负的历史使命。
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