“莫法官，去年的租金已全部汇至法院执行专户。”日前，浙江省湖州市吴兴区人民法院执行局副局长莫雪伟收到了某物业管理公司负责人李凯斌发来的信息。既非案件当事人，也不是担保人的物业管理公司，为何向法院执行账户汇款呢？原来，该公司是吴兴区法院一系列执行案件的强制管理人，负责对被执行人名下的不动产进行管理，并将管理收益用于支付执行款项。
不动产变现遇难题
自2013年起，吴兴区法院陆续审结被告为俞某某的民间借贷及合同纠纷案件21件，合计涉案金额高达8352万余元。可是，因其缺乏清偿能力，无法按期履行支付义务，案件很快进入执行程序。
收到案件后，莫雪伟对其名下财产进行了查控。当时，俞某某账户中虽没有资金可供处置，但其名下拥有商铺、住房等不动产，总计面积6003平方米。然而，在不动产登记中心窗口，莫雪伟却被当头浇了“冷水”。原来，俞某某名下的不动产缺乏土地证，无法拍卖、变卖，所以不能交易。
“不动产无法变现，将其出租获取收益是否可行？”一筹莫展的莫雪伟试图找到破解这个难题的关键。
在多次现场实地查看中，莫雪伟发现，该批不动产都是临街店铺或住宅，具备相当的市场需求，但俞某某对不动产的管理混乱、账目不清，空置率居高不下。从表面看，承租的商家数量众多，但是租金收入却非常微薄，在大额债务面前可以说是杯水车薪。
一边是证件不齐无法拍卖且管理不善的不动产，一边是因急切等待胜诉权益兑现的申请执行人，如何处置这批不动产成为化解这个两难境地的关键所在。
强制管理见曙光
“如果不动产无法拍卖或者变卖，而俞某某又不善管理经营，那是不是可以给资产找个管家，提高租金收益用于清偿债权？”莫雪伟想到了一个策略：执行强制管理。
但目前执行强制管理缺乏具体明确的规范，一旦适用，执行尺度如何把握？执行方案又该如何确定？
为此，莫雪伟专门召集申请执行人进行了一次面对面的座谈交流。会上，她提出了自己的想法，并详细解释适用强制管理制度的原因与优势。听完讲解后，申请执行人纷纷表示会配合法院开展工作。
座谈会的第二天，莫雪伟就引导俞某某与申请执行人进行和解，双方以强制管理制度为基础，初步形成了和解方案：由双方指定的执行强制管理人对俞某某名下不动产进行管理，经营所得扣除必要费用后用于支付执行款项。
资产“管家”严把关
和解方案已经确定，如何把强制管理落到实处、取得成效，执行强制管理人的选任至关重要。
“一个专业的执行强制管理人就像一个‘好管家’，只有选好专业的管理人，强制管理制度才有生命力。”对管理人的选任，莫雪伟心里定了一个标准。为此，她参照破产管理人遴选制度，以摇号的方式，从破产管理人名单库及参与投标的公司中选任本案执行强制管理人，确保管理人的专业性和程序的公正性。最终，某物业管理公司成功入选。
莫雪伟与李凯斌一起对俞某某名下不动产出租情况进行了细致排摸，并主动对接案涉不动产所在镇街，结合属地建设规划、土地复垦回购等政策确定收益方案。
某物业管理公司接手进行强制管理后，对案涉不动产进行了整改，同时开展招商吸引更多的商户入驻，租户数量增加46%，租金收益上涨90%，最大化发挥了不动产效用。“现在，我们每月都能定期收到固定执行款，还能实时向管理人了解俞某某资产状况，心里踏实多了。”收到执行款的21名申请执行人赞不绝口。