清晨买菜归来，家住沈河区和光园小区的张新兰习惯性地点开手机上的物业公示小程序。屏幕跳出昨日的支出明细：“扫帚3把，共计27元；楼道灯维修，更换灯泡2个，共计16元……”
“以前，我们园区业主总觉得物业费是本‘糊涂账’，现在物业花的每一分钱，我们都看得明明白白！”张新兰笑着说，“心里敞亮了，交费也积极了。”
园区业主内心变得“敞亮”，来自沈河区一场持续一年半的基层治理探索。2024年底，建成于1996年的和光园小区在六合社区党委牵头下，创新引入“信托制”物业服务模式，成为辽沈地区首个“吃螃蟹”的住宅小区。一年半过去，这个仅有4栋居民楼、220户、460余人的老旧小区，在维持0.5元/平方米的低收费标准下，物业费收缴率从不足60%攀升至95%以上，园区年公共收益结余2万余元，居民综合满意度达98%以上。
A 身份之变
物业企业从“经营者”
变成“大管家”
过去，物业怕亏本，想方设法压缩成本；现在，物业只要服务好，就能拿到酬金，还能因为小区环境改善、业主满意而获得更多支持。这种转变，让以往小区治理的“死结”被解开。“现在才真正感觉到园区是我们自己的‘家’。”一位居民说。
党建引领解开小区“死疙瘩”
和光园小区的故事，要从1996年建成后说起。这里是典型的老旧小区，过去采用传统包干制物业服务模式，长期存在设施老化、物业失管、环境脏乱、公共收益不透明、业主与物业企业矛盾突出等问题，物业费收缴率不足60%，小区治理陷入“物业企业服务差—业主拒缴费—物业企业服务更差”的恶性循环之中。
改变始于2024年，和光园小区被纳入全市重点帮扶老旧小区范围。沈河区委社会工作部会同滨河街道、六合社区牢牢把握党建引领基层治理主线，将党组织建设嵌入小区治理全链条。成立小区党支部，推行党员亮身份、包楼栋工作机制，常态化开展入户走访与需求征集，精准掌握居民诉求。邀请街道党工委书记走进小区讲党课，组织小区党员、居民开展红色教育等活动，凝聚党员群众治理共识，强化党组织在小区治理中的核心领导作用。
街道党工委和社区党委立足“还权于民、民主共治”原则，于2024年8月启动停滞25年的小区业委会换届工作，顺利选举产生以“80后”为主体、履职能力强、群众认可度高的业委会班子，夯实居民自治组织基础。组织业委会、居民代表先后开展6轮协商议事、5次公开招标，最终决定引入“信托制”物业服务这一全新模式。
“园区有了业委会，大家伙心往一处使，不信物业管理的‘死结’解不开！”居民王虹的话表达了许多业主的心声。
“现在，钱怎么花、花在哪，全是‘透明’的。”业委会主任打开手机演示：年度预算公开、月度支出透明、日常流水实时更新。业主不仅能查到每一笔资金流向，还能通过一键报修通道，实时监督问题处置和解决的进度。
从赚取收支差价到提取管理酬金
“信托制”物业服务的核心是什么？滨河街道党工委书记杨路阳给出了一个形象的比喻：就是物业企业从原来的“经营者”变成了业主和“大管家”。
按照这一模式，全体业主是委托人也是受益人，物业企业则是受托人。小区物业费、停车费、公共区域广告费等所有公共资金，全部存入一个业主共有的“信托账户”，所有权归全体业主。物业企业不再通过“低服务、高收费”赚取差价，而是按照约定比例提取固定比例的“服务酬金”——和光园小区选取的是10%的中间值。服务越好、维修工作量越大，物业提取的酬金总额越高，但比例固定。
“物业公司不赚取收支差价，只按合同约定提取固定比例的管理酬金。花得多，物业酬金不变；物业不能靠克扣保洁、维保经费增加利润。业主与物业的利益从对立变成同向。”一位参与模式设计的工作人员解释道。
如今，小到一把扫帚的采购费用，大到公共区域的维修支出，每一笔支出及其对应的审批流程，均在小程序可查。小修小补在约定范围内，物业可直接派维修工人现场处理；大额应急事项与业委会沟通后，可立即处理；大额非应急事项则须取得业委会授权、征求业主意见。这种“全员可监督、全程可追溯”的机制，彻底消除了业主对物业“暗箱操作”的疑虑。
沈阳日报、沈报全媒体
记者 张晶
深度追问???
“和光园经验”能否复制？
“信托制”物业服务这一全新模式的价值，不仅在于解决了和光园一个小区的问题。“‘信托制’物业服务不仅是管理模式的创新，更是社区共同体意识的重塑。”沈河区委社会工作部相关负责人表示：通过党建引领，重构了业主与物业的信任关系，实现了“业主管钱、物业做事、社区监管”的良性循环。目前，这一模式正在沈河区更多老旧小区推广，为提升基层治理效能提供可复制、可推广的“沈河经验”。
当然，问题也不是没有。滨河街道社区建设指导办公室主任付方力透露，园区现有0.5元/平方米的物业费仅能支撑简单的小修小补，园区楼体老旧又无维修基金，后续会产生大量维修需求，现有资金不足以覆盖。此前，业委会和业主已初步达成共识，后续将研究上调物业费，以此保障未来小区的维修需求。
还有一个喜讯是：2026年沈河区老旧小区改造已将和光园纳入名单，改造工程主要包括园区路面、管线等老化设施的维修。这从某种程度上，可以弥补小区没有维修基金的最大短板，也为园区良性发展提供了有力护航。
“信托制”物业服务的本质内核是信义治理，是区别于传统物业管理的规范化、透明化小区自治管理模式。它通过重构信任关系来解决物业矛盾、激活居民参与，解决资金监管缺位，服务标准失守，良性供需断裂等传统治理难题。
无论怎样，和光园的探索与实践为老旧小区治理提供了一条可借鉴的全新路径。“信托制”物业服务的落地与见效绝非一日之功，需要持续完善机制、培育自治意识、积累居民信任。（张晶）
B 家园之变
看得见的改变
发生在细微之处
和光园小区0.5元/平方米的物业费，曾让不少物业公司望而却步；过往公共收益不明、服务不到位的经历，也让居民对物业服务充满戒备。
然而，在大胆引入信托制物业服务模式后，小区的物业费收缴率攀升至95%以上，走出了一条“低收费、高服务、优治理”的老旧小区治理新路。
五张公示图，一本明白账
在和光园小区，五张公示图把账本摊开在所有人眼前。
第一张是全年收支台账，全年总收入31万元，总支出29万元，结余2万余元。大到员工工资、公共责任险，小到管道清掏、水电开销，每一笔账目都有据可查，临时停车费、电动车充电费的收入明细一目了然。
第二张公示人员信息，物业经理、保安保洁维修人员的联系方式全部对外公开，业委会班子信息同步公示。
第三张实时展示业主缴费情况，红色标记代表尚未缴费，全体居民都可以参与监督。
第四张是一键报修通道，楼道灯损坏、台阶结冰、设施破损，居民随时上报诉求。
第五张则记录问题处置后的实景照片，居民足不出户，就能看见问题的解决进度。
制度落地，破解民生难题
曾经，临街商铺排风设备昼夜运转，噪音持续困扰C座36户居民。社区党委牵线搭桥，联动企业党组织实地勘查，共同敲定改造方案。企业出资近十万元加装隔音墙体，困扰居民三年的噪音难题彻底化解。
小区的居民诉求群，成为民意直达的通道。过去月均十余件的居民投诉，近六个月已经降到每月仅5件。曾经的卫生死角，在党员志愿者、业委会、物业联合清理下，被改造成休闲议事凉亭。两年时间，小区累计办结居民诉求400余件。
2025年春节大雪降临，还未等社区动员，居民便自发走上街头清雪除冰，邻里之间的凝聚力，在一件件实事中慢慢生长。
居民自治，不止于解决问题，更在于建立共同的规则。和光园小区先后出台邻里公约、停车公约、文明养犬公约、装修公约等一系列制度。针对小区226辆电动自行车带来的飞线充电隐患，社区组织五轮居民协商，将闲置旧车棚改造为便民充电桩，物业坚持不加价、不牟利，实现平价充电，告别飞线充电的安全风险。
居民当家作主，主动加入家园建设
如今，老旧小区改造正在火热推进。小区党员骨干、居民志愿者自发组成改造监督员队伍。陈家玉、张振凯、王文浩、初振忠、高明、王松盛、何华定，这些普通居民，每天穿梭在施工现场。地砖铺设、保温层厚度、楼体配色，每一处细节都严格把关。改造不再是施工方单方面决定，也不是社区单向安排，而是居民当家作主拿意见。
治理的路上，顽疾需要一点点化解。小区里停放三十余年的绿皮车厢长期占用公共空间，社区、业委会、物业反复上门沟通，联动执法部门平稳完成拆除，释放宝贵公共空间。对堵塞消防通道的僵尸货车，一边耐心劝导车主，一边多方寻找外部停车位，最终挪走车辆，打通生命通道，车主也转变为小区居民骨干。
看得见的改变，还发生在生活的细微之处。破损的小区大门换上了智能刷脸系统；园区补种花草，环境焕然一新；志愿服务大集定期开展，健康义诊、便民服务走进院落。沉寂二十年的小区，迎来了久违的集体热闹。“和合家宴·共度中秋”活动上，文艺汇演、亲子互动、百家家常菜、敬老送月饼，烟火气息重新在院落里升腾。
沈阳日报、沈报全媒体记者 张晓宁
记者手记???
把话语权交还居民
走进和光园小区，最先感受到的，是施工带来的喧嚣；喧嚣背后，是普通人对家园的朴素期盼。采访中记者常常感慨，老旧小区的难题，往往不在于硬件，而在于人心之间的隔阂。“信托制”物业的可贵，不在于多么高深的制度设计，而是把每一笔钱摊开，把话语权交还居民。
在这里，没有高高在上的管理，更多是一次次协商、一次次上门沟通。从噪音扰民到飞线充电，从僵尸车到旧车厢，一桩桩民生小事，凝聚起邻里的信任。基层治理的答案，从来不在文件之中，而藏在普通居民的一张张笑脸里。
从矛盾丛生到邻里和睦，从收缴率低迷到居民主动缴费，从失管失修到共建共治，和光园的故事，是老旧小区治理的一个缩影。0.5元的物业费，看似微薄，却靠着公开透明的制度，激活了居民的主人翁意识。
账本公开，人心相通，家园的蝶变，正在缓缓发生。（张晓宁）