物业公司“超期服役” 业主交物业费吗？

　　□陈俊南 郑晓宇

　　基本案情

　　2017年，郑州某物业公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》，约定业主按年交纳物业管理费，每年1月5日之前交纳本年度费用，合同有效期两年。后物业公司将业主甲诉至法院，要求业主甲支付2020年7月31日至今年6月30日期间的物业费。业主辩称：物业公司主张的物业费，已过诉讼时效；物业公司未通过法定招投标程序，进驻小区运营程序违法；《前期物业管理服务合同》已过有效期，物业公司无权再收取物业费。

　　判决结果

　　一审法院认为，物业公司未经招投标程序入驻小区运营，不必然导致合同无效，判决支持了物业公司主张的全部物业费，但未回应业主的诉讼时效抗辩意见。

　　业主不服，提起上诉。郑州市中级法院经审理认为，《前期物业管理服务合同》明确约定物业费按年交纳。每年度的物业费债务均系独立之债，其诉讼时效应当依照民法典的规定，自每年物业费的付款期限届满之日起分别计算3年的诉讼时效，对于在3年内未曾催告业主付款的物业费，诉讼时效届满，法院不予保护。一审法院未处理业主的诉讼时效抗辩，适用法律错误，应对物业公司主张期间内的物业费是否已过诉讼时效进行审查。关于业主提出物业公司进驻小区程序违法的意见，郑州市中级法院认为，招投标程序系行政管理性规定，不影响物业服务合同的效力，一审法院认定案涉服务协议合法有效，并无不当。最终，二审法院改判：撤销一审判决，扣除诉讼时效届满部分的物业费，对剩余物业费予以支持。

　　法官说法

　　关于物业费的诉讼时效计算。物业服务合同通常约定物业费按照固定周期结算（如一年一交或半年一交等），每个周期的物业费债权相互独立，多个结算周期的物业费债务实为多个相互独立的债务集合，而非同一债务的分期履行。故物业费诉讼时效的起算应当适用民法典的规定分段分别起算，不应适用同一债务分期履行的诉讼时效起算规则。

　　物业公司主张业主欠付多年物业费，应当承担举证责任。物业公司需提交连续的催收证据，例如书面催交通知单、短信或微信催交记录、起诉记录等。物业公司仅主张口头催告过业主支付物业费，但不能提交相关催告证据或提交的催告证据不能证明催告时间的，在诉讼中难以被法院采信，应当承担不利的法律后果。同时，业主的诉讼时效抗辩原则上应当在一审阶段提出，若在二审中首次提出时效抗辩，法院一般不予支持。

　　《前期物业服务合同》约定的服务期限到期后，物业公司继续提供服务的，转为不定期物业服务合同。民法典规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。据此，业主不能以合同到期为由拒交物业费，而应当及时通过业主大会作出续聘或者另聘物业服务人的决定，避免长期陷入不定期事实服务状态。

　　关于物业公司未经招投标程序和开发商签订的《前期物业服务合同》效力问题。物业管理条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。据此，未通过招投标的方式选聘物业服务企业的后果是由房地产行政主管部门给予相应行政处罚，法律或行政法规并未明确规定该情形将导致《前期物业服务合同》无效。

　　（作者单位：郑州市中级法院）