□本报全媒体记者 王玥 本报通讯员 叶春苗 邵一丹
吴某、张某离婚时，在离婚协议上写明房屋赠与女儿小吴。张某、小吴一直在房屋内居住，但迟迟没有办理过户登记。吴某私自将房屋抵押贷款，小吴起诉要求注销抵押登记、确认房屋归自己。9月9日，记者从新郑市法院获悉，该院判决案涉房屋抵押权合法有效，依法驳回原告小吴的诉求。
官司输在哪里？
2016年，吴某、张某因感情破裂协议离婚，双方共有的一套房产赠与女儿小吴。此后，小吴和张某一直在这套房屋内生活，但未办理过户手续。吴某与高某再婚组建新家庭。2025年，吴某在未告知张某、小吴的情况下，将该房屋作为抵押物向某银行申请33万元贷款，高某也在抵押相关合同上签字确认，案涉房屋顺利完成抵押登记。
小吴得知这一情况后，多次找到吴某要求将房屋过户至自己名下，均遭到拒绝，遂提起诉讼，请求注销抵押登记，并确认案涉房屋归自己所有，吴某协助办理过户登记。
庭审中，吴某辩称，房屋未过户，其享有赠与的任意撤销权。银行辩称，银行办理抵押时已尽到审慎审查义务，抵押权合法取得，小吴仅享有合同债权，不能对抗已登记设立的抵押权。
法院经审理认为，吴某与张某签订的离婚协议，并非普通无偿赠与合同，对男女双方都具有法律约束力，吴某不享有赠与合同规定的任意撤销权，无权单方撤销案涉赠与约定。不动产物权的变动以登记为生效要件，小吴并未取得房屋所有权，仅享有请求吴某履行过户义务的债权请求权。
法院查明，案涉抵押办理时，不动产登记簿显示吴某为房屋权利人，无异议登记、预告登记等权利限制，银行不存在恶意或重大过失，案涉抵押权合法有效。在抵押债务未清偿、抵押权人不同意解除抵押的情况下，小吴主张直接注销抵押登记缺乏法律依据。
该案承办法官徐亚磊介绍，离婚协议赠与约定仅产生合同层面的债权效力，只约束签订离婚协议的夫妻双方。根据现行司法解释，离婚协议中明确约定子女可以直接就该财产主张权利时，子女可以自己名义，依据离婚协议起诉要求过户、主张违约赔偿。本案中，离婚协议并未专门赋予小吴直接向父母起诉主张房产的权利，因此，适格原告应当是离婚协议的签约一方，即张某。不动产登记簿具有公示公信效力，金融机构办理抵押贷款主要依据不动产登记的外部记载，履行形式审慎审查义务，没有义务深挖家庭内部离婚财产约定。即便房屋由他人长期居住，也不能直接推定金融机构存在过错。
离婚协议难道是废纸一张？
“本案被驳回是因为房屋存在抵押这一现实履行障碍，并没有否定离婚协议赠与条款的效力。”徐亚磊说，法律对银行的保护，本质上是对交易秩序的保护。
事实上，法律存在“带押过户”规则，但带押过户是抵押权跟着房屋走，过户后房子依然背负33万元抵押债务，在小吴明确表示不愿承接债务的情况下，法院不能将债务负担强加于受赠子女。
原告该如何维护权益？
徐亚磊解释说，可以协商争取由吴某筹措资金还清贷款，涤除抵押后及时办理过户。若吴某无力清偿贷款，房屋后续被银行拍卖处置，赠与目的彻底落空，可由离婚协议签约一方张某起诉吴某，主张违约损害赔偿，取得赔偿款项后，该财产利益归属小吴。若具备资金条件，房屋也可以由利害关系人张某或小吴代为清偿债务，注销抵押后由张某另行起诉要求过户，代偿款项可向吴某追偿。
法官提醒
很多人存在认知误区，认为离婚协议写了赠与，孩子实际住在房子里，房子就是孩子的。权利需要及时行使，子女未成年时，监护人可以代为办理不动产过户；子女成年后，应当及时主张履行过户义务。暂时不具备过户条件的，也可依法办理异议登记或者居住权登记，防范房屋被私自抵押、处置的风险。