□河南法治报记者 孙梦飞
随着经济社会发展，居民对小区物业服务水平的要求越来越高，纷繁复杂的物业纠纷也随之而来。小物业牵动大民生，物业纠纷的治理既关乎千家万户的幸福指数，也关系物业服务企业的健康发展。“枫桥经验”是基层善治的一把金钥匙，近年来，新郑市坚持和发展新时代“枫桥经验”，积极探索物业纠纷化解新思路，建立房产物业纠纷调解中心、配齐配强专业调解力量、不断健全工作机制，凝聚起物业纠纷源头治理的强大合力。
就地解纷
专业法庭设在群众家门口
2019年，张先生在龙湖镇某小区购买了一套房产，因为房子一直没有装修入住，加上物业公司在服务中存在问题，于是自2022年11月起便拒绝交纳物业费。后该小区物业公司多次催交无果，遂将张先生诉至法院。法院受理该案后，委派华南城房产物业纠纷调解中心调解员张文玲开展诉前调解。
张文玲首先建议物业公司认真倾听业主意见，对相关问题进行及时整改。同时，她还向张先生普及相关法律规定，房屋空置也需交纳物业费，不能通过拒交物业费表达对物业服务的不满。
物业公司对门禁系统进行升级整改后，张文玲主持双方进行调解，最终，双方达成一致意见，物业公司启动问卷调查，规划建设电动自行车停车棚，张先生也主动补齐了拖欠的物业费。
2023年，针对全市物业纠纷案件多发、群发、集中等特点，新郑市成立市物业纠纷调解指导办公室，统筹协调全市物业纠纷排查化解工作，依托新郑市法院，分别在新郑市区、龙湖镇成立房产物业纠纷市区调解中心、华南城调解中心，把物业纠纷调解、诉调对接的触角延伸到辖区的“神经末梢”，实现纠纷就地化解。今年以来，新郑市房产物业纠纷调解中心新收矛盾纠纷4112件，同比下降19%。新郑市法院开庭审理的物业纠纷类案件同比下降19.5%，大量物业纠纷被化解在诉前、解决在基层、消除在萌芽。
治疗未病 “一揽子”化解潜在纠纷
“每天下班回来看见墙上的裂缝心里就不舒服……”住在新郑市某小区的李先生没想到，装修入住不久，墙面就出现了裂缝。报修后，物业公司迟迟未能修缮解决，一气之下，李先生决定拒交物业费。
房产物业纠纷市区调解中心调解员赵娟走访了解到，房屋裂缝属于开发商遗留问题，该小区存在类似问题的不止李先生一家，如果不能彻底解决，这个小区的物业纠纷只会更多。
找准问题症结后，赵娟耐心与李先生沟通，向他讲清楚房屋裂缝的责任人是开发商而不是物业公司。同时，调解中心与小区物业公司一同和开发商沟通，尽快对业主家的房屋进行修缮。
一周后，李先生家的问题解决了，他也很爽快地补交了物业费。小区有类似问题的业主，也意外收到了维修大礼包。
近年来，新郑市指导调解员跳出就案办案的思路，主动治未病，将关联纠纷化解在萌芽状态。在办理一起物业合同纠纷时，工作人员发现某小区业主起诉开发商要车位分期返利，物业公司起诉业主拖欠物业费。调解员了解到，该社区的开发商和物业公司是关联公司，于是联合物业专干、社区干部，组织业主、开发商、物业公司在一起调解，最终三方达成协议。此协议在该社区作为示范性调解标准执行，实质化解了潜在纠纷近500起。
源头预防 齐抓共治优化物业服务
近日，新郑市法院会同新郑市房管中心邀请20余家物业公司代表到辖区内物业服务好、物业交费率在90%以上、业主调查满意度高的典型特色小区，现场观摩交流物业管理的经验做法和预防化解物业纠纷的意见建议。
现场观摩可一方面引导物业公司互学互鉴，助力物业服务质量迭代升级，同时也让调解员及时、精准、动态地掌握小区物业纠纷的矛盾点，能够更有针对性地提出解决方案。
近年来，新郑市坚持矛盾事先预防的核心思想，充分发挥市法院、市房管中心等行业主管部门监管责任，相关部门定期进驻小区开展指导监督，确保物业服务企业服务质量持续精进，推动服务水平迈上新台阶。市法院牵头，常态化举办物业公司观摩研讨会，展示业界标杆案例，鼓励物业公司紧随行业典范步伐。针对涉及政府职能部门及水电气暖等专营单位的苗头性、普遍性问题，由市委政法委、市物业纠纷调解指导办公室敦促相关部门与单位主动介入、积极担责、主动作为，严格落实“执法入小区”，加强对居民区违规行为的常态化监管和高效处置，从根本上预防物业矛盾、化解物业冲突隐患，构建和谐居住环境。